房地产行业周报：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长 ——房地产行业周报 2018年09月02日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为2.62%，跑赢沪深300指数2.35%，在29个中信行业板块中排名1位。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积373.9万平米，环比增加14.9%，去化周期59周，环比增加0.01%。一线城市销售面积84.5万平方米，环比增加36.2%，去化周期49周，环比减少6.8%；二线城市销售面积174.6万平方米，环比增加18.3%，去化周期80周，环比增加8.5%。三线城市销售面积114.8万平方米，环比增加-0.9%，去化周期49周，环比减少1.3%。 近期观点： 上市房企中报已全部披露，整体来看，上半年房企营收增速提高，净利润增速创近10年新高，经营活动现金流亦有边际改善。杠杆方面，平均净负债率相对年初有所地提升，但考虑到净负债率的季节性波动，与上年同期相比，板块净负债率有所下降。 据克而瑞公布的1-8月销售排行榜，销售与上月基本持平，部分龙头房企和区域性黑马房企同比增速仍然维持在50%以上。随着各房企冲刺本年销售目标，预计本年剩下的事件里将加速推货，销售有望进一步上行。 本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为3.05%，跑赢中信房地产指数0.43个百分点。本周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%）。 风险提示：调控政策超预期收紧、供需两端的金融政策大幅收紧 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：估值筑底过程持续 业绩成必要不充分条件》2018-08-27 2、《房地产行业报告：70城房价整体涨幅扩大 预期出台更多“霹雳手段”》2018-08-20 3、《7月房地产投资及销售数据点评：数据全面向好 考验政策定力》2018-08-14 4、《房地产行业报告：调控对冲宽松 房贷利率下行空间不大》2018-08-13 -50%0%50%2017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/062018/072018/08房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 20.9 2.9% -31.5% 1468.4 85 上海 57.0 30.0% -6.9% 585.8 13 广州 32.2 60.5% -14.6% 1461.8 69 深圳 9.3 -1.1% 20.8% 497.4 47 二线（6城） 杭州 21.1 23.7% -15.5% 931.4 47 南京 12.3 -7.1% -15.0% 1661.4 123 武汉 61.8 36.9% -18.5% / / 青岛 38.7 2.3% -5.7% / / 苏州 21.6 125.1% -1.5% 1257.0 64 厦门 9.0 87.4% -24.3% 190.7 39 三四线（34城） 无锡 26.8 -3.8% 55.9% / / 大连 7.6 33.2% 0.9% / / 济南 30.1 9.4% -63.8% / / 南昌 5.2 -39.7% -32.8% 730.6 / 福州 5.8 -16.9% -13.4% 749.2 118 成都 58.7 1.4% 148.1% / / 长春 21.1 -16.8% 13.4% / / 东莞 13.3 66.8% -8.5% / / 惠州 7.6 27.1% -10.4% 258.7 43 扬州 1.4 -85.3% 0.1% / / 安庆 0.9 0.7% 23.9% / / 岳阳 3.8 -4.7% -15.9% / / 韶关 4.4 19.4% -8.0% / / 南宁 17.8 9.9% -22.0% / / 江阴 7.8 14.6% 17.3% / / 佛山 0.0 -2.8% -100.0% / / 温州 28.1 44.0% 24.7% / / 金华 2.4 -44.5% 158.3% / / 泉州 8.1 12.0% 35.3% / / 襄阳 4.8 -28.2% -12.9% / / 赣州 18.0 -29.7% 197.3% / / 徐州 0.0 / -84.6% / / 常州 11.2 82.4% 13.4% / / 淮安 10.4 5.3% -14.1% / / 连云 12.8 6.2% -8.5% / / 柳州 0.0 / -100.0% / / 宿迁 0.0 -100.0% -8.9% / / 东兴证券行业周报 房地产行业：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长 P3 DONGXING SECURITIES台州 20.9 2.9% -31.5% 1468.4 85 泰州 57.0 30.0% -6.9% 585.8 13 镇江 32.2 60.5% -14.6% 1461.8 69 牡丹江 9.3 -1.1% 20.8% 497.4 47 宁波 21.1 23.7% -15.5% 931.4 47 淮南 12.3 -7.1% -15.0% 1661.4 123 芜湖 61.8 36.9% -18.5% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为2.62%，跑赢沪深300指数2.35%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有55家，下跌77家，停牌13家。