销售业绩平稳增长，河南市场占有率持续第

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年04月15日 建业地产（00832.HK） 销售业绩平稳增长，河南市场占有率持续第一 核心观点： 受到河南房地产市场恢复缓慢影响，公司销售业绩平稳增长，河南地区的市场占有率继续维持了第一的位置。整体去化率为66%，较2019年有所回落。公司坚持审慎的财务政策，三道红线中仅踩中一条红线，整体财务状况相对稳健。 一、区域龙头优势稳固，销售业绩增长平稳 由于受到河南房地产市场恢复缓慢影响（2020年河南商品房销售面积下降1.2%），2020建业地产实现销售金额1026.42亿元，同比增长1.5%，整体销售业绩和2019年基本持平。整体去化率为66%，较2019年同比回落了6个百分点。 根据亿翰智库《2020年1-12月河南省典型房企销售业绩TOP30》，建业地产高居榜首之位，且距第二名有不小的差距，建业地产在大本营的优势较为明显。 二、深耕河南大本营，安全边际进一步提升 2020年，建业地产新增储备建筑面积约918万平方米，投销比为1.03，投资力度较2019年（投销比1.4）出现了一定程度的下滑，整体投资相对稳健。平均土地成本为每平方米人民币1649元，新增土地平均成本占2020年销售均价的22%，较2019年下降了10个百分点，安全边际进一步提升。截至2020年末，土地储备5411.33万平方米，足以支撑公司4-5年的发展，土地储备相对充裕。 三、轻资产业务蓬勃发展，业务逐步扩展至省外 2020年，公司旗下的子公司中原建业凭借公司在区域市场的品牌优势和资源优势，进行管理输出和资源输出，2020年实现新签约轻资产项目80个，总建筑面积858万平方米；当年销售金额达343亿元。此外，和公司重资产项目聚焦河南不同，轻资产项目已逐步实现省外扩张，截至2020年底共 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 周小龙 Eziochou（微信号） zhouxiaolong@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 有13个省外项目，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份。 四、营业收入大幅增长，财务状况相对稳健 2020年，建业地产实现主营业务收入433.21亿元，同比增长40.75%，主要系交付面积增加所致。在房地产行业毛利润率整体下行的背景下，公司的毛利润率也从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1个百分点。由于受到毛利润率下滑和外汇远期合约及外汇期权亏损的拖累，公司的净利润率下降3个百分点至4.85%。公司的归母净利润为18.02亿元，同比下降10.60%。 2020年，公司在投资方面坚定实施审慎财务的原则，公司的总有息负债为313.0亿元，有息负债的规模保持稳定，这也符合公司迈入战略巩固期的阶段要求。三道红线方面，公司仅踩一条红线，财务状况相对稳健。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 建业地产发布2020年全年业绩公告。受到河南房地产市场恢复缓慢影响，公司销售业绩平稳增长，河南地区的市场占有率继续维持了第一的位置。整体去化率为66%，较2019年有所回落。公司坚持审慎的财务政策，三道红线中仅踩中一条红线，整体财务状况相对稳健。 一、区域龙头优势稳固，销售业绩增长平稳 由于受到河南房地产市场恢复缓慢影响（2020年河南商品房销售面积下降1.2%），2020建业地产实现销售金额1026.42亿元，同比增长1.5%，整体销售业绩和2019年基本持平。整体去化率为66%，较2019年同比回落了6个百分点。从结构上来看，重资产的合同销售金额为人民币683.40亿元，同比减少约为4.8%；轻资产的合同销售金额为人民币343.03亿元，同比增长约为16.9%。轻资产所占比例由2019年的29.01%提升至33.42%。 从区域结构来看，公司深耕大本营河南省，河南的销售贡献占到了公司销售的99%，其中郑州合同销售额为人民币153.0亿元， 占总销售额的22%。从城市能级来看，三四线城市销售额占比为56%，较2019年同期上升了5个百分点；县级项目的销售额占比为22%，较2019年同比下降了5个百分点。 根据亿翰智库《2020年1-12月河南省典型房企销售业绩TOP30》，建业地产高居榜首之位，且距第二名有不小的差距，建业地产在大本营的优势较为明显。从市场占有率来看，随着河南市场的竞争日益激烈，2020年公司在河南的市场占有率达10.78%，较2019年小幅下降0.4个百分点，为2016年以来市场占有率首次出现下滑。 二、深耕河南大本营，安全边际进一步提升 2020年，建业地产新增储备建筑面积约918万平方米，投销比为1.03，投资力度较2019年（投销比1.4）出现了一定程度的下滑，整体投资相对稳健。