行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2018年09月25日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:供应成交环比双下降，取消预售制度可能性不大 ——房地产土地周报20180923》 2018-09-25 2 《房地产-行业研究周报:销售继续下行，市场有转冷迹象 ——房地产销售周报0916》 2018-09-17 3 《房地产-行业研究周报:供应成交环比双下降，北京收紧公积金贷款政策 ——房地产土地周报20180916》 2018-09-17 行业走势图 预售制度取消可能性不大、但可能针对审批流程进行小幅微调 事件：9月21日中国经济网报道，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。9月21日晚住建部房地产市场监管司辟谣，称对逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见的情况并不属实。 住建部发函，对取消行政审批进行论证而非取消预售制度：据南方都市报报道，9月11日住建部发函，全称是《关于对现行行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，让各地研究反馈意见。简单说是对相关行政许可进行清理论证，实质是在论证取消或加强预售的行政审批，而不是取消预售制度。 广东省根据省内具体情况提出取消预售制度的讨论建议，全国推行的可能性较小：9月21日广东省房协下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，文件里提到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等问题，所以广东省房地产协会建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实现现售。从我们的理解及住建部的发函情况来看是广东省基于自己的房地产行业现状准备提报住建部，而住建部是否采纳此意见从我们理解来看不会对预售制度进行调整而是对行政许可事项进行微调，比如说在行政许可上可以给予地方政府更多的条件。所以广东省这个意见是基于自身房地产市场发展需要准备提报给住建部，而住建部并不一定采纳此意见，有可能会对预售许可进行相关的微调。 假设预售制度取消，对房企会带来什么影响：1 若广东单一推出，在供不应求的环境下，短期还会进一步增加供给难度，或将推升广东区域房价。2 预售制度是行业很重要的经营杠杆，现售将对房企的资金能力要求提升，小企业经营压力加大，行业集中度继续提升。3 行业周转速度将明显下降，由于周转下降及资本金占用周期拉长，现房企的ROE将继续下行。4 行业龙头将携资源和资金优势，增加更多投资机会，个别龙头或可因此提升ROE。5 有利于化解行业长期杠杆风险，降低行业及行业龙头风险溢价，提升行业估值。6 短期进行全面推广及加速推出概率不大，但可能加速开工投资同时提升严重落后的竣工量。 投资建议：我们认为此次住建部发函是论证取消行政审批而非取消预售制度。预售制度取消的传言虽然已被住建部官方辟谣，但地产板块依然下跌，我们认为主要是受情绪和基本面双重影响。我们从国家统计局数据和高频数据看，均显示市场有趋冷的迹象，但仍待观察四季度数据以确认拐点。建议关注抗风险能力强、融资和拿地优势明显的央企龙头，如招商蛇口、保利地产等，以及销售和业绩增速较快的融创中国、新城控股、旭辉控股等。 风险提示：销售不及预期，政策调控超预期 -27%-21%-15%-9%-3%3%9%15%2017-092018-012018-052018-09房地产 沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 事件： 9月21日中国经济网报道，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。9月21日晚住建部房地产市场监管司辟谣，称对逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见的情况并不属实。 2. 住建部发函，对取消行政审批进行论证而非取消预售制度： 据南方都市报报道，9月11日住建部发函，全称是《关于对现行行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》，让各地研究反馈意见。简单说是对相关行政许可进行清理论证，实质是在论证取消或加强预售的行政审批，而不是取消预售制度。 图1：预售制度历史 资料来源：住建部、北京市住建委员会、上海市住建委员会、广东省住建委员会、天风证券研究所 预售制度1954年由香港立信置业公司首创时间部门法律法规相关内容1983年国务院《中华人民共和国城市规划条例》第16条第3款规定：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工日期；第38条第1款第1项：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上；第4项：向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案1986年上海市房产管理局《关于商品房预售的几点通知》商品房预售可收取定购房总价的1％作为定金。出售单位收取的预售款数额（包括定金）一般可分三个阶段进行，在施工图设计完成时收取20％，房屋基础完成时再收取30％；待房屋结构完成时再收取30％；余款在房屋正式交割时一次结清1989年深圳市政府《关于加强深圳经济特区房地产市场管理的试行规定》房地产预售必须签订《房地产预售合同》，《房地产预售合同》应订明价格条款，所有条款内容应与《商品房产管理规定》第十一条相符。房地产经营者在房屋竣工前，按预算合同所收的预售款必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用后，才能另作他用1994年全国人民代表大会常务委员会《中国人民共和国城市房地产管理法》第44条（商品房预售市场的准入制度），1998/7/20国务院《城市房地产开发经营管理条例》对商品房预售条件做出与《城市房地产法》相一致的规定，并对取得商品房预售许可证的程序做出规定2001年建设部《中国人民共和国商品房销售管理办法》第12条，明确商品房预购人办理权属证书的期限以及房地产开发商的协助义务2003年人民法院《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2004/7/20建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定2011/1/8国务院《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》2003/3/25上海市住房和城乡建设管理委员会《关于规范商品房销售行为若干问题的通知》2003年7月1日后申请商品房预售许可证的，在申请前，房地产开发企业或代理销售企业的销售人员应参加由房地产市场管理部门组织的专业培训，取得培训合格证后方可挂牌从事商品房销售2005/3/3上海市住房和城乡建设管理委员会《关于加强商品房销售监管的通知》开发企业在申请预售提交的销售方案中应增加下列内容：1、以楼幢为单位提供商品房拟销售的价格及浮动幅度；2、销售预案，包括销售地点、开盘时间、销售方式、维护销售秩序和防止排队争购等措施；3、销售人员（包括委托中介机构销售）岗位证书和销售人员签署的守法、合规销售承诺书2009/6/30上海市住房和城乡建设管理委员会《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续2010/9/2上海市住房和城乡建设管理委员会《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米2017/5/5上海市住房和城乡建设管理委员会《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》尚未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业不得以认购、预订、排号、发放VIP号等方式，向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用2013/6/6北京市住房和城乡建设委员会《北京市商品房预售资金监督管理办法》项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一”节点；拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上（含10层）建筑的，可增加“建设层数达三分之一”、“建设层数达三分之二”节点。房地产开发企业应结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记前，专用账户内的资金不得低于重点监管额度的5%2013/6/21北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。2015/12/16北京市住房和城乡建设委员会《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设广东1998广东省人民代表大会常务委员会《广东省商品房预售管理条例》三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程2010/7/23广东省人民代表大会常务委员会关于《广东省商品房预售管理条例》的修改省建设行政主管部门可根据市场供求状况，在不低于前款第5项规定的条件下，对商品房预售项目工程形象进度进行调整，报省人民政府批准后实施。（第5项：三层以下的商品房项目··）2014/9/25广东省人民代表大会常务委员会关于修改<广东省商品房预售管理条例>等二十七项地方性法规的决定1.将第二十二条修改为：“预售商品房时，预售人应当与预购人签订书面的商品房预购销合同，在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记备案手续；房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记备案。”2.删除第三十四条。上海北京规制探索 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 广东省根据省内具体情况提出取消预售制度的讨论建议，全国推行的可能性较小 9月21日广东省房协下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，文件里提到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平等问题，所以广东省房地产协会建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实现现售。从我们的理解及住建部的发函情况来看是广东省基于自己的房地产行业现状准备提报住建部，而住建部是否采纳此意见从我们理解来看不会对预售制度进行调整而是对行政许可事项进行微调，比如说在行政许可上可以给予地方政府更多的条件。所以广东省这个意见是基于自身房地产市场发展需要准备提报给住建部，而住建部并不一定采纳此意