房地产：利润率下行难挡房企华东高价拿地，规模仍是唯一诉求

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年6月17日 行业研究 利润率下行难挡房企华东高价拿地，规模仍是唯一诉求 核心观点： 房企热衷华东拿地已成行业显著特征，但是根据2020年和2021年E50房企在华东成交土地的地货比来看，普遍在0.4以上，利润空间相对较小。同时，2021年集中供地实施后，以杭州为主的华东土地市场竞争激烈，地块溢价率高企，较大程度抬高了拿地成本，再有竞配建、竞自持拿地条件和销售限价的调控政策，项目盈利情况很难乐观。我们认为，项目利润空间小甚至近乎亏损的情况下，房企仍坚定布局华东地区，主要目的是促进企业规模增长，保持市场占有率，以谋求可持续发展机会。 一、高价地去化遭限价，上下两端挤压行业利润率 当前房地产行业利润率普遍下行，主要原因有：第一，2016年至2018年的高价地陆续入市，遭遇政府限房价，高成本与低售价从上下两端挤压房企利润空间；第二，疫情黑天鹅影响项目销售，企业针对售价不及预期，以及工期延误的项目集中计提减值，利润因此受到侵蚀。 二、利润愈低愈拿高价地，规模增长是唯一诉求 华东地区项目盈利空间从上下两端被压缩特点明显。尽管如此，房企仍不断加大对华东地区的投资力度，究其原因，华东地区购买力充足，有助于项目快速去化，资金回笼速度也更快，现金流得到强效保障，因此诸多房企将华东地区作为稳定销售基本盘的重要选择。无论是通过高价地打造企业自身IP，或是通过高价地进入新区域，引起广泛关注，最终目的都是通过提升品牌知名度，利用华东地区的强大购买力，巩固企业在当地的竞争力与市占率，为企业销售业绩的持续增长筑起坚实围城。 三、利润下行灰犀牛已现，城市更新或可为利润兜底 高价地消化遭限价，企业仍坚持华东高价拿地，短期内利润难以回升。而在增量市场逐步见顶，存量市场逐渐占据主导地 相关研究： 2021年5月地产月报丨集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题【第35期】 20210606 重磅|2021年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告【第83期】 20210531 重磅|2021年1-5月中国典型房企新增货值TOP100研究成果【第41期】 20210530 2021年4月地产月报丨集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高【第34期】 20210506 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258（微信号） chenying@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 位的背景下，单一招拍挂方式已不能满足房企对优质土地储备的需求量，此时城市更新凭借巨大潜在市场容量及丰厚利润，对房企产生不可小觑的吸引力。因此我们认为，房企意欲通过城市更新、旧城改造项目降低拿地成本，扩大利润空间以平滑高价地及限价政策对利润率产生的波动。但通过多元化拿地降低成本的成效还有待观望，并且长期来看，已经很难再有高利润项目，行业利润率在2020年降至低位后，难有改善，短期内或将保持现有水平。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 引言 房企热衷华东拿地已成行业显著特征，但是根据2020年和2021年E50房企在华东成交土地的地货比来看，普遍在0.4以上，利润空间相对较小。同时，2021年集中供地实施后，以杭州为主的华东土地市场竞争激烈，地块溢价率高企，较大程度抬高了拿地成本，再有竞配建、竞自持拿地条件和销售限价等方面的调控政策，项目盈利情况很难乐观。我们认为，项目利润空间小甚至近乎亏损的情况下，房企仍坚定布局华东地区，主要目的是促进企业规模增长，保持市场占有率，以谋求可持续发展机会。 目录 一、高价地去化遭限价，上下两端挤压行业利润率 ..................................... 3 二、利润愈低愈拿高价地，规模增长是唯一诉求 ....................................... 4 三、利润下行灰犀牛已现，城市更新或可为利润兜底 ................................... 7 一、高价地去化遭限价，上下两端挤压行业利润率 利润率是企业经营所得的利润与营业收入的比重，是能够反映企业经营效率的相对指标。利润率既可以用来考察企业不同时期的盈利情况，作为提高经济效益的参照，也可以用来比较企业与企业之间的经营管理水平。2020年房地产行业利润率普遍下行，主要原因有：第一，2016年至2018年的高价地陆续入市，遭遇政府限房价，高成本与低售价从上下两端挤压房企利润空间；第二，疫情黑天鹅影响项目销售，资产减值侵蚀企业利润。 高价地去化遭遇限价，上下两端压缩利润空间。2015年至2016年，信贷政策整体宽松，资金使用成本明显降低，宽松的货币政策提高了房企发债扩储的积极性，土拍市场因此掀起一波热潮。地块竞争激烈，溢价率顺势上升，大批高价地涌现，调控政策也在此时频繁出台，各城市不断出台限价政策，最终高成本与限房价从上下两端挤压房企的利润空间，导致利润率下降。例如融信中国，2016年至2018年期间，高价收获上海静安中兴社区地块、南京仙林湖G58地块以及萧山市北东一地块等多宗高价地，然而曾经的高价地集中在2020年结转，逐步蚕食公司利润率。