2020年新增总土地款达人民币151亿元，占全年合约销售额人民币683亿元的22%，较2019年下降了10个百分点，安全边际进一步提升。从获取土地的方式来看，2020年公司加大了合作拿地的力度，合作拿地的比例由2019年的63.92%上升至2020年的71%，这也有利于公司获取土地储备，降低拿地的风险。从投资的区域比例来看，公司仍然坚持区域深耕的战略，布局区域均位于大本营河南地区。其中洛阳和安阳两座城市分别是公司投资最多的两座城市，投资金额占比分别为32.6%和11.8%，所占比例相对较高。 截至2020年末，土地储备5411.33万平方米，足以支撑公司4-5年的发展，土地储备相对充裕。从项目来看，公司共有243个项目，其中240个位于河南，3个位于海南，大本营河南地区未来预计仍然是公司业绩的主要贡献来源。从成本来看，公司的平均土地成本为1289元/平方米，占平均售价的17%，安全边际相对较高，盈利空间相对充足。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 三、轻资产业务蓬勃发展，业务逐步扩展至省外 2020年，公司旗下的子公司中原建业凭借公司在区域市场的品牌优势和资源优势，进行管理输出和资源输出，2020年实现新签约轻资产项目80个，总建筑面积858万平方米；当年销售金额达343亿元。截至2020年末，公司共签订246个委托管理合同，总计划建筑面积约为3309万平方米，较2019年末的2394万平方米上升38.2%。此外，和公司重资产项目聚焦河南不同，轻资产项目已逐步实现省外扩张，截至2020年底共有13个省外项目，分布在海南、新疆、山西、陕西、河北及安徽6个省份。随着公司轻资产业务的蓬勃发展，轻资产业务的收入亦随之水涨船高。2020年的轻资产业务收入达11.21亿元，同比上升9.6%。 四、营业收入大幅增长，财务状况相对稳健 2020年，建业地产实现主营业务收入433.21亿元，同比增长40.75%，主要系交付面积增加所致。在房地产行业毛利润率整体下行的背景下，公司的毛利润率也从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%，同比下降了6.1个百分点，主要是由于：（1）由于受到疫情的冲击，公司在部分城市采取销售去库存策略，盈利空间有所下降；（2）车位销售的毛利润率由2019年的46%下滑至30.7%，拉动整体的毛利润率下行。 三费方面，建业地产的三费费用率达20.39%，较2019年下降了6.21个百分点。其中，受到足球比赛暂停影响，广告和推广费用下降，导致销售费用率降至4.32%，较2019年下行了1.86个百分点。管理费用率为4.03%，较2019年下行1.56个百分点。财务费用率方面，财务费用率由2019年的14.82%降至2020年的12.04%，由于受到毛利润率下滑和外汇远期合约及外汇期权亏损的拖累，公司的净利润率下降3个百分点至4.85%。公司的归母净利润为18.02亿元，同比下降10.60%。 2020年，公司在投资方面坚定实施审慎财务的原则，公司的总有息负债为313.0亿元，有息负债的规模保持稳定。三道红线方面，公司仅踩一条红线：扣除预收款后的资产负债率降至85.51%，同比下降0.65个百分点；净负债率降至56.8%，同比下降7.4个百分点；现金短债比达到1.92，短期偿债能力相对较强，整体三道红线仅踩中一条红线。公司的融资成本为7.4%，较2019年上升了0.1个百分点，融资成本略有上行。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：建业地产年报有料相关指标数据 年份 2017年 2018年 2019年 2020年 业绩 销售金额（亿元） 304.2 723.7 1011.5 1026.4 销售面积（万平方米） 458.4 743.3 919.3 890 盈利指标 营业收入 138.8 147.8 307.7 433.0 净利润 9.0 14.2 24.2 21.0 毛利润率 23.6% 34.4% 26.0% 19.9% 净利率 6.5% 9.6% 7.9% 4.9% 预收账款 150.9 408.3 529.5 633.0 预收账款/营业收入 1.1 2.8 1.7 1.5 偿债指标 净负债率 50.8% 55.0% 64.2% 56.8% 剔除预收账款的资产负债率（双项扣除） 82.1% 83.2% 86.2% 85.5% 现金短债比（宽松版） 3.0 3.3 2.5 1.9 三费费用 管理费用率 7.8% 10.5% 5.6% 4.0% 销售费用率 5.0% 8.0% 6.2% 4.3% 土地储备 新增土地建面（万㎡） 1467 1351 1303 918 土地储备总建筑面积（万平方米） 3188 4608 5093 5411 注：财务费用率=总利息支出/营业收入； 净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产； 剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）； 现金短债比（宽松版）=货币资金/短期有息负债； 资料来源：亿翰智库、企业公告