1 / 22 目录 本期看点 ...................................... 2 1、新房市场 ................................... 4 1.1 全国客户看房热度指数 ............................................................................................ 4 1.2 全国新房供求走势 ........................... 4 1.2.1全国供应 .................................................................................................................. 4 1.2.2全国成交 .................................................................................................................. 6 1.3 分区域城市成交走势 ......................... 7 2、土地市场 .................................. 10 2.1 全国土地成交走势 .................................................................................................. 10 2.2 全国土地分区域成交 .............................................................................................. 11 2.3 城市土拍热度排行榜 .............................................................................................. 13 3、地产金融环境 .............................. 14 3.1 典型房企融资量价监测 .......................................................................................... 14 3.2 居民房贷量价监测 .................................................................................................. 16 后市研判 ..................................... 19 rQoNsRqNpMpRuMzRnRsRrN7NbPbRmOoOpNnMjMmMsOiNoMoO6MnNzQNZpNpQNZsQnN 2 / 22 本期看点 1、“金三”旺季如期而至，供应带动下需求稳步释放 全国客户看房热度指数提升明显，“金三”供应加速恢复、部分城市筑底回暖。三月“小阳春”初现，全国监测40城商品住宅成交规模接近去年3季度月均水平，为近三年来同期最高水平。其中一线城市表现分化，二线市场动能较强，三四线市场相对较弱。 华东市场热度轮动，多城触发调控加码，上海调控密集，供应不足限制成交放量；合肥和湖州、嘉兴等土拍火热带动市场热度提升，引发调控陆续加码。华南核心城市热度维持，外溢势能带动临广临深片区热度较高。广深热度高企，佛山临广区域热度较高，东莞因限价趋严，市场供求回落。 华中核心城市预期改善，武汉供应带动市场加速回暖；西部核心城市热度维持，政策收紧影响暂未显现。成都客户加快入市步伐，西安千人摇号项目频出。东北、华北和海西市场整体表现平稳。 4月初，住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5城，需密切关注后续是否有政策跟进。展望后市，一线城市从市场端和资金端监管密集发声，且调控逐步蔓延至二三线城市，未来局部市场过热或将平抑。同时，随传统销售旺季到来，二季度供应加强，将带动市场需求恢复较慢的二线及三四线市场逐步改善。 3 / 22 2、土地供求环比小幅回升但仍维持低位，华东华南三四线溢价高企 全国重点55城宅地供求量环比涨幅温和，低于2018-2019年同期水平，整体溢价率微涨。华东区域核心城市热度维持，进一步传导至核心城市外围、调控相对宽松的三四线城市，杭州外围区县优质地块获房企积极加码，南通如东县地块楼面价过万。华南区域莞惠热度较高，刷新TOP 3楼面地价。西部、华北区域核心城市成都、石家庄热度较高，东北长春、辽宁表现平淡。4-5月受22城集中供应逐渐落地影响，土地供应节奏会加快，成交规模和热度或有所提升。 3、地产金融监管不断加码，融资利率呈现上涨 房企端，3月房企融资总量同比下降近两成，境内融资利率小幅上升，居民端，房贷利率连续两月上升，其中，广州、昆明、重庆首贷利率涨幅明显。广州清明节假期过后房贷利率再次上调，多数银行称额度紧张。 3月下旬中央三部委联合开展经营贷违规流入房地产问题专项排查，其后深圳跟进加码监管，建立起季度排查机制，严查房地产信贷政策执行及资金流向情况。未来资金端调控迈入新阶段，信贷资金流向监测或将常态化。 4 / 22 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 全年全国客户看房热度指数节后回升显著。 根据保利投顾研究院监测，3月全国客户看房热度指数为153，高于近四年同期水平，接近去年6月水平，主要由于“金三”供应提速、需求逐渐释放，客户看房热情明显提升。 图：全国客户看房热度指数 数据来源：保利投顾研究院监测整理 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 1.2 全国新房供求走势 1.2.1全国供应 全国供应同环比实现双涨，房企供货积极性提高。 