2020年融信中国录得毛利润率11.0%，相比2019年减少13.2个百分点。 图表：2016年-2018年融信中国获取的高价地块（部分） 序号 城市 项目名称 总成本（亿元） 平均楼面价 售价 地货比 1 杭州 融信萧山公馆 17.0 18559 61686 0.30 2 杭州 庆隆地块 23.6 31404 47726 0.66 3 厦门 厦门同安铂湾 26.3 23207 35000 0.66 4 杭州 钱江世纪城地块 32.6 19230 37500 0.51 5 上海 新江湾城 31.6 52840 116452 0.45 6 上海 青浦36-01地块 19.6 21610 51000 0.42 7 上海 静安中兴地块 110.1 100091 129800 0.77 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 序号 城市 项目名称 总成本（亿元） 平均楼面价 售价 地货比 8 苏州 唐宁府 30.6 15993 60789 0.26 9 合肥 唐宁府 9.4 18156 25770 0.70 数据来源：亿翰智库、企业公告 疫情影响项目销售，资产减值侵蚀利润。2020年上半年受新冠疫情的影响，经济活动短期停滞，造成待售项目售价不及预期，待开发项目工期延误，部分企业将资产集中进行减值处理，利润再度被侵蚀。例如2020年度，招商蛇口计提资产减值25.7亿元，同比上升22.8%；中国金茂计提存货减值30.6亿元，而2019年度无减值。另外商业地产受疫情影响较大，即使后期经济活动有序恢复，商业地产的招商难度不免因零售商的谨慎而增大，高空置率时期拉长。头部企业回血速度较快，但仍有部分房企租金收入遭受重创，使商业部分为企业带来的利润偏离预期。例如大悦城2020年持有物业租金及相关服务收入44.4亿元，相比2019年同期减少7.1亿，下降了14%。 尽管2016年至2018年获取的高价地在2020年能够陆续去化完成，但房企在2020至2021两年期间获取的地块价格同样很高，项目盈利空间依然较小。2021年热点城市土地集中供应，房企集中竞争优质地块，使部分优质地块溢价率较预期更高。因此我们认为，房企接连高价拿地，成本始终保持较高水平，且未来在房住不炒的背景下，预计房价上涨空间有限，因此短期内毛利润率回升在客观上存在一定难度。 二、利润愈低愈拿高价地，规模增长是唯一诉求 在行业利润率下行的背景下，市场对企业的成本管控能力要求逐渐提高，对房地产企业来说最主要的成本就是土地，但从土拍市场表现来看，整体呈现华东地价高，而企业偏往华东拿地的趋势。2020年至2021年，企业在华东地区投资的土地地货比普遍超过0.4，部分优质高价地的地货比甚至在0.8以上，利润空间小于其他地区。 图表：E50华东集中供地土拍情况 序号 时间 企业名称 城市 建筑面积 （万平米） 土地总价 （亿元） 溢价率 楼面价 （元/平米） 地货比 1 4月27日 华润置地 无锡 28.4 50.0 7% 17600 0.59 2 4月28日 招商蛇口 无锡 4.9 9.6 15% 19500 0.59 3 4月29日 融创中国 无锡 5.7 5.7 16% 10000 0.67 4 4月29日 万科地产 无锡 20.0 31.9 19% 16000 0.70 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 序号 时间 企业名称 城市 建筑面积 （万平米） 土地总价 （亿元） 溢价率 楼面价 （元/平米） 地货比 5 4月30日 龙湖集团 无锡 3.5 4.0 18% 11317 0.63 6 4月30日 龙湖集团 无锡 5.6 6.4 20% 11500 0.64 7 4月30日 招商蛇口 无锡 6.6 11.9 20% 18000 0.53 8 5月7日 龙湖集团 杭州 35.6 52.5 30% 14776 0.45 9 5月7日 融创中国 杭州 24.1 52.1 30% 22193 0.47 10 5月7日 保利发展 杭州 8.5 20.0 30% 23394 - 11 5月7日 万科地产 杭州 14.1 29.3 21% 20721 0.69 12 5月7日 祥生控股集团 杭州 14.7 26.1 30% 17798 0.68 13 5月7日 祥生控股集团 杭州 15.4 28.2 30% 18331 0.65 14 5月7日 融信中国 杭州 8.5 15.6 30% 18441 0.67 15 5月7日 融信中国 杭州 5.4 14.8 30% 27253 - 16 5月7日 融信中国 杭州 14.7 25.6 30% 17413 - 17 5月7日 建发房产 杭州 9.2 16.3 29% 17816 0.51 18 5月7日 融创中国 杭州 8.7 23.8 28% 27321 0.72 19 5月7日 融创中国 杭州 10.8 22.7 21% 17445 0.58 20 5月7日 融创中国 杭州 13.6 28.4 21% 20962 0.70 21 5月7日 滨江集团 杭州 5.2 10.1 30% 19436 0.60 22 5月7日 滨江、融信 杭州 18.0 80.9 30% 44942 0.67 23 5月7日 滨江、融信 杭州 10.9 48.4 30% 44345 0.67 24 5月7日 滨江、融信 杭州 12.7 24.8 30% 19474 0