上周市场上房地产股涨幅居前五的为宁波富达、东湖高新、保利地产、华夏幸福和招商蛇口，涨幅分别为9.75%、8.80%、8.48%、8.24%和8.17%。跌幅最大的为深大通、神州长城、中珠医疗、市北高新和世荣兆业，涨幅分别为-22.16%、-12.42%、-11.53%、-10.75%和-10.32%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 0%1%1%2%2%3%3%4%08/2608/2708/2808/2908/3008/31房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 600724.SH 宁波富达 9.75% 7.13% 3.18 3.49 600133.SH 东湖高新 8.80% 6.18% 5.57 6.06 600048.SH 保利地产 8.48% 5.86% 11.32 12.28 600340.SH 华夏幸福 8.24% 5.62% 23.19 25.10 001979.SZ 招商蛇口 8.17% 5.55% 16.64 18.00 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 000038.SZ 深大通 -22.16% -24.78% 16.29 12.68 000018.SZ 神州长城 -12.42% -15.04% 3.06 2.68 600568.SH 中珠医疗 -11.53% -14.15% 2.95 2.61 600604.SH 市北高新 -10.75% -13.37% 4.56 4.07 002016.SZ 世荣兆业 -10.32% -12.94% 11.43 10.25 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 市场数据及事件  上周样本城市商品房销售面积373.9万平米，环比变动14.9%。一线城市销售面积84.5万平方米，环比变动36.2%；二线城市销售面积174.6万平方米，环比变动18.3%。三线城市销售面积114.8万平方米，环比变动-0.9%。分城市成交数据详见附件。 -4%-3%-2%-1%0%1%2%3%房地产 国防军工 餐饮旅游 煤炭 银行 石油石化 商贸零售 通信 农林牧渔 电力设备 汽车 家电 电子元器件 基础化工 有色金属 计算机 非银行金融 综合 医药 轻工制造 纺织服装 建材 交通运输 电力及公用事业 食品饮料 传媒 机械 建筑 钢铁 东兴证券行业周报 房地产行业：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长 P5 DONGXING SECURITIES3. 行业政策 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 中央 20180827 全国人大常委 《民法典各分编（草案）》 物权编草案专门规定“居住权”，新增规定住宅建设用地使用权期间届满后可以自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。居住权包括“占有”“使用”两项权能，按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，有助于租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面得到更好保障。此外，草案第五百二十五条第二款规定：“租赁期间届满，住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。 中央 20180829 银监会 会议指出，应深入研究银行业和保险业防范化解金融风险三年行动方案，提高对金融风险的规律性认识；稳步推进降杠杆，坚定不移拆解影子银行，进一步缓解资金脱实向虚问题；严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为，不断加强网络借贷风险的专项整治；积极应对外部冲击风险，督促开展风险压力测试，加强境外机构合规管理长效机制建设；加快补齐监管制度短板，新提出40多项银行业制度补短板任务。 地方 20180831 长春政府办公厅 《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》 将取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。一些三四线城市楼市去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。住建部有关人士表示，棚户区改造工作、去库存政策应因城施策，商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方应，应采取新建棚改安置房的方式；若库存量较大，即可持续推进棚改货币化安置。一些三四线城市楼市去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。 资料来源：东兴证券研究所整理  4. 下周投资组合  上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展 P6 东兴证券行业周报 房地产行业：中报业绩亮眼 TOP房企销售延续高增长