“两翼”业务成拿地抓手，贡献超六成土储

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年04月1日 中骏集团控股（01966.HK） “两翼”业务成拿地抓手，贡献超六成土储 核心观点： 2020年，中骏集团持续推进“一体两翼”战略，新增土地建筑面积超六成与两翼业务相关，土地成本大幅下降，在保障合理的投资扩张力度时亦减小了公司的资金压力，成功实现从黄档房企向绿档房企的跨越。 一、长三角深耕战略成效显著，业绩占比升至37.8% 2020年，中骏集团正式跨入千亿门槛，标志着公司进入发展的新纪元。其中长三角经济圈的深耕战略颇见成效，年内于上海、杭州、苏州及丽水等多个城市推出新盘，推动区域业绩快速提升，海峡西岸经济圈的业绩主要来源于厦门，受益于年内推出“天盈”、“天禧”两个新盘，总建筑面积达33.0万平米，销售金额同比大幅上升141.1%至183.5亿元，带动区域销售业绩增长。 二、“一体两翼”加强业态协同，新增土地成本下降22.6% 受益于销售回款的增加，企业在融资渠道收紧的背景下投资力度保持稳定上升，2020年新增38幅地块，总建筑面积达1075.1万平米，同比上升9.7%，分布在上海、重庆、苏州、郑州等25个城市，其中14个为新进入城市。此外2020年“百城计划”全面提速，新增14个世界城购物商场项目，六成土地与“一体两翼”战略相关，企业平均土地成本由4872元/平米大幅下降22.6%至3772元/平米。 三、运营能力有效提升，营业收入同比上升52.4% 得益于结转项目的增加，2020年，中骏集团营业收入实现大幅增长，相对盈利指标出现下降，主要原因是受限价政策及疫情的影响，部分结转项目难以实现溢价，同时投资物业公允价值有所下降。我们认为，随着疫情影响逐渐消退，投资物业的公允价值或将回升，促使企业相对利润指标随之改 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 善；另外随着企业加入千亿俱乐部，规模效应将会放大利好，且“一体两翼”战略推进顺利，未来持有物业及管理物业的规模将得以扩张，为公司带来更稳定的现金流。 四、三道红线全部达标，融资成本下降0.2pct 公司在保持合理的扩张速度的同时实现从黄档房企向绿档房企的跨越，可见公司财务运营能力的优秀，转为绿档房企后，稳健的财务结构将扩大公司的竞争优势。融资方面，企业的加权平均融资成本下降0.2个百分点至6.5%，处于行业内中间水平。此外中骏集团已于2021年1月向联交所提交分拆中骏商管上市的申请，上市带来的融资利好将助力企业融资成本进一步下降。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2020年，中骏集团持续推进“一体两翼”战略，新增土地建筑面积超六成与两翼业务相关，土地成本大幅下降，在保障合理的投资扩张力度时亦减小了公司的资金压力，成功实现从黄档房企向绿档房企的跨越。 一、长三角深耕战略成效显著，业绩占比升至37.8% 2020年，中骏集团正式跨入千亿门槛，标志着公司进入发展的新纪元，全年实现销售金额1015.4亿元，超额完成销售目标，同比上升26.1%，销售面积736.8万平米，同比上升16.5%。圆满交出答卷的同时，管理层将2021年的销售目标定为1200亿元，表示按照公司目前的货值铺排来看，去化率只要达到60%便可完成目标。 分区域来看，长三角经济圈及海峡西岸经济圈依旧为企业贡献了超50%的销售业绩，亦是企业五大经济圈中增速最高的两个区域，其中长三角经济圈实现销售金额384.0亿元，同比增长41.7%，海峡西岸经济圈实现销售金额279.4元，同比增长58.8%，占比分别提升了4.1、5.6个百分点至37.8%、27.5%。紧接着是中西部地区，实现销售金额161.0亿元，同比上升10.8%。环渤海经济圈及粤港澳经济圈销售业绩有所下降，其中环渤海经济圈同比下降11.9%至143.4亿元，粤港澳大湾区同比下降5.2%至47.6亿元。 中骏集团于长三角经济圈的深耕战略颇见成效，且年内于上海、杭州、苏州及丽水等多个城市推出新盘，推动区域业绩快速提升，海峡西岸经济圈的业绩主要来源于厦门，受益于年内推出“天盈”、“天禧”两个新盘，总建筑面积达33.0万平米，销售金额同比大幅上升141.1%至183.5亿元，带动区域销售业绩增长。 图表：2019年及2020年中骏集团销售金额（亿元）按区域分布 按区域 2019年 占比 2020年 占比 同比 环渤海经济圈 162.7 20.2% 143.4 14.1% -11.9% 海峡西岸经济圈 175.9 21.9% 279.4 27.5% 58.8% 粤港澳大湾区 50.3 6.2% 47.6 4.7% -5.2% 长三角经济圈 270.9 33.7% 384.0 37.8% 41.7% 中西部地区 145.3 18.0% 161.0 15.9% 10.8% 总计 805.01 100% 1015.4 100% 26.1% 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、“一体两翼”加强业态协同，新增土地成本下降22.6% 受益于销售回款的增加，企业在融资渠道收紧的背景下投资力度保持稳定上升，2020年新增38幅地块，总建筑面积达1075.1万平米，同比上升9.7%，分布在上海、重庆、苏州、郑州等25个城市，其中14个为新进入城市。