5 / 22 3月重点40城商品住宅供应面积2356万㎡，同比上升35%，环比上升135%。“金三”房企抢回笼，推货节奏加快明显，与2019年3月同期水平相当。 图：全国40城商品住宅供应走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东三四线供货积极，中西部供应充足，其他区域平稳推货。 华东区域核心城市供应放缓，三四线供应相对积极，环比大涨182%，同比上升61%，显著高于近三年同期水平。3月上海受项目销售调控趋严、入市周期拉长等影响，供应较少，开盘仅为个位数；南京、杭州经历1月供应放量后，本月供应节奏有所放缓；无锡、湖州受土拍带动市场热度影响，房企推货积极性较高，供应放量明显。 华南区域节后供货有所提升，但规模不及2018年、2019年同期，环比上升132%，同比上升52%。广州、佛山推货提速，供应规模为今年的高位水平；惠州供应积极，环比涨幅翻倍；而深圳、东莞供应相对不足，供应量仅为去年月均2-4成。 中西部区域供应充足。华中供应提升势能充足，同环比分别上升 6 / 22 62%、167%。武汉供应规模超250万平，房企在预售新政落地前，推盘量走高、出货抢开现象明显；长沙、郑州供货逐渐恢复，环比涨幅明显。西部成都、重庆受市场氛围带动，本月供应量为今年以来最高水平，环比涨幅分别为75%、159%。 华北、东北和海西区域平稳供货。华北供应环比提升明显，但均不及2019年同期水平。其中北京、天津节后平稳供货，基本持平节前水平；东北区域供应有所恢复，其中长春供应恢复至近2年平均水平；海西区域供应相对平稳，其中福州环比涨44%，泉州环比跌61%。 1.2.2全国成交： 3月“小阳春”初现，成交量显著提升，为近三年同期最高水平。 一季度重点40城商品住宅成交面积8421万㎡，同比增长93%，较2019年一季度增长27%，市场整体景气度较高，成交规模显著高于近三年同期水平，其中华东、华南成交增量明显，核心城市带动区域热度维持，西部次之。 7 / 22 图：全国分线城市商品住宅成交走势（万㎡） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 3月重点40城商品住宅成交面积3370万㎡，环比增长74%，同比增长66%，“小阳春”热度初现，为近3年同期最高水平。在全国整体供应提高下，市场延续2020年下半年热度，成交规模接近去年3季度月均水平。其中，一线城市有所分化，二线市场动能表现较强，三四线市场相对较弱。 1.3 分区域城市成交走势 华东热度高企引调控，华南外溢势能增强；华中核心城市预期改善；西部核心城市热度维持，政策收紧影响暂未显现。 各区域成交同环比均有不同程度上涨，其中华东核心城市合肥及三四线多城土拍火热推升市场热度，引发近期调控加码；华南核心城市热度延续，外溢势能增强；华中热度提升，核心城市预期改善；西部核心城市热度维持；东北、华北和海西市场整体表现平稳。 8 / 22 图：全国分区城市商品住宅成交走势（万㎡，%） 数据来源：保利投顾研究院监测整理 华东区域热度轮动，多城热度提升触发调控加码。华东上海调控密集，涉及保障无房刚需需求、封堵炒房漏洞、加强销售管理等，3月供应不足限制成交放量，但价格保持相对稳定，市场热度维持，项目认筹情况理想，已有3个项目认筹比超1.3。合肥市场热度提升，市区供应短缺、叠加土拍热度带动，需求外溢至外围价格洼地，市场火热引发调控加码；南京成交较2019年同期涨幅明显，成交规模创近三年新高，江北核心区多项目去化表现亮眼；无锡、湖州和常州等三四线土拍火热推升市场热度，近期调控陆续加码陆续，涉及供应端限价、限售加码到限购升级需求端调控加码，后市有望平抑市场热度。 华南核心城市热度维持，外溢势能带动临广临深片区热度较高。广深市场热度高企，成交环比增长6-8成，其中，广州供求齐升，成交规模接近去年10月水平，中心区缺货，热度传导至近郊番禺，4月 9 / 22 初调控升级，后市将加强对价格和金融监管。深圳新房市场活跃，购房需求旺盛，二手市场低位徘徊。核心城市调控升级，需求外溢至临广临深区域、热度提升。佛山供应放量带动成交规模超130万㎡，整体供不应求，金沙洲、三山等临广区域热度较高。珠海、中山成交量分别较2019年同期上涨14%和21%，深圳强调控下临深外溢板块热度高企，深圳客户量增多。东莞因限价趋严，房企供应放缓，新房成交持稳，市场供求回落。 华中核心城市预期改善。武汉供应放量带动成交同环比翻倍，市场有所升温，预售新政调控收紧落地前，房企多次取证、抢开迹象明显，带动成交走高。长沙高性价比住宅项目去化理想，但公寓出现集体降价促销现象。郑州市场逐步回暖，主城热度传导至环外板块，且改善市场叠加北龙湖高价地王产生提升市场预期。南昌出现“政策一日游”，热销项目保持平稳走量。 西部核心城市热度延续。成都单月成交规模超260万㎡，市场热度较高，主要由于主城供不应求，且“322”新政调控收紧，客户加快入市步伐。重庆市场筑底回调、高价地入市站岗，成交环比增长8成，市场热度持平2019年同期水平。西安主城热度攀升，西咸新区及外围区域热度改善，千人摇号项目频出，市场高热触发调控，打击炒房行为。 东北、华北市场表现平稳，成交规模均持平去年月均水平，整体交投氛围偏弱。其中东北长春少量加推，以价换量促进成交；大连市场预期受土拍带动有所提高。华北石家庄交投氛围有所提升，但受限 10 / 22 于供应，成交增长平稳；青岛整体平稳，供应带动成交提升。海西表现平稳，成交季节性增长。福州供应提升带动成交提升明显，主城项目去化良好。 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 土地供求环比小幅回升但仍维持低位，整体溢价率微涨。 3月全国监测55城土地市场宅地供求量环比涨幅温和，供应低于近三年同期水平，主要由于3月为传统供地淡