2013年中报暨收购浦东公司少数股东权益点评报告：收购股权增加土地储备，期待下半年销售改善

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 苏宁环球(000718) 公司研究/简评报告 一、 事件概述 上半年公司实现营业收入33.63亿元，同比增长72.41%，归属于母公司的净利润6.85亿元，同比增长66.03%。基本每股收益0.34元，加权平均净资产收益率12.94%。 公司收购浦东公司16%的股权，收购完成后公司持有浦东公司100%股权，浦东公司负责开发威尼斯水城和浦东大厦两个项目。 二、 分析与判断  中报业绩增速较高，但销售额增长有限 公司上班年营业收入及净利润保持较高增速，主要原因为结算项目的增加。而上半年公司签约销售额3974亿元，同比仅增10.99%，销售面积44.96万平，同比下滑9.22%。签约金额较年初计划相差较大。  下半年新增可售项目较多，期待销售情况有所改善 公司上半年在售项目主要为往年项目的持续推出，新增项目仅上海天御国际中心项目一个。下半年除原有项目持续推盘外，浦东大厦，朝阳山，及上海朱家角项目将首次亮相。可售资源丰富后，期待下半年销售情况有所改善。  资产负债率处于历史中位水平，短期流动性偏紧也是历年常态 截止报告期末，公司预收款61.25亿元，基本锁定今年业绩。扣除预收款后的资产负债率为42.83%，处于历史中位水平。但货币资金不足以覆盖短期借款加一年内到期的非流动负债之和，短期流动性偏紧，但这也是公司历年财报所表现出来的常态。  收购浦东公司少数股东权益，相当于新增土地储备50万平 公司公告收购浦东公司少数股东权益16%，收购完成后公司持有浦东公司100%股权。浦东公司负责开发威尼斯水城和浦东大厦。威尼斯水城是近几年持续销售的大盘项目，总建筑面积约450万平，截止2012年底约有301万平未结算面积。浦东大厦今年下半年开始销售，规划建筑面积7.81万平。两项目合计未结算面积约309万平，收购少数股东股权相当于公司新增项目储备50万平。交易对价12.48亿元，相当于单位面积成本2496元。威尼斯水城上半年销售临江房源均价10000元/平左右，此次收购公司获益甚多。 三、 盈利预测与投资建议 收购浦东公司少数股东权益后，我们上调未来三年业绩预测。预计未来三年EPS分别为0.66元，0.83元和1.36元，对应2013年PE9倍。NAV估值9.47元，当前股价折价38%。给予“强烈推荐”评级。 四、 风险提示： 公司项目销售低于预期；地产调控超预期等。 盈利预测与财务指标 项目/年度 2012A 2013E 2014E 2015E 营业收入（百万元） 4406 6149 8040 11444 增长率（%） 20.2% 39.6% 30.7% 42.3% 归属母公司股东净利润（百万元） 863 1355 1700 2769 增长率（%） 9.7% 57.0% 25.4% 62.9% 每股收益（元） 0.42 0.66 0.83 1.36 PE 14 9 7 4 PB 2.4 1.9 1.5 1.1 资料来源：民生证券研究院 收购股权增加土地储备，期待下半年销售改善 —2013年中报暨收购浦东公司少数股东权益点评报告 民生精品---简评报告/房地产行业 强烈推荐 维持评级 交易数据（2013-08-27） 收盘价（元） 5.77 近12个月最高/最低 7.81/4.89 总股本（百万股） 2,043.19 流通股本（百万股） 1,465.53 流通股比例% 71.73% 总市值（亿元） 117.89 流通市值（亿元) 84.56 该股与沪深300走势比较 分析师 分析师：肖肖 执业证书编号：S0100511070001 电话：(86755) 2266 2097 Email：xiaoxiao@mszq.com 分析师：赵若琼 执业证书编号：S0100511010006 电话：(8610)8512 7648 Email：zhaoruoqiong@mszq.com 相关研究 1、《苏宁环球 （000718）调研报告20130709——周转提速助力跨越百亿门槛》 2013年8月27日 苏宁环球(000718) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 利润表 资产负债表 项目（百万元） 2012 2013E 2014E 2015E 项目（百万元） 2012 2013E 2014E 2015E 一、营业总收入 4406 6149 8040 11444 货币资金 1147 3680 7261 12511 减：营业成本 2564 3373 4418 5918 应收票据 5 1 2 2 营业税金及附加 359 498 719 1001 应收账款 145 202 264 376 销售费用 144 203 265 378 预付账款 417 417 417 417 管理费用 110 184 241 343 其他应收款 70 70 70 70 财务费用 7 83 131 112 存货 16667 17521 18397 19316 资产减值损失 26 0 0 0 其他流动资产 5 1 2 2 加：投资收益 (15) 0 0 0 流动资产合计 18447 21884 26403 32681 二、营业利润 1181 1807 2266 3693 长期股权投资 0 0 0 0 加：营业外收支净额 (1) 0 0 0 固定资产 