房地产行业重大事项点评：菏泽取消限售，放松资金监管，首例地方政策微调，意义大于其本身

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产行业重大事项点评 推荐（维持） 菏泽取消限售，放松资金监管，首例地方政策微调，意义大于其本身 华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：y uanhao@hcy js.com 执业编号：S0360516120001 事项： 12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管额度，加快安置房建设进度，加大项目征收扫尾工作力度，高度重视棚改信访工作，规范项目操作管理，强化督导考核。 点评： 1、菏泽取消限售政策、对需求略有提振，更重在于首例地方明文放松、意义大于其本身 12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定，即菏泽限售政策取消。731政治局会议中“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐打破，舆论传播快速影响购房者心理预期，改善型需求和投资型需求在下半年观望情绪渐浓，并以较快速度退场。此次菏泽放松限售，对新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易流转，由此便于一手房和二手房交易链条的重新建立，一定程度利好一二手住房的成交，对于市场有一定情绪上的抚慰，但考虑到限售政策更偏向于供给端政策，因而预计对需求提振有限，不过更值得关注的是，本次菏泽政策微调为地方首次明文放松，打响“地方放松第一枪”，其意义大于其本身对于需求的提振。 2、菏泽大幅降低预售资金监管额度要求，提出差异化监管标准，当地房企或将不同程度受益 《通知》提出降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。此前，2017年1月山东省住建厅、2017年10月菏泽市人民政府、2018年8月菏泽市住建局先后发文要求，预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，要求商品房预售资金总额达到既定监管额度后方可自行提取监管额度以外的资金用于工程建设，本次资金监管放松在：1）对实力强、信誉好的企业不再做预售资金监管额度的限制，其它企业预售资金监管标准降低至原有预售资金监管额度的10-50%；2）不再要求项目监管资金达到既定监管额度后才可提取，只要求留存够监管资金比例即可使用。此次菏泽放松资金监管，对于当期房企整体利好，对实力、信誉不同梯度的房企实施差异化标准，龙头房企有望进一步受益。 3、复盘发现销量和GDP信号领先股价底和政策底1-2Q，18M9均已出现，目前已在底部区域 通过对于过去3轮小周期的复盘，我们可以发现，销量增速转负和GDP连续2Q低于24M移动平均为两大领先信号，领先于股价见底和政策放松1-2Q，销量/GDP信号分别现于08M1/08M6、11M10/11M8、14M1/14M3，而地方/中央政策放松分别现于08M9/08M10、12M2/12M6、14M4/14M9；14年开始万科、保利股价在底部反弹时领先于板块指数。考虑18M9销量和GDP信号均已出现，宏观政策转向趋松，地方试探性政策也已浮现，预计19Q1为板块股价底，并预计目前万科、保利股价或已先见底。此外，本轮周期从环境和时点来看，18-19年更类似于11-12年，并考虑到GDP信号提前出现而导致宏观政策转向以及地方试探性放松提前出现，上述政策对冲之下或预示19Q1板块股价底之前下行空间也已极其有限，目前或已在底部区域。 4、投资建议：菏泽取消限售，放松资金监管，首例地方政策微调，意义大于其本身，维持推荐，继续看多龙头 我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：一二线龙头：万科、保利地产、金地集团、融创中国、招商蛇口；二线蓝筹（资金放松受益型）：新城控股、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展。 5、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 行业研究 房地产 2018年12月19日 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表1、菏泽关于限售及资金监管的内容 时间 文件 内容 2017/1/6 《山东省商品房预售资金监管办法》 商品房预售资金监管，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则。 商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。 商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，由房地产主管部门核发《商品房预售许可证》时确定，并在商品房预售资金监管协议中予以载明。商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。 商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，分别为建成层数达到规划总层数一半、主体结构封顶、单体竣工验收合格、竣工综合验收备案。监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%－70%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%－35%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%－18%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时，监管终止。 2017/10/27 《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》 加强新建商品房销售监管。严格执行新建商品房预售许可、现售备案、网签备案制度。全面推进新建商品房销售价格申报制度，营造公开、透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标，一次性公开全部销售房源；全面落实预售资金监管制度，严格贯彻《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）文件精神，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，合理确定预售资金监管标准、控制节点和拨付比例，防止资金挪用，楼盘烂尾；全面加强房屋面积管理，未经房产预测绘的项目，不予办理预售许可；未经房产测绘成果审核备案的项目，不予受理竣工综合验收备案。 强化二手房交易监管。全面落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联，防止交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为；全面实施二手房交易资金监管制度，保证房屋交易资金安全，维护买卖双方合法权益；加大工作力度，将二手房与一手房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，坚决防止二手房市场失控。对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理，督促相关部门逐一整改，确保各项措施落地生效。 2018/8/1 《菏泽市商品房预售资金监管办法》 商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。市住建局组织专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定了菏泽市区内（不含定陶区）商品房预售资金监管标准：多层建筑900元/平方米；小高层建筑1500元/平方米；高层建筑1800元/平方米。根据批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积，计算商品房预售资金监管额度。当监管账户内的商品房预售资金总额达到既定监管额度后，房企可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。 当监管账户内的商品房预售资金总额达到既定监管额度后，房企可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。当建成层数达到规划总层数一半时，监管资金留存比例为60%；当建成层数达到总层数的三分之二时，监管资金留存比例为50%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为30%；当完成室内外装饰装修时，监管资金留存比例为20%；当单体竣工验收合格时，监管资金留存比例为15%；当取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明时，监管终止。 2018/12/18 《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 平稳健康发展的通知》 让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。 对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。 资料来源：政府官网，华创证券 图表 1、菏泽公共财政收入&支出情况 图表 2、菏泽人口净增情况 资料来源：Wind、国家统计局，华创证券 资料来源：Wind、国家统计局，华创证券 图表 3、菏泽土地成交情况 图表 4、菏泽商品住宅销售情况 资料来源：Wind、国家统计局，华创证券 资料来源：Wind、国家统计局，华创证券 (350)(300)(250)(200)(150)(100)(50)001002003004005006002005200620072008200920102011201220132014201520162017公共财政收入 公共财政支出 收支缺口（右轴） （亿元） （亿元） 02468101214200520062007200820092010201120122013201420152016人口净增 （万人） 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0000100200300400500600200920102011201220132014201520162017宅地成交金额 宅地成交面积 成交均价（右轴） （亿元/万方） （元/平米） 0510152025303501002003004005006002014201520162017商品住宅销售额 商品住宅销售面积 成交均价（右轴） 销售面积同比（右轴） （亿元/万方） （%） 房地产行业