保利投顾研究院海西分院《泉州2020年年度市场报告》POLY INVESTMENT CONSULTANCY2021年1月保利投顾研究院海西分院整理 分析结构Part 1宏观环境城市印记Part 2数说市场城市市场表现众论天下见识知元 HONG GUAN HUAN JING宏观环境PART ONE大势环境与走势研判 P保利投顾FORFUTURE2020顶研究院大投顾研究院投顾研究院局外围：全球经济预期逐渐好转，疫苗进程影响经济修复速度D保之势国内：经济复苏势头加快，构建双循环发展格局金融政策：中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范需求侧改革、警惕“灰犀牛”风险投顾研究院中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展D保利投顾“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房贷环境超收敛说展望2021：中央定调将从需求侧改革、促进房地产市场平稳健康发展，预计后市行业政策将维持“有保有压”，都市圈建设仍有持续利好，“三道红线”持续影响高杠杆房企，居民房研究院贷环境趋收敛。D保利明保利保和 大局之势P保利"投顾FORFUTURE20201）外围环境一疫苗进程影响全球经济修复速度，中国经济优势凹显设顾研究院全球主要经济体加速复苏，PMI先行指标已恢复至景气区间，叠加疫苗取得突破性进展，外部经济预期逐渐好转，但由于疫苗落地进程尚未明确，明年全球经济修复速度仍具有不确定性。反观国内，得益于有效的防疫机制中国经济增速率先回正，是当前唯一实现正增长的经济体，未来对全球资金的吸引力将持续增强图：主婴经济体GDP增速走势图：全球疫情形势喜忧参半国家/区域2019（全年）2020Q1 (当季）2020Q2 (当)2020Q3 (当季）中国6.11-6.83.24.9疫苗研发加快中国：已有5支疫苗进人三期试验2.20.32 -9.032.91美国：批准疫苗上市，充许大规模接种美国1.3-2.0821.46-9.58美国：morderna度苗计划开展儿童测试欧区1.3'0--14.9-4.3视罗斯：卫星V疫苗印将大规模按种图：主要经济体制造业PMI走势（%）法国：sonofi段苗进入人体实验阶段美国: 57.5日韩：投入大规模顾算购买疫苗70.00美国：55.665.0欧元区：53.860.00中国：52.1海外疫情反扑美国洛杉矶发布封锁令0005意大利所有智吧和餐的必刻在下午6点前关闭，45.01体育馆、群法池、剧院和电影院也将关门40.0035.00投顾西班牙布全国宵禁，并启动了紧急状态31.00英国、葡萄牙、捷克、日本等国也在近期推出更严格的防疫措施美国欧元区英国中数据来源：wind，保利投顾研究院整理 大局之势P保利投顾FORFUTURE202）国内环境一经济复苏势头加快，房地产是经济发展的“压舱石”我国经济延续加快恢复态势，前三季度GDP累计增速0.7%，实现同比转正，三驾马车延续全面回升态势，出口增幅扩大3.5个百分点至14.9%，预计明年出口将保持较好势头，经济预期持续好转带动居民收入预期向好。房地产、基建在疫情后成为经济恢复的重要抓手，房地产开发投资率先恢复正增长，前11月固投累计增速2.6%，其中地产投资累计增速6.8%。图：中国宏观指标最新数据图：房地产、利造业、基建固定资产投资情况经济指标10月11月30.00GDP增速3.2%（二季度)4.9%（季度）20.001.6%（前二季度累计）0.7%（前兰季度累计）设顾研究院10.006.80出口同比11.49%14.9%0.003.32社零同比3.3%固投累计同比1.8%2.6%10.003.50房投累计同比6.3%%8'920.00制造业PMI51.452.130.00连续9个月高于临界点究院54.910.00财新制造业PMI53.62010年12月以米新高财新服务业PMI56.857.82010年5月以来次高房地产开发投资制造业投资基建设施建设投资6数据来源：Wind，保利投顾研究院整理 大局之势P保利投顾FORFUTURE20203）“十四五”规划一构建双循环发展格局，地产与金融、实体均衡发展未来都市圈规划利好仍将继续释放，如成渝、长江中游等；根据2025年人均GDP将达到高收入国家标准（1.25万美元），推算未来5年经济增速5.5%左右。政治局会议提出注重需求侧改革，促进房地产市场平稳健康发展，对房地产定调整体中性。图：习近平针对规划建议稿中部分重要观点的说明图：”十四五“涉及房地产相关表述推动金融、房地产同实体经济均衡发展关丁以推动高质量发展为主题实现上下游、产供销有效有接，促进农业、制造业、服务业、能源资源究院当前，我国社会主要盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的爱展之间的承盾，爱展中的不盾和问需集中体现在发展质量上促进住房消费健康发展增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传经消美于构建以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促品进房费建康发！进的新发展格局有教体加保性代房供给要坚持供给谢结构性改单的甜略方向，形成需求牵引供给，供给创造需求的更有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探案支持利用集高水平动忘平衡。推动形成国内经济循环，就能更好吸引全球资源变素，形成体建设用地按照规划建设租赁佳房，完善长租房改策，扩大保障性租赁佳零与国际经济合作和竞争新优势。