核心城市房贷政策收紧，首月房企业绩亮眼房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001行业评级：看好（维持）报告日期：2021年2月1日房地产行业周报 核心观点2房地产行业周报证券研究报告板块行情：（1.25-1.29）申万房地产指数下跌4.87%，相对上证指数收益为-1.44%，板块表现弱于大盘（16/28名）。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）平均涨幅为-6.50%，物业板块平均涨幅为-5.43%，相对恒生指数收益分别为-2.54%和-1.48%。行业政策：上周杭州出台楼市调控新政，上海进一步加强个人住房信贷管理，北京将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，此外有消息称广州、深圳部分银行上调房贷利率，一线城市房地产信贷政策全面收紧。行业基本面：上周我们重点监测城市新房成交环比增长5.7%，去年同期由于疫情影响，同比数据不可比，二手房成交面积环比增长2.6%；百城住宅类土地成交建筑面积环比增长32%，同比下降34%，土地成交总价为302.5亿元，环比增长31%，同比下降34%，平均成交溢价率为24.7%，相比前一周提高6.7个百分点。市场资金环境：截至2020年末，房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落，占比人民币贷款余额比重为28.7%，环比2020年三季度末下降0.1个百分点；2020年全年增加房地产贷款5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.3%，比上年全年水平低7.7个百分点。房企动态：上周中国金茂发布业绩盈警，2020年公司所有者应占溢利同比约40%至50%的下降；大悦城2020年归属于上市公司股东的净利润亏损约3.5亿元-4.5亿元；金科股份2021第一期公司债最终发行7.5亿，利率6.2%；恒大物业以人民币15亿元总对价，收购宁波市雅太酒店物业服务有限公司100%股权。投资建议：2020年全年房地产销售及投资延续了高景气度，市场表现的持续韧性有助于催化中长期行业悲观预期的逐步修复。从估值层面，当前房地产板块估值已隐含了行业空间变小及盈利水平下降的预期，估值水平处于历史低位。在政策层面，房企三道红线及金融机构房地产贷款集中度管理限制了行业融资规模的提升，但从中长期视角来看，地产企业从规模扩张转向提质增效，同时考虑到土地市场竞争格局的优化，品牌房企潜在利润率存在边际改善的预期。当前地产行业政策利空已悉数兑现，我们相信行业基本面及估值的持续背离将得以改善，看好在政策和基本面企稳的大背景下，一季度地产行业的筑底反弹行情。推荐1）拥有优质土地资源的房地产企业；2）业绩改善、财务指标健康的公司；3）运营能力、成本管控能力、融资能力、非市场化拿地能力具有优势的房企。风险提示：疫情再次爆发对经济预期产生冲击；房地产行业调控政策超预期收紧；房地产销售及结算大幅低于预期；房价超预期下跌等。 qRuNyRnMqOsRzQsRmNzRqM9PbP8OsQqQmOrQiNrRoMfQoOtRbRrQqMxNnMtRMYqRoO板块行情回顾3周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-4.87%-6.83%上证指数-3.43%0.29%行业相对涨跌幅-1.44%-7.12%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-3.95%3.87%内房股（剔除物业板块）-6.50%-3.65%相对涨跌幅-2.54%-7.52%物业板块-5.43%5.82%相对涨跌幅-1.48%1.95%资料来源：Wind，首创证券上周（1.25-1.29）申万房地产指数下跌4.87%，沪深300指数下跌4.87%，上证指数下跌3.91%，房地产指数相对上证指数收益为-1.44%，板块表现弱于大盘（16/28名），年初至今申万房地产指数下跌6.83% ，相对上证指数收益为-7.12% ；房地产指数PE（TTM）为7.97倍，沪深300指数PE（TTM）为16.38倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为-6.50%，相对恒生指数（-3.95%）收益为-2.54%，年初至今内房股平均涨幅为-3.65%。上周物业板块平均涨幅为-5.43%，相对恒生指数收益为-1.48%，年初至今物业板块平均涨幅为5.82% 。房地产行业周报证券研究报告-3.91%-4.87%-14.0%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%行业涨跌幅0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.020.0房地产指数：PE沪深300：PE 板块个股行情回顾4资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，A股板块中海航基础涨幅25.1%居首，鲁商发展和亚太实业涨幅位居其后；新黄浦、南国置业、奥园美谷、泰禾集团、我爱我家跌幅位居前五。内房股板块中，上周仅德信中国为正增长，微涨0.7%居首，龙湖集团和佳源国际控股涨幅位居其后；中国金茂由于2020年业绩预告净利润下降40%-50%，上周大幅下跌21%，佳兆业集团、中国奥园、时代中国控股及融创中国跌幅位居其后。