房地产行业城市观点深度观察：聚焦五大新城

01 聚焦五大新城 2021年新年伊 始，上 海 市政府对 五大新 城的发 展规划及 配套政 策出台 ，引发市 场各方 强烈关 注。本期专题 关注上 海五大 新城，从 以下四 个方面 予以分析 ： 一、历史由来 按照上海 市新城 规划建 设推进协 调领导 小组办 公室2021年3月发布 的《上海市 新城规 划建 设导则》，对 五大新 城的四 至范围界 定如下 ： 02 ①、嘉定 新城 范围 : 东 至横沥 河—城市开发边 界—绿意路—浏翔公路， 南至蕰 藻浜 ，西至嘉松 北路， 北至 城市开发边 界。面 积：159.5平方公 里。 ②、青浦 新城 范围 : 东 至油墩 港－章 泾江－老 通波塘 ，南至 沪青平公 路－中 泽路－ 沪青平公 路（新 ），西 至青赵公路 －上达 河－西 大盈港－ 五浦路 －青浦 大道－青 顺路－ 新塘港 路－新开 泾－三 分荡路 －青浦大道，北 至沪常 高速（S26）。面 积：91.1平 方公里。 ③、松江 新城 范围 : 东 至区界 －铁路 金山支线 ，南至 申嘉湖 高速（S32），西 至上 海绕城高 速（G1503）， pOyQuNsRnOsOrOwOnPqNsR6M9R9PoMoOsQrQjMmMmPfQnPtRbRrQpQNZnOnOuOmRqP 03 北至辰花 路－卖 新公路 －明中路 －沈海 高速（G15）－ 沪昆铁 路。面 积158.4平方公 里。 ④、奉贤 新城 范围 :东至 浦星公 路，南至上海 绕城高（G1503），西 至南竹 港－航 南公路－ 沪杭公 路，北 至大叶公路； 以及东 至（规 划）沪杭 公路， 南至张 翁庙路（ 延伸） ，西至 地灵路， 北至芝 江路。 面积：67.9平方公 里。 ⑤、南汇 新城 范围 : 大 治河以 南，上 海绕城高 速（G1503） －瓦洪公 路－两 港大道 －中港以 东区域 。面积 ：343.3平方公 里。 上海推动 五大新 城发展 并不是一 时心血 来潮， 相反，五 大新城 的历史 渊源悠久 ，甚至 可以追 溯到建国初期。 （一）、功能定位与版图扩张 时间：1949年~1958年 1949年刚刚解 放的上 海面积仅有600多 平方 公里，大致 相当于 目前 上海外环 以内的 总面积 。为了发挥上 海工业 化的优 势，从而 带动全 国工业 化的发展 ，作为 城市发 展顾问的 苏联专 家给出 了逐步建设卫星 城市，对工业 的结构和 布局逐 步进行 调整的城 市发展 整体思 路。为了 支持上 海的发 展，1958年，经国务 院批准，先 后将江苏 省的宝 山县、嘉定县和 上海县 以及金 山、南汇、川沙、奉贤 、青浦、松江和崇 明一共10个 县划归了 上海市。上海 市的行政 版图扩 张至6000多平方公 里，上海 的卫星城规划进入 了议事 日程。 （二）、卫星城规划与粗放型发展 时间：1959年~2000年 1959年上海针 对闵行 、吴泾 、安亭 、嘉定 、松江五个 卫星城 进行了 一系列的 规划 ，卫星 城 各具特色： 1、闵行：主 力发展 机 电工业，依 托汽轮 机厂 、电机厂、锅 炉厂和 重 型机器厂 汇集数 万职工 ，同时迁入和 新建发 电厂、 自来水厂 等十余 家大中 型企业， 迅速形 成了闻 名全国的 新城建 设样板 。 2、吴泾： 主力发 展化 学工业， 依托焦 化厂、 化工厂等12家工 厂打 造了上海 重要的 化工产 业集 04 群。 3、嘉定：以 科学研 究 为主体，引 入上海 科技 大学和其 他科学 研究机 构，形成“城 内生活 、城外生产”的 格局。 4、松江： 主力发 展仪 表轻纺工 业，作 为中心 城区人口 分散导 入区域 ，规划建 设成为30万 常住人口的中 型城市 。 5、安亭： 以汽车 工业 为主体， 通过迁 入或陆 续新建发 动机厂 、阀门 厂、汽车 厂等12家工 厂，打造以机 电工业 为基础 的上海汽 车城。 