439 426 412 398 三、利润总额 1180 1807 2266 3693 在建工程 3 2 1 0 减：所得税费用 321 452 567 923 无形资产 18 18 18 18 四、净利润 859 1355 1700 2769 其他非流动资产 234 233 232 232 归属于母公司的利润 863 1355 1700 2769 非流动资产合计 692 677 663 648 五、基本每股收益（元） 0.42 0.66 0.83 1.36 资产总计 19138 22562 27065 33329 短期借款 1196 1386 1697 1561 主要财务指标 应付票据 0 0 0 0 项目 2012 2013E 2014E 2015E 应付账款 1357 1357 1357 1357 EV/EBITDA 12.10 7.93 6.26 3.96 预收账款 5907 0 7679 9982 成长能力: 其他应付款 2,369 2,369 2,369 2,369 营业收入同比 20.2% 39.6% 30.7% 42.3% 应交税费 -29 -29 -29 -29 营业利润同比 7.3% 53.1% 25.4% 62.9% 其他流动负债 0 0 0 0 净利润同比 9.7% 57.0% 25.4% 62.9% 流动负债合计 11,411 13,183 15,487 18,481 营运能力: 长期借款 2,571 3,071 3,571 4,071 应收账款周转率 38 36 35 36 其他非流动负债 0 0 0 0 存货周转率 0.16 0.20 0.25 0.31 非流动负债合计 2,571 3,071 3,571 4,071 总资产周转率 0.24 0.29 0.32 0.38 负债合计 13,982 16,254 19,058 22,552 盈利能力与收益质量: 股本 2,043 2,043 2,043 2,043 毛利率 41.8% 45.1% 45.1% 48.3% 资本公积 130 130 130 130 净利率 19.6% 22.0% 21.1% 24.2% 留存收益 2,524 3,474 5,173 7,943 总资产净利率ROA 4.7% 6.5% 6.9% 9.2% 少数股东权益 151 151 151 151 净资产收益率ROE 17.2% 22.0% 21.6% 26.1% 所有者权益合计 5,157 6,308 8,007 10,777 资本结构与偿债能力: 负债和股东权益合计 19,138 22,562 27,065 33,329 流动比率 1.62 1.66 1.70 1.77 资产负债率 0.73 0.72 0.70 0.68 现金流量表 长期借款/总负债 0.18 0.19 0.19 0.18 项目（百万元） 2012 2013E 2014E 2015E 每股指标（元） 经营活动现金流量 2059 2320 3212 4862 每股收益 0.42 0.66 0.83 1.36 投资活动现金流量 (10) 0 0 0 每股经营现金流量 1.01 1.14 1.57 2.38 筹资活动现金流量 (2002) 213 369 388 每股净资产 2.45 3.01 3.85 5.20 现金及等价物净增加 47 2532 3581 5250 资料来源：公司公告，民生证券研究所 苏宁环球(000718) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师与研究助理简介 肖 肖，房地产行业分析师，北京大学光华管理学院金融学硕士，中国人民大学哲学学士，2011年加入民生证券。 赵若琼，房地产行业分析师，中国农业大学硕士，2008年加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格和相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的12个月内公司股价的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 强烈推荐 相对沪深300指数涨幅20%以上 谨慎推荐 相对沪深300指数涨幅介于10%～20%之间 中性 相对沪深300指数涨幅介于-10%～10%之间 回避 相对沪深300指数下跌10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的12个月内行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 推荐 相对沪深300指数涨幅5%以上 中性 相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%之间 回避 相对沪深300指数下跌5%以上 民生证券研究院： 北京：北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层；100005 上海：浦东新区浦东南路588号（浦发大厦）31楼F室；200120 深圳：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心A座；518040 苏宁环球(000718) 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致的