房地产行业点评报告：维持高增速，价格表现强，TOP30全年增速均值10%

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 房地产 2021年05月05日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：贝格数据 《行业周报-恒生公司推出物管指数，南京物业费标准提升》-2021.4.25 《行业周报-多地政策调控升级，房贷利率持续提升》-2021.4.25 《行业点评报告-投资销售景气度持续高位，开竣工表现一般》-2021.4.19 维持高增速，价格表现强，TOP30全年增速均值10% ——行业点评报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 房住不炒基调不变，一城一策持续灵活，维持行业看好评级 CRIC发布2021年4月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长34.0%，销售面积同比增长23.3%；百强销售均价1.49万元，环比增长3.4%，同比增长8.7%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021年2季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。 ⚫ 单月销售增速高位回落，价格端表现较为坚挺 2021年4月，百强房企销售额单月同比增长34.0%，较前值回落25.2个百分点；销售面积单月同比增长23.3%，较前值回落23.0个百分点，销售呈现量价齐升态势，增速靓眼主要源于受疫情影响，2020年同期基本较低。年初至今累计销售额、销售面积增速分别为66.6%、50.1%，价格端表现较好。如果与2019年同期相比，单月销售额、销售面积增速分别为34.8%、21.8%。但我们观察到近期多地政府持续加强调控，同时政治局会议点名防止以学区房名义炒作房价，预计后续限价政策将从紧。展望未来，流动性边际有所收紧，4月LPR连续12月不变，1月首套房贷利率筑底，拐点已现。基于此，我们判断房企将持续加大推货，推动资金回笼。 ⚫ TOP50-100房企销售增速最为可观 2021年4月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企的单月销售额同比+24.9%、37.4%、29.1%、56.5%。各梯队房企增速均较为可观，主要受基数扰动影响，导致2021年4月销售增速环比均有回落，TOP10、 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100较上月增速分别下降2.6个百分点、44.3个百分点、53.2个百分点、39.4个百分点。 ⚫ 2021年TOP30房企销售目标增速均值达10%，目前已完成全年目标30% 2021年，TOP30房企中公布年度销售目标增速均值约10%，1-4月已完成全年销售目标均值31%。TOP30房企中，龙光集团（20.0%）、招商蛇口（18.9%）、金地集团（15.4%）、旭辉控股集团（14.7%）、龙湖地产（14.6%）全年销售目标增速较为靓眼；金地、金茂、中梁、滨江、正荣目标完成度较为可观。此外，千亿规模左右或冲千亿的房企对规模增长具备一定诉求，比如宝龙地产、合景泰富目标增速分别达28.8%、19.7%。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。 -14%0%14%27%41%55%2020-052020-092021-01房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 单月销售增速高位回落，价格端表现较为坚挺 ..................................................................................................................... 3 2、 TOP50-100房企销售增速最为可观 ......................................................................................................................................... 3 3、 2021年TOP30房企销售目标增速均值达10%，目前已完成目标三成比例 ...................................................................... 4 4、 投资建议：维持行业“看好”评级 ............................................................................................................................................. 5 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 6 图表目录 图1： 2021年4月百强企业销售额当月同比增长34.0% ........................................................................................................... 3 图2： 2021年4月百强企业销售额累计同比有所回落 ............................................................................................................... 3 图3： 2021年主流房企销售目标增速均值可观 ........................................................................................................................... 4 表1： 2021年4月百强企业中TOP11-50房企单月销售额增速最为可观 ................................................................................ 4 表2： 重点房企销售完成度可观 ................................................................................................................................................... 5 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 8 1、 单月销售增速高位回落，价格端表现较为坚挺 2021年4月，百强房企销售额单月同比增长34.0%，较前值回落25.2个百分点；销售面积单月同比增长23.3%，较前值回落23.0个百分点，销售呈现量价齐升态势，增速靓眼主要源于受疫情影响，2020年同期基本较低。年初至今累计销售额、销售面积增速分别为66.6%、50.1%，价格端表现较好。如果与2019年同期相比，单月销售额、销售面积增速分别为34.8%、21.8%。但我们观察到近期多地政府持续加强调控，同时政治局会议点名防止以学区房名义炒作房价，预计后续限价政策将从紧。展望未来，流动性边际有所收紧，4月LPR连续12月不变，1月首套房贷利率筑底，拐点已现。基于此，我们判断房企将持续加大推货，推动资金回笼。 图1：2021年4月百强企业销售额当月同比增长34.0% 数据来源：CRIC、亿翰智库、开源证券研究所 图2：2021年4月百强企业销售额累计同比有所回落 数据来源：CRIC、亿翰智库、开源证券研究所 2、 TOP50-100房企销售增速最为可观 2021年4月，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企的单月销售额同比+24.9%、37.4%、29.1%、56.5%。各梯队房企增速均较为可观，但2020年4月较3月疫情对成交影响减弱明显，推动2021年4月销售同比增速均有回落，TOP10、 71%166%59%34%-50%0%50%100%150%200%05000100001500020000123456789101112202020212020年单月同比2021年单月同比-50%0%50%100%150%top10top 30top 50top 100 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 4 / 8 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100较上月增速分别下降2.6个百分点、44.3个百分点、53.2个百分点、39.4个百分点。 表1：2021年4月百强企业中TOP11-50房企单月销售额增速最为可观 2021M1 2021M2 2021M3 2021M4 top 3 29.0% 35.8% 11.6% 8.6% top 4-10 90.1% 96.8% 44.0% 41.4% top10 54.7% 62.9% 27.5% 24.9% top 11-30 77.8% 343.1% 81.7% 37.4% top 30 63.5% 137.8% 47.3% 30.0% top 31-50 86.2% 238.9% 82.3% 29.1% top 51-100 89.7% 294.9% 95.9% 56.5% top 100 70.9% 166.3% 59.2% 34.0% 数据来源：CRIC、亿翰智库、开源证券研究所 3、 2021年TOP30房企销售目标增速均值达10%，目前已完成目标三成比例 2021年，TOP30房企中公布年度销售目标增速均值达10%，1-4月已完成全年销售目标均值31%。TOP30房企中，龙光集团（20.0%）、招商蛇口（18.9%）、金地集团（15.4%）、旭辉控股集团（14.7%）、龙湖地产（14.6%）全年销售目标增速较为靓眼；金地、金茂、中梁、滨江、正荣目标完成度较为可观。此外，千亿规模左右或冲千亿的房企对规模增长具备一定诉求，比如宝龙地产、合景泰富目标增速分别达28.8%、19.7%。 图3：2021年主流房企销售目标增速均值可观 数据来源：CRIC、亿翰智库、开源证券研究所 0%5%10%15%20%25%30%35%0200040006000800010000碧桂园恒大地产融创中国中海世茂房地产招商蛇口华润置地龙湖地产金地集团旭辉集团新城控股中国金茂金科股份中南建设阳光城中梁地产龙光地产融信中国雅居乐地产富力地产远洋地产正荣地产滨江集团荣盛发展合景泰富蓝光发展首开股份宝龙地产2021年销售目标（亿元）同比 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 5 / 8 表2：重点房企销售完成度可观 单位：亿元，万平米 2021年4月单月数据 2021年4月累计数据 全年目标 销售金额 同比 销售面积 同比 销售金额 同比 销售面积 同比 2021目标 完成率 碧桂园 760 10% 874 10% 2736 29% 3145 29% 8677 32% 万科 510 6% 314 3% 2305 24%