报告总结： 绿城服务是一家中国领先的物业管理服务提供商，2020年实现营收101.1亿元，同比增长18%；实现归母净利润7.1亿元，同比增长49%。公司盈利能力稳步提升，科技赋能运营及管理效率持续改善，销售/行政费用率分别下降0.2个pct。截至2020年末公司在管面积/储备面积分别为2.51/2.84亿平米，同比增长18%/22%，全年新增外拓面积达9680万平米，维持行业领先的外拓水平。公司持续优化园区服务产品结构，转型轻资产商业模式。预计公司未来新增外拓面积有望达1.5亿平米，管理规模有望迎来加速扩张。我们上调公司2021-2023年归母净利润至9.6/13.0/17.5亿元，同比增长35.2%/35.7%/34.2%，对应EPS为0.30/0.40/0.54元，2021-2023年CAGR为35.1%。给予公司目标价14.4港元（对应2022年30倍PE），维持“买入”评级。
