2021年销售目标3100亿元，新增土地储备2567万平米

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年03月26日 龙湖集团（00960.HK） 2021年销售目标3100亿元，新增土地储备2567万平米 核心观点： 2020年，龙湖集团销售业绩及营业收入均实现稳健增长，2021年销售目标为3100亿元，为完成该目标，企业紧抓拿地时机，大手笔扩充土地储备，新增总土地储备达2567.1万平米，同比上升48.3%，2021年总可售货源达4700亿元，有效保障企业后续的业绩增长。 一、华南区域增长明显，2021年销售目标3100亿元 龙湖集团在疫情的影响及调控政策的限制下能实现稳健增长，我们认为主要原因是：第一，企业深耕效果明显，2020年重庆、成都单城销售金额均超过200亿元，北京、杭州、苏州、青岛、沈阳单城销售额均超过100亿元；第二，企业布局城市以一二线为主，三线城市亦是以温州、嘉兴、常州等这类强三线为主要布局城市，疫后回复能力强，是龙湖集团业绩增长深厚的护城河。 二、大手笔扩充土地储备，新增建筑面积同比增长48.3% 2020年龙湖集团抓住时机，坚定深耕一二线城市的同时适度下沉都市圈周边城市，新增土地储备达2567.1万平米，同比上升达48.3%。充足的土地储备是业绩增长的保障，业绩增长亦会耗用储备资源从而促使企业增加当地投资。 三、租金收入同比上升30.9%，新增“租售、装修”两大航道 龙湖集团直面疫情的冲击，全年新开10座商场，开业总建筑面积达104万平米，紧抓线下消费回暖趋势，年底出租率达97%，进而实现了租金收入的大幅增长，可见企业核心竞争力优势明显。 同时伴随着龙湖智慧服务的发展以及存量时代的到来，龙湖集团新拓房屋租售、房屋装修两大航道。与传统中介不同，孵化于物业服务的租售业务拥有较低的门店成本以及获客成本，将这两项业务独立，有助于业务向造血模式转型，亦有利于提高公司的盈利水平。 同时 相关研究： 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 2020年报综述：四类指标全面放缓，地产告别高增长时代 20200509 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 四、以安全稳健为发展根基，现金短债比4.2倍 秉承着稳健发展的策略，龙湖集团2020年债务结构进一步优化，稳定在三道红线的绿档。高质量的财务结构以及稳健的经营战略使得公司的融资成本保持低位，我们认为，在融资政策一再加强调控的行业环境下，维持较低的融资成本有利于企业的稳健发展。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 2020年，龙湖集团销售业绩及营业收入均实现稳健增长，2021年销售目标为3100亿元，为完成该目标，企业紧抓拿地时机，大手笔扩充土地储备，新增总土地储备达2567.1万平米，同比上升48.3%，2021年总可售货源达4700亿元，有效保障企业后续的业绩增长。 一、华南区域增长明显，2021年销售目标3100亿元 2020年，受疫情及调控的影响，龙湖集团销售增速有所降低，但总体来看销售表现较为良好，超额完成业绩目标。全年实现销售金额2706.1亿元，同比增长11.6%，较2019年增速下降9.3个百分点；销售面积1616.2万平米，同比增长13.5%。2021年企业将销售目标定为3100亿元，为此准备了4700亿元的可售货源，其中约94%货源位于一二线城市，企业去化率达到66%便可达成目标。 分区域来看，2020年龙湖集团五大区域中仅华中区域出现下降趋势，实现销售额170.8亿元，同比下降23.6%；其余四大区域均实现同比增长，其中以华南区域增速最为显著，实现销售金额410.6亿元，同比增速高达56.1%；此外环渤海、西部、长三角分别实现销售金额613.0、667.8、843.9亿元，同比增速分别为17.3%、12.8%及2.4%。 龙湖集团于华中区域的销售金额主要来源于武汉及长沙，2020年销售额占华中区域70%以上，2019年该比例高达87.7%，因此华中区域销售金额下降的主要原因分为两方面：一方面是由于武汉是疫情重灾区，受疫情影响较为严重，导致武汉销售额同比下降26.5%至76.1亿元；另一方面也有企业铺排布局的原因，2019年企业于华中新增土地储备占比仅为10.8%，主要分布在武汉、南昌及郑州，长沙未新增土地，推盘或受影响致使销售额同比下降52.6%至43.9亿元。 此外，龙湖集团在疫情的影响及调控政策的限制下能实现稳健增长，我们认为主要原因是：第一，企业深耕效果明显，2020年重庆、成都单城销售金额均超过200亿元，北京、杭州、苏州、青岛、沈阳单城销售额均超过100亿元；第二，企业布局城市以一二线为主，三线城市亦是以温州、嘉兴、常州等这类强三线为主要布局城市，疫后恢复能力强，是龙湖集团业绩增长深厚的护城河。 