应该说通 过规划 ，五个 区域产业 和人口 都得到 了相应的 发展， 特别是 安亭的汽 车城、 吴泾的 化工产业均 形成了 聚集效 应，松江 作为第 一个接 纳中心城 区人口 分散功 能的区域 也形成 了诸如 九亭、松江新城 等相对 独立的 大型人口 居住社 区。然 而，卫星 城发展 是以特 定产业导 入为抓 手，而 产业导入则是由 市一级 的产业 主管部门 负责， 当地政 府难以发 展积极 作用， 至上而下 也缺乏 整体性 和协调性。 （三）、郊区新城快速发展阶段 时间：2001年~2015年 2001年《上海市 城市 总体规划》获批，上 海 用数轮五 年规划 的形式 拉开了郊 区新城 快速发 展的新篇章。 1、十五期 间 ： 促 进 一 城 九 镇 的 发 展 。 一 城 指 松 江 新 城 、 九 镇 包 括 朱 家 角 、 安 亭 、 高 桥 、 浦 江 、罗店、枫 泾、周 浦、奉 城和堡镇9个中 心镇。 通过“一 城九镇 ”试点 ，探索郊 区城镇 化发展 ，促进城镇特色 化、多 元化。 特别是同 一时期 国内流 行欧美风 格的特 色小镇 ，上海在 这方面 做过一 定的探索。但是 由于部 分特色 小镇无法 承载所 有的日 常生活配 套，产 业导入 的同时并 没有实 现人口 同步导入，需要 进一步 扩大郊 区产业人 口的承 载空间 。 2、十一 五期间 ：发 展“1966”城 乡规划 体系 。将上海分 为中心 城、新 城、新 市镇 、中心 村四 个层面进行 统筹安 排。将 新城从1个变成9个，即宝山、嘉定、青 浦、松江、闵 行、奉贤 南桥 、金山、临港新城 、崇明 城桥， 各个郊区 均有新 城规划 。但在该5年中 重点推 进嘉定、 松江和 临港新 城的建 05 设。“1966”城乡 规划 体系是上 海首次 实现市 域城乡规 划的全 覆盖 ，确立了上 海城乡 规划体 系新格局。 3、十 二五期 间：深化“1966”城 乡体 系。合理 拓展和整 合上海 中心城区布局 ，聚焦 发展郊 区 新（二级城 市）， 对新市 镇进行类 型划分 和布局 指导，形 成覆盖 全市域 、城乡一 体化的 城市化 空间布局。在十 二五时 期，上 海将新城 的数量从9个 减少为7个，减 少的闵 行和宝山 划归为 中心城 区。 （四）、全球城市新城更独立 时间：2016年~未来 2017年上海2035总规 得到批复 ，2035总规 提出上海 建设全 球城市 的目标， 将嘉定 、松江 、青浦、奉 贤和南 汇培育 成为长三 角城市 群具有 辐射带动 作用的 综合性 节点城市 。五大 新城从 功能定位上不再 是上海 的郊区 新城而是 全球城 市网络 中的节点 城市， 是上海 构建的“ 主城区—新城 一新市镇—乡村 ”的重 要组成 部分。 二、规划愿景 “十四五 ”时期 ，上海 结合市域 城镇体 系，提 出五个新 城发展 的具体 要求，特 别是《 关于“ 十四五”加 快推进 新城规 划建设的 工作方 案》和 《关于本 市“十 四五” 加快推进 新城规 划建设 工作的实施意见 （征求 意见稿 ）》的公 开，让 五大新 城炙手可 热。那 么“十 四五”提 出的五 大新城 与之前有什么区 别呢？ 通过政 策研究， 可以发 现现在 的五大新 城特点 可以总 结为四个 方面： 全新的 发展定位：新城 将成为 上海强 劲活跃的 增长极 ，到“ 十四五” 末，新 城所在 区经济总 量超过1万亿 ；全新的理念运 用：率 先践行 智慧城市 理念， 整体推 进韧性城 市建设 ，以人 为本，更 具人本 价值； 全新的系统设计 ：贯彻 “产城 融合、职 住平衡 、生态 宜居、交 通便利 、功能 完备、治 理有效 ；全新 的发展超越：总 结过去 上海和 其他周边 城市建 设的得 与失，实 现对既 往城市 建设实践 的全面 超越。 