物业板块中，恒大物业大手笔并购继续强势表现，上周上涨12.9%居首，正荣服务和浦江中国涨幅位居其后；上月登陆港交所的荣万家为物业板块下跌最大个股，上周下跌15.8%，鑫苑服务、保利物业、新城悦服务及招商积余跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅600638.SH新黄浦-22.9%002305.SZ南国置业-21.3%000615.SZ奥园美谷-15.0%000732.SZ泰禾集团-15.0%000560.SZ我爱我家-14.7%股票代码股票名称涨跌幅6666.HK恒大物业12.9%6958.HK正荣服务6.8%1417.HK浦江中国5.1%2606.HK蓝光嘉宝服务2.8%6093.HK和泓服务2.0%股票代码股票名称涨跌幅2146.HK荣万家-15.8%1895.HK鑫苑服务-15.2%6049.HK保利物业-14.9%1755.HK新城悦服务-12.6%001914.SZ招商积余-12.1%股票代码股票名称涨跌幅2019.HK德信中国0.7%0960.HK龙湖集团-1.5%2768.HK佳源国际控股-2.3%0410.HKSOHO中国-2.5%0123.HK越秀地产-2.6%股票代码股票名称涨跌幅0817.HK中国金茂-21.0%1638.HK佳兆业集团-12.7%3883.HK中国奥园-12.4%1233.HK时代中国控股-11.8%1918.HK融创中国-11.7%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅600515.SH海航基础25.1%600223.SH鲁商发展19.7%000691.SZ亚太实业7.9%000918.SZ嘉凯城7.5%000718.SZ苏宁环球4.6%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态5资料来源：政府网站，首创证券中央层面，2021年中国银保监会工作会议召开，会议指出要毫不松懈防范化解金融风险，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定；住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况；财政部公布2020年财政收支情况，土地和房地产相关税收中，契税同比增长13.7%，土地增值税同比增长0.1%，土地增值税、契税增长主要是土地出让和房地产销售增长。央行发布2020年金融机构贷款投向统计报告，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。上交所及深交所正式发布3项基础设施公募REITs配套业务规则。日期政策概要政策内容1月26日2021年中国银保监会工作会议召开会议指出要毫不松懈防范化解金融风险。保持宏观杠杆率基本稳定。严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。1月26日住建部实地调研住建部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。1月28日财政部召开2020年财政收支情况网上新闻发布会土地和房地产相关税收中，契税7061亿元，同比增长13.7%；土地增值税6468亿元，同比增长0.1%；房产税2842亿元，同比下降4.9%。土地增值税、契税增长主要是土地出让和房地产销售增长。1月29日央行发布2020年金融机构贷款投向统计报告2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。2020年末，房地产开发贷款余额11.91万亿元，同比增长6.1%，增速比上年末低4个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比增长1%，增速比上年末低5.7个百分点。个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速比上年末低2.1个百分点。1月29日上交所及深交所正式发布3项基础设施公募REITs配套业务规则业务规则包括“1个办法+2个指引”，围绕“公募基金+资产支持证券”产品架构，对各参与方权责划分与运作协同作出相应规定，强化自律监管，保护投资者合法权益。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态6资料来源：政府网站，首创证券地方政策方面，上周杭州出台楼市调控新政，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控。上海进一步加强个人住房信贷管理，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，北京将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，此外有消息称广州、深圳部分银行上调房贷利率，一线城市房地产信贷政策全面收紧；成都严厉打击哄抬房价等房地产市场交易违规行为，北京住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。区域/城市日期政策内容上海1月24日上海市《政府工作报告》指出，2021年要完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套，完善房地产市场平稳健康发展长效机制。1月29日上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，《通知》对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等方面。北京1月23日北京政府工作报告指出2021年要完成300公顷商品房供地，建设政策性住房41.1万套。北京将抓好核心区平房区院落申请式改善和简易楼腾退改造，多种模式推进老旧小区、危旧楼房、老旧楼宇、老旧厂房改造。加快低效楼宇升级改造和存量土地资源盘活利用。1月28日北京房地产中介行业协会在官微发布消息称，为坚决遏制投机炒房，近期市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。1月30日北京银保监局表示，将严查个人信贷资金违规流入房地产市场，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。广东1月24日广东政府工作报告指出在2021的工作安排上，要加快城市更新、城镇老旧小区和城中村改造。着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，大力发展共有产权住房。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态7资料来源：政府网站，首创证券区域/城市日期政策内容杭州1月27日杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从住房限购、住房限售、税收调节和无房家庭认定标准及高层次人才优先购房政策等方面进一步加强调控