房地产行业周报2021第4周：房企业绩分化加剧、传多地房贷收紧

http://www.cgws.com 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：推荐（维持） 报告日期：2021年02月01日 分析师：陈智旭 S1070518060005 ☎ 021-31829691  chenzhixu@cgws.com 联系人（研究助理）：高泽洋 S1070119120023 ☎ 021-31829690  gaozeyang@cgws.com 行业表现 数据来源：贝格数据 相关报告 <<20年行业亮眼收官，上海调控升级符合预期>> 2021-01-27 <<主要公司业绩预喜，配置可适当积极>> 2021-01-20 <<十部委联合发文支持物业行业发展，开年第一周新房成交基本平稳>> 2021-01-12 房企业绩分化加剧、传多地房贷收紧 ——房地产周报2021第4周（1.23~1.29） ◼ 地产板块下跌4.87%，于28个行业中位列第16：本周大盘深度调整，下跌3.91%，所有行业中仅休闲服务及银行上涨，前期表现强势的国防军工、电子、医药等跌幅较大，房地产板块下跌4.87%，于28个行业中位列第16，连续两周跑输大盘。估值方面，本周板块PE估值持续下行至8.87X，PB估值回落至1.07X，PE及PB估值相对全部A股折价幅度上升至62%及45%，若剔除银行股折价分别为75%及60%，PB折价幅度再创历史新高。个股方面，本周板块涨幅前五为海航基础、鲁商发展、亚太实业等，其中海航基础受益于免税概念，此外公司前期发布公告预计2020年业绩增速60%-90%，公司于周五晚发布公告破产重组。跌幅前五为新黄浦、南国置业、全新好等，其中新黄浦、南国置业因市值较小受资金面影响较大。本周主要公司普跌，泰禾集团、华夏幸福跌幅居前，分别下跌14.97%及14.32%，荣盛、世茂股份跌幅较小不到2%。 ◼ 据传多地房贷收紧，上海、杭州进一步收紧调控等：1）据传上海、广州、深圳，大部分银行放款的时间较此前延长，部分银行表示目前受额度限制，贷款者需要排队等待。2）上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求，主要内容包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理等方面，如只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等。3）杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。进一步加强住房限购，规定落户杭州市未满5年的，在杭州市限购范围内限购1套住房；同时进一步加强住房限售，规定杭州市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。并将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。 ◼ 重点26城新房成交滚动月环比降14%：成交上，受去年同期春节假期影响，本周重点26城新房成交量同比大升，而滚动月环比降14%，年初至今累计同比升67.8%，同样受去年1月春节假期基数影响同比涨幅较高。受基数影响本周重点一二三线新房成交同比同样大幅上升，一线环比连升3周，而二线连降2周，成交累计同比分别为132.6%/52.4%/58.2%，受基数影响同比升幅较大。供给上，同样受基数影响，重点9城新增供给同比大升，前4周累计升118.4%，而滚动月环比降22.1%。截至本周末狭义去化周期10.09个月，上周去化周期回升后本周再度下降。受基数影响，本周重点一二三线新增供给同比均大幅上升，环比仅二线维持上升，累计同比分别为129.0%/200.6%/56.1%。截止本周末一二三线去化周期-20%-10%0%10%20%房地产沪深300核心观点 分析师 证券研究报告 行业周报 行业报告 房地产行业 行业周报 长城证券2 请参考最后一页评级说明及重要声明 6.31/10.02/10.68个月，重点二三线去化周期继续回升。 ◼ 维持推荐评级：本周上海、杭州调控政策进一步收紧，此外据传多地房贷放款时间延长，以及受额度限制，“房住不炒”“因城施策”基调下，资金面逐步收紧。二级市场表现继续低迷，我们认为一方面从中长期来看，房住不炒、降杠杆有利于行业及公司平稳发展，毛利率水平有望逐步回升，另一方面短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，我们认为当前时点可适当积极，板块估值修复机会值得期待。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。 ◼ 风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期 qRpQwOnPnMzQvNmRnRmOwOaQdN9PnPrRnPmNiNrRmOkPrRtQ8OmNtOxNnMrNxNpNpN 行业周报 长城证券3 请参考最后一页评级说明及重要声明 目录 1. 板块行情回顾 ....................................................................................................................... 5 1.1 地产板块下跌4.87%，于28个行业中位列第16 .................................................... 5 1.2 板块估值持续下行，PB折价幅度再创历史新高 ..................................................... 6 1.3 主要公司普跌，泰禾、华夏幸福跌幅居前 .............................................................. 7 2. 行业重要新闻 ....................................................................................................................... 8 2.1 业绩：张江高科、招商积余等发布2020年业绩预告 ............................................ 8 2.2 融资：华远地产发行15亿元公司债等 .................................................................... 9 2.3 回购：华侨城A回购总股本2.00%等 ..................................................................... 10 2.4 增减持：*ST中珠股东增持1.00%等 ...................................................................... 10 2.5 公司公告：海航基础破产重整、华夏幸福拟购玉汉尧石墨烯部分股权停牌等 10 2.6 行业新闻：上海、杭州进一步收紧调控等 ............................................................ 11 3. 行业数据跟踪 ..................................................................................................................... 13 3.1 重点26城新房成交滚动月环比降14% .................................................................. 13 3.2 重点城市新增供给滚动月环比下降，去化周期再度下降 .................................... 14 4. 投资建议 ............................................................................................................................. 16 行业周报 长城证券4 请参考最后一页评级说明及重要声明 图表目录 图1：房地产行业及沪深300近一年收益率 ........................................................................... 5 图2：本周各行业涨跌幅/% ...................................................................................................... 5 图3：房地产板块PE TTM....................................................................................................... 6 图4：房地产板块PB LF........................................................................................................... 6 图5：房地产板块相对全部A股估值 ...................................................................................... 6 图6：房地产板块相对全部A股（剔除银行）估值 .............................................................. 6 图7：重点城市新房周成交 ..................................................................................................... 13 图8：重点城市新房成交滚动月同比及月环比 ..................................................................... 13 图9：重点城市新房成交累计同比 ......................................................................................... 13 图10：重点一二三线城市新房成交累计同比 ....................................................................... 14 图11：重点城市新房新增供给累计同比 ............................................................................... 14 图12：重点城市新房库存及去化周期 ................................................................................... 14 图13：重点一二三线城市新房新增供给累计同比 ............................................................... 15 图