06 具体来看 ，包括 以下几 个方面： （一）、建设目标 可以分为 两个方 面：2025年阶段性目 标是：五 个新城基 本形成 独立的 城市功能 框架，在 长三 角区域城市 网络中 初步具 备综合性 节点城 市的地 位；2035年总 体目标 是：五个 新城各 集聚100万左右常住人 口，基 本建设 成为长三 角地区 具有辐 射带动作 用的综 合性节 点城市， （二）、明确各自功能定位 1、南汇新 城 以“五个 重要” 为统领 ，构建“7+5+4”的产 业体系， 全力建 设更具 国际市场 影响力 和竞争 力的特殊经 济功能 区。 07 2、嘉定新 城 强化科技 创新功 能和平 台集聚， 延伸汽 车全产 业链，加 快向智 能新能 源汽车、 智慧出 行等产 业转型，发 展智能 传感器 、医疗设 备。 3、松江新 城 突出G60科创 走廊节 点 枢纽优势 ，强化 创新技 术策源能 力，聚 集发展 智能制造 装备、 集成电 路和生物医 药等产 业。 4、青浦新 城 延伸华为 研发基 地、市 西软件信 息园等 功能溢 出效应， 聚集信 息技术 、现代物 流、会 展旅游 等产业，在 生态优 先、绿 色发展和 文化传 承方面 发挥引领 示范作 用。 5、奉贤新 城 以美丽健 康产业 为主导 ，建设 杭州湾 北岸辐 射 服务长三 角的“东方 美 谷”，打造 健康产 业之 城。 （三）、加强产业引领，加快推动产业能级提升 1、聚焦产 业链群 关键 环节吸引 头部企 业和重 大项目落 地 2、加强产 学研创 新联 动促进产 城融合 发展 （四）、坚持交通先行，建设独立完善的综合交通系统 1、强化枢 纽锚固 ，建 设直连高 效的对 外交通 系统 2、坚持公 交优先 ，完 善便捷有 序的内 部综合 交通体系 （五）、对标一流标准，提高公共服务能级和水平 1、加大高 等级公 共服 务资源倾 斜，提 升新城 辐射服务 能级 2、打造“15分钟社 区 生活圈” 完善社 区级公 共服务配 置 （六）、强化城市韧性，建设智慧安全的基础设施和保障体系 1、超前布 局新型 基础 设施推进 基础设 施智能 化运用 2、以保证 城市安 全为 底线提升 新城防 灾减灾 能力 08 三、房地市场 健康的房 地产市 场需要 人口来支 撑，新 城的房 地产市场 更是如 此。数 据显示： 五大新 城目前 常住人口规 模约228万人 ，2017年12月批复的《上海市 城市总 体规划（（2017~2035年 》对2035年五大新 城的规 划人口 设定为385万人。而2021年3月2日发布的《关于本市“十四五”加快推进新城规 划建设 工作的 实施意见 》，将2025年五大新 城的人 口聚集 规模设定为360万 人、 2035年的规划 目标则 是五个 新城各聚集100万 左右 的常住人 口。从现状的228万人到2025年的360万人，再到2035年 的近500万人，五 大新城 常 住人口的 快速增 长带来 了对居住 空间的 强烈需 求，那么五大新 城居住 类的房 地产市场 现状如 何呢？ 我们从三 个维度 简略分 析五大新 城居住 类的房 地产市场 现状： 1、土地供给 2020年五大新 城通过 招拍挂形 式出让 商品住 宅用地165.5公 顷，占 新城所在 行政区 域供应 量的45.56%，而2018年、2019年 这 个 比 例 分 别是27.13%、12.2%， 可 见 在 商 品 住 宅 土 地 供 应 方 面 ，五大新城在2020年才 刚刚开始 发力， 过去几 年土地供 应量并 不充裕 。作为可 用建设 用地较 多的原郊区新城 ，无地 可供的 情况并不 存在， 更多的 是因为市 场对这 些区域 商品住宅 土地的 认可度 不高，造成新城 推地较 为谨慎 。 再来看租 赁住房 用地供 应情况，从2017年上 海推出第 一幅R4类租 赁住房用 地至今 （2020年年底），上 海已 推出R4类租赁住房 用地近 百 幅，而位 于五大 新城的 仅有3幅，面积 占比仅 为6