房地产行业周报：房价延续上涨 新规细则利好基本面

DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 房价延续上涨 新规细则利好基本面 ——房地产行业周报 2018年07月23日 看好/维持 房地产 行业周报 投资摘要： 行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为-1.56%，跑输沪深300指数-1.56%，在所有行业板块中排名24位。板块弱势表现持续。 成交数据：上周样本城市商品房销售面积302.0万平米，环比变动-3.3%，去化周期53周，环比减小0.9%。一线城市销售面积55.4万平方米，环比变动10.9%，去化周期46周，环比减小2.2%；二线城市销售面积143.2万平方米，环比变动-11.6%，去化周期71周，环比减小1.1%。三线城市销售面积103.4万平方米，环比增加3.0%，去化周期44周，环比增加0.9%。 政策与事件：（1）国家统计局发布了2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市新房价格持平，二三线城市延续上涨，二线涨幅扩大，三线涨幅持平。（2）资管新规细则落地，金融去杠杆节奏小幅放缓。 近期观点： 70城房价延续上涨态势，显示出之前密集的调控政策尚未完全达到监管层预期。考虑到目前多数城市供需关系虽然在好转，但仍处于相对紧张时期，加之货币政策边际宽松带来的房价上涨压力，出于对冲目的，行业调控短期内仍看不到放松甚至平稳的迹象，板块估值短期难以修复。 资管新规细则主要对新规中部分内容进行了明确，包括明确公募资管产品可投非标资产、允许发行老产品对接新资产、过渡期内不设硬性指标等。相对之前的新规，细则有一定的放松。我们认为新规细则的落地将小幅利好行业基本面，原因是需回表的产品会在MPA、资本充足率等考核指标上给予适当照顾，回表压力减轻，信贷额度紧张有望缓解，对行业供给端和需求端均有利。 不过需要提醒的是，资管新规细则的落地很难为地产板块带来明显的相对收益，估值的大幅修复仍然难以期待。对现阶段的地产股而言，估值提升仍是空中楼阁，业绩增长的钱才是稳稳的幸福。建议关注销售高增长，同时结算收入确定性高的房企。 本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为-2.25%，跑输中信房地产指数0.7个百分点。本周投资组合维持不变。 风险提示：调控政策超预期收紧、资金宽松导致更严的对冲调控 分析师： 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理： 任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 145 5.56% 重点公司家数 - - 行业市值 25806.98亿元 4.99% 流通市值 19855.47亿元 5.39% 市场平均市盈率 20.66 / 行业指数走势图 资料来源：东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房地产行业报告：社融数据持续弱势 表外回表助推集中度提升》2018-07-16 2、《房地产行业报告：销售购地略超预期 投资增速小幅回落》2018-07-16 3、《房地产行业报告：估值接近历史低位 投资价值渐显》2018-07-09 4、《房地产行业报告：“5·15”新政后的水落“实”出》2018-07-05 -40%-20%0%20%40%2017/072017/082017/092017/102017/112017/122018/012018/022018/032018/042018/052018/06房地产(中信) 沪深300 P2 东兴证券行业周报 房地产行业：房价延续上涨 新规细则利好基本面 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES表 1:上周样本城市成交汇总 城市 本周成交 （万平方米） 环比 （%） 累计同比 （%） 库存 （万平方米） 去化周期（周） 一线（4城） 北京 14.2 3.8% -37.1% 1,441.77 114 上海 49.5 36.9% -14.1% 565.24 17 广州 15.6 -8.4% -22.1% 1,463.53 80 深圳 9.0 -2.9% 13.9% 544 63 二线（6城） 杭州 18.1 -20.5% -8.5% 904 53 南京 25.0 23.8% -19.9% 1617 155 武汉 35.2 0.9% -22.4% / / 青岛 36.6 -6.9% -7.3% / / 苏州 16.4 -42.3% -7.2% 1295 72 厦门 / / / / / 三四线（34城） 无锡 18.1 29.5% 36.0% / / 大连 5.0 49.4% 0.4% / / 济南 / / / / / 南昌 / / / / / 福州 5.9 33.7% -13.4% 898 203 成都 42.9 23.2% 118.0% / / 长春 29.1 14.4% 11.6% / / 东莞 12.7 16.3% -3.8% / / 惠州 6.4 -15.1% -8.6% 278 44 扬州 16.4 41.7% -5.5% / / 安庆 2.0 -41.8% 25.2% / / 岳阳 2.6 -50.9% -18.4% / / 韶关 2.5 56.2% -13.1% / / 南宁 25.1 5.1% -26.3% 591 28 江阴 8.8 16.6% 12.4% 500 54 佛山 / / / / / 温州 21.0 -14.5% 22.5% 801 26 金华 4.7 23.9% 254.4% / / 泉州 7.4 15.6% 42.2% 578 70 襄阳 4.9 -25.7% -15.6% / / 赣州 28.4 4.0% 294.4% / / 徐州 / / / / / 常州 11.4 4.8% 21.6% / / 淮安 12.7 10.4% -18.0% / / 连云 14.3 -12.6% -11.6% / / 柳州 / / / / / 宿迁 1.7 -71.9% -14.7% / / 东兴证券行业周报 房地产行业：房价延续上涨 新规细则利好基本面 P3 DONGXING SECURITIES台州 15.0 -40.3% 143.8% / / 泰州 / / / / / 镇江 18.7 27.6% 41.5% / / 牡丹江 1.1 -21.5% -15.7% / / 宁波 0.9 -67.0% -80.1% 113 40 淮南 4.2 72.8% -35.5% / / 芜湖 1.2 -1.6% -75.6% / / 资料来源：wind，东兴证券研究所 1. 