图表：2020年龙湖集团销售额（亿元）按区域分布 区域 2019年 2020年 同比 长三角 823.9 843.9 2.4% 西部 592.0 667.8 12.8% 环渤海 522.5 613.0 17.3% 华南 263.0 410.6 56.1% 华中 223.6 170.8 -23.6% 总计 2425.0 2706.1 11.6% 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、大手笔扩充土地储备，新增建筑面积同比增长48.3% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 2020年龙湖集团抓住时机，坚定深耕一二线城市的同时适度下沉都市圈周边城市，新增土地储备达2567.1万平米，同比上升达48.3%。充足的土地储备是业绩增长的保障，业绩增长亦会耗用储备资源从而促使企业增加当地投资。 分区域来看，2020年龙湖集团的投资布局较2019年有所聚焦，新增土地储备以环渤海区域及西部区域为主，分别为834.1万平米及627.8万平米，占比为32.5%及24.5%，同比上升幅度达90.8%及79.1%。长三角新增土地储备为450.3万平米，同比上升21.2%。华南区域新增土地储备392.1万平米，同比微升1.7%，华中区域新增土地储备262.9万平米，同比上升41.0%。 大手笔扩充高能级城市会带来土地成本的提升，但龙湖的新增权益土地收购成本反而较2019年有所下降，2020年新增权益土地收购成本为5687元/平米，同比下降8.1%，主要原因是龙湖的多元化拿地能力出众，龙湖以天街著名，有着丰富的商业综合体及TOD综合体的打造经验，这是企业拿地上的一大优势，典型如2020年龙湖集团于咸阳新增地块，位于咸阳热点板块之一的秦都高铁板块区域，总建筑面积达133.3万平米，耗资24.3亿元，平均土地成本仅为1822元/平米。 图表：2020年龙湖集团新增土地储备分区域情况 注：内圈为2019年，外圈为2020年 资料来源：亿翰智库、企业公告 25.3%20.2%21.5%22.3%10.8%32.5%24.5%17.5%15.3%10.2%环渤海西部长三角华南华中 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2017年-2019年龙湖集团新增权益土地收购成本（元/平米） 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、租金收入同比上升30.9%，新增“租售、装修”两大航道 2020年，龙湖集团实现营业收入1845.5亿元，同比上升22.2%，其中受益于交付物业建筑面积同比增长12.5%至1201.1万平米，物业开发业务实现收入1709.8亿元，同比增长21.4%。物业管理及其他实现59.9亿元，同比上升34.9%；投资性物业实现不含税租金收入75.8亿元，同比上升达30.9%，其中商场、租赁租房、其他收入占比分别为75.2%、23.9%和0.9%。 2020年，龙湖集团直面疫情的冲击，全年于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城，新开10座商场，其中包括9座天街及1座星悦荟，开业总建筑面积达104万平米，紧抓线下消费回暖趋势，年底出租率达97%，进而实现了租金收入的大幅增长，可见企业核心竞争力优势明显。 此外，伴随着龙湖智慧服务的发展以及存量时代的到来，龙湖集团宣布在原先的地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道之外，新拓房屋租售、房屋装修两大航道。与传统中介不同，孵化于物业服务的租售业务拥有较低的门店成本以及获客成本，将这两项业务独立，有助于业务向造血模式转型，亦有利于提高公司的盈利水平。 四、以安全稳健为发展根基，现金短债比4.2倍 秉承着稳健发展的策略，龙湖集团一向保持着优质的债务结构。截至2020年12月31日，企业拥有货币资金778.3亿元，而短期有息债务仅183.4亿元，货币资金可完全覆盖，短期偿债压力较小。此外剔除预收款的资产负债率（双向扣除）为66.9%，净负债率为46.5%，较2019年末下降了4.6个百分点，债务结构进一步优化，稳定在三道红线的绿档。 高质量的财务结构以及稳健的经营战略使得公司的融资成本保持低位，2020年企业平均融资成本下降了0.2个百分点至4.4%，我们认为，在融资政策一再加强调控的行业环境40004500500055006000650070002017年2018年2019年2020年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 下，维持较低的融资成本有利于企业的稳健发展。 图表：2017年-2020年龙湖集团融资成本变化情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2017年-2020年龙湖集团相关数据指标 年份 2017年 2018年 2019年 2020年 业绩 销售金额（亿元） 1560.8 2006.4 2425.0 2706.1 销售面积（万平米） 1016.7 1236.3 1423.8 1616.2 土地储备 新增土地建面（万㎡） 2023 2189 17