推进以人为传心的新型城算化，建设现代化都市科，推关于“十四五”和到2035年经济发展目标进成谕经济固建段2025年：人均GDP达到高收入国家标准，推算来来无年的经济增速的5.5%：加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、2035年：实现整流总量或人均收入翻一番，推算未来15年经济平均增通4.8%物业等服务业供给数据来源：保利投顾研究院整理 大局之势D保投顺FORFUTURE2020C4）货币金融环境一中性趋紧，宏观杠杆率较快抬下关注风险防范度情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19年度上升6BP，今年以来已上升25BP），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱，又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利串走势货币相对格宽货币稳货币以稳为主宽信用货币边际收器全面降准50bp定向降准50bp降息20bp未提降息降准刘醇：更加灵活适度央行累计降准150bp降息5bp中美贸易摩摔反复，说币市非持宽极，前去“把好总闸门”提认FL10bp保持流动性合理更加灵活适度易期：明年GDP增进回开保技政策捷定货币策更加灵活适度充路精准导向创新工具宽信用60,000M2增速达双倍数12.0050,000动新增融资规模扩大11.1010.5010.0040,0008.408.0030,00001新增社融Q2新增社限03新增让融9.7万亿8.7万亿6.0011万亿20,0002.882.834.0010,000货币宽松1.40利走低+货币稳中边际收案.1利率鹿升2019-01 2019-02 2019-03: 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-100.00新增社会融瓷规模（亿元）M2同比(%)SHIBOR:3个月(%)8数据来源：wind，保利投顾研究院整理 大局之势P保利投顺FORFUTURE2025）中央基调一由稳预期转向中性偏紧，房地产金融风险关注度提升疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰库牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。究院图：近年中央会议对房地产的表述GDP当季增速稳预期资金、楼市监管并行8.06.806.706.506.106.406.206.006.006.04.904.02018.42018.10/122020.33.202020.6严查资金违舰流入房地产2.0推动楼市健康发展未提及未提及2020.8道红线2020.9防正房地产过度金融化0.02018012018Q22018032018042019Q12019022019032019042020Q12020Q22020Q3(2.0)2018.7.312019.42019.72020.4.17首提不将房地产作为重提房住不炒中央座谈会紫纫这根惑2020.7.24(4.0)坚决遇制房价上涨重提房住不炒短期刺激经济的手段促进平稳健康发展2020.8.26(6.0)定向约读房价涨幅较快城市6.802020.12.11(8.0)促进房地产市场平稳康发展数据来源：保利投顾研究院整理 大局之势P保利投顾FORFUTURE20206）地方趋势一从边际放松到中性偏紧，定向调控延续“有保有压”上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端：下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度趋于绶和，政策有松有紧。预计后市各地延续定向调控，过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。图：2020年房地产地方性调控政策时间轴上半年：支持性政策为主边际放松，刺激需求下半年：定向调控投顾研究院安、福州、南百等峰低质售条件无拐，苏州，福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市深圳、东莞、杭州、宁波、南京、混川保利苏州等购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等提高首付比例无锅、常州、沈阳、长春、店山限价开级东先、杭州、绍兴、沈阳、长荐、山、徐州、长沙根售升级东莞、杭州、常州政策进入平稳期（11-12月），有松有紧摇号向无房家庭倾料南京、宁波、杭州、成都深圳限购年限培加至三年延长比]土拍限市宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二年首付比例宁波提高二套首付比划，收紧限购限售范国D保利投顾研究院较冷收松哈尔滨鼓励房企打折促箱让利销售新房数据来源：保利投顾研究院整理 大局之势P保利投顾FORFUTURE20207）地产金融一融资环境趋紧，“三道红线”持续影响高杠杆房企上半年融资环境整体较宽松，房企发债处于高位；下半年随着“三道红线”出台，引导房企减少表外融资，对于银行新增涉房贷款要限制在贷款总量的30%，同时信托在现有规模上压降20%，融资环境进一步趋紧。年内融资环境的变化影响土地市场走势，上半年溢价率走高，下半年呈现回落，预计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）图：房企信托融资情况发债规模上涨5月违规开展房地产信托明月不稳商不满定432系“3.50业务被列人检直要点开房企提供融资1,800三过红出合后，融资收紧，溢价率8月坚决一直房地产信托80.0%1,6003.00.过快项长势买60.0%1,4002.5040.0561,200发债规模上涨502.0020.0%1,000发债规模上涨1.500.0%8006001.00-20.0%4000.5040.0%2000.0060.0%房地产资金信托余额（万亿元）新增信托同比（%）房企爱做规模（亿元）平均价率（9%)地方债信托感资日尚基本管控到化（房恩产信托视就进入负增长）中央盛管重点：影子行、最方贷变、房产密数据来源：wind，平均益价率为300域口径，保利投顾研究院整理下阅度承点在房做产方面当两出台“三蓝正线”给房企去机 大局之势保利投顾FORFUTURE20207）地产金融一趋收敛，热点城市或有限贷升级风险开究院