行情回顾 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-1.56%，跑输沪深300指数-1.56%。上周我们观察的145家房地产股中上涨的有33家，下跌90家，停牌22家。上周市场上房地产股涨幅居前的有泛海控股、华丽家族、华联控股、*ST宏盛和东旭蓝天，涨幅分别为12.62%、6.99%、6.90%、5.82%和4.90%。跌幅最大的为中国武夷、亚太实业、海航创新、华鑫股份和新城控股，涨幅分别为-6.26%、-5.78%、-5.57%、-5.55%和-5.43%。 图1：上周房地产指数与沪深300指数 资料来源：wind，东兴证券研究所 -4%-3%-3%-2%-2%-1%-1%0%1%07/1507/1607/1707/1807/1907/20房地产(中信) 沪深300 P4 东兴证券行业周报 房地产行业：房价延续上涨 新规细则利好基本面 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 图2:中信行业板块周涨跌幅 资料来源：wind，东兴证券研究所 代码 涨幅前五 周累计涨幅 周相对涨幅 上周收盘价 本周收盘价 000046.SZ 泛海控股 12.62% 14.18% 5.86 6.60 600503.SH 华丽家族 6.99% 8.55% 3.86 4.13 000036.SZ 华联控股 6.90% 8.46% 5.65 6.04 600817.SH *ST宏盛 5.82% 7.38% 6.87 7.27 000040.SZ 东旭蓝天 4.90% 6.46% 9.38 9.84 资料来源：wind，东兴证券研究所 跌幅前五 周累计跌幅 周相对跌幅 上周收盘价 本周收盘价 000797.SZ 中国武夷 -6.26% -4.70% 7.03 6.59 000691.SZ 亚太实业 -5.78% -4.22% 3.98 3.75 600555.SH 海航创新 -5.57% -4.01% 3.77 3.56 600621.SH 华鑫股份 -5.55% -3.99% 9.73 9.19 601155.SH 新城控股 -5.43% -3.88% 28.89 27.32 资料来源：wind，东兴证券研究所 2. 房地产市场  上周30大中城市商品房销售面积302.0万平米，环比变动-3.3%。一线城市销售面积55.4万平方米，环比变动10.9%；二线城市销售面积143.2万平方米，环比变动-11.6%。三线城市销售面积103.4万平方米，环比变动3.0%。分城市成交数据详见附件。 -4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%电力及公用事业 非银行金融 银行 通信 餐饮旅游 计算机 钢铁 建筑 综合 纺织服装 电力设备 电子元器件 建材 机械 商贸零售 国防军工 煤炭 农林牧渔 基础化工 传媒 石油石化 轻工制造 汽车 房地产 有色金属 交通运输 食品饮料 家电 医药 东兴证券行业周报 房地产行业：房价延续上涨 新规细则利好基本面 P5 DONGXING SECURITIES3. 行业政策 表2:本周房地产行业政策汇总 时间 部门 文件 内容 地方 20180713 福州市房管局 《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》 福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。 地方 20180719 天津市房管局 《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》 企业自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型，并且应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。 地方 20180719 杭州市房管局 《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》 重申“对外出租单次租期不得超过10年”，并进一步界定“单次收取租金的期限不得超过1年”，且对租赁价格作了限制——“租赁价格一经确定，1年内不得上调” 资料来源：东兴证券研究所整理  4. 下周投资组合  上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为-2.25%，跑输中信房地产指数0.7个百分点。  本周推荐投资组合维持不变。 表 3: 上周投资组合表现 代码 上市公司 上周收盘价 本周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 权重 CI005023.WI 房地产(中信) 5887.54 5795.95 -1.56% 000002.SZ 万科A 23.72 23.14 -2.45% -0.89% 25% 600048.SH 保利地产 11.17 10.98 -1.70% -0.15% 25% 001979.SZ 滨江集团 4.92 4.83 -1.8