此外2020年“百城计划”全面提速，新增14个世界城购物商场项目，超六成土地与“一体两翼”（“一体”指住宅业务，“两翼”指长租公寓及购物中心）战略相关，受此影响企业平均土地成本由4872元/平米大幅下降22.6% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 至3772元/平米，新增土地投资额405.5亿元，同比下降15.0%。 从分区域来看，中西部地区占主要部分，新增建筑面积同比上升105.6%至417.6万平米，主要原因是区域中落地了4个世界城相关项目，总建筑面积达307.0万平米，占比73.5%；粤港澳大湾区同比上升74.0%至246.1万平米，其中世界城相关项目建筑面积达166.9万平米，占比67.8%；海峡西岸经济圈同比下降30.5%至168.4万平米，其中世界城相关项目建筑面积为74.4万平米，占比44.2%；长三角经济圈同比下降35.7%至162.8万平米，其中世界城相关项目建筑面积达129.8万平米，占比79.7%；环渤海经济圈同比下降42.5%至80.1万平米，世界城项目建筑面积为9.8万平米，占比12.2%。 抛开世界城项目，公司的投资主要分布于海峡西岸经济圈，该区域持续推动公司业绩增长。中骏集团管理层称，多元化拿地方面，长租公寓主要锁定北上广深、杭州、南京、成都、武汉8个城市，辅以购物中心勾地下沉至二线、三线城市，通过“一体两翼”战略实现公司投资布局的完善，推进“百城计划”。且由于世界城购物中心项目的土地成本大多分布在1000-2000元/平米范围内，可提高项目的盈利确定性，2020年企业新增建筑面积成本与售价的平均比值仅27.4%，充足的利润空间可提高公司在快速扩张时的容错率，加强项目的抗风险能力。 图表：2019年及2020年中骏集团新增土地储备建筑面积分布情况 注：内圈为2019年，外圈为2020年 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年中骏集团新增土地储备按区域分布及地货比情况 区域 投资额（亿元） 平均成本 （元/平米） 2020年平均售价（元/平米） 地货比 环渤海经济圈 10.0 1242 16260 7.6% 长三角经济圈 59.2 3638 15013 24.2% 海峡西岸经济圈 237.9 14127 18279 77.3% 20.7%14.4%24.7%25.9%14.2%38.8%22.9%15.7%15.1%7.5%中西部地区粤港澳大湾区海峡西岸经济圈长三角经济圈环渤海经济圈 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 粤港澳大湾区 45.6 1853 10739 17.3% 中西部地区 52.8 1265 8229 15.4% 总计 405.5 3772 13781 27.4% 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、运营能力有效提升，营业收入同比上升52.4% 得益于结转项目的增加，2020年，中骏集团实现营业收入325.7亿元，同比大幅增长52.4%，净利润同比上升10.5%至44.5亿元。然而，相对盈利指标出现下降，其中毛利润率下降3.4个百分点至24.1%，净利润率下降5.2个百分点至13.6%，主要原因是受限价政策及疫情的影响，部分结转项目难以实现溢价，结转销售单价由11143元/平米下降至9712元/平米，同时投资物业公允价值下降57.5%至6.0亿元，我们认为，随着疫情影响逐渐消退，投资物业的公允价值或将回升，促使企业的相对利润指标随之改善。 分业务来看，物业销售收入同比增长54.3%至315.5亿元，主要是由于交房面积同比上升77.1%至324.9万平米；物业管理收入同比上升16.1%至5.3亿元，租金收入同比上升10.7%至3.2亿元，项目管理收入同比下降1.4%至1.7亿元。随着企业加入千亿俱乐部，规模效应将会放大利好，此外“一体两翼”战略推进顺利，未来持有物业及管理物业的规模将逐步扩张，为公司带来更稳定的现金流。 四、三道红线全部达标，融资成本下降0.2pct 截至2020年12月31日，中骏集团拥有货币资金234.0亿元，其中可动用规模为184.2亿元，可完全覆盖短期有息负债138.4亿元，短期偿债压力较小，现金短债比符合三道红线要求；净负债率由60.0%进一步下降至59.2%，剔除预收账款的资产负债率（双项扣除）由73.5%进一步下降至68.7%，在保持合理的扩张速度的同时实现从黄档房企向绿档房企的跨越，可见公司财务运营能力的优秀，转为绿档房企后，稳健的财务