电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月8日 世茂集团（00813.HK） 短板逐个击破，要规模更要利润 核心观点： 一、地产开发：布局更广且向三四线下沉，投资发力促使业绩突破3000亿 2016年以前，覆盖城市少，销售业绩容易受市场环境影响。2016年左右世茂集团进入更多的城市，并且向低能级城市下沉。随着投资布局范围扩大以及力度加大，世茂集团2020年销售业绩突破3000亿元。 二、多元化：多元业务进可攻退可守、酒店长久而坚定 世茂集团是较早发展多元化业务的房企之一。比如2004年开始涉猎酒店业务，后又开发了一定的商业地产项目，并且在不断尝试商娱业态。显然，在房地产开发逐渐由增量市场转为存量市场后，房企的规模增长受限，每一个房企都需要思考怎样创造新的利润增长点，但是多元化业务占用过多的资金可能也将阻碍主业的规模扩张。 三、风险：财务质量及时优化，经营风险及时剥离 在地产主业方面如加快周转抓回款，根据市场表现清理库存控制风险等。在财务方面，优化债务结构等提升财务质量。 四、未来：平衡规模增长与盈利能力 近两年随着市场规模不断扩大，调控政策不断加强，房企的规模增长空间不断受限，这引领了房企更在规模与利润之间进行平衡。在规模已成气候，行业逐渐进入存量时代的大背景下，世茂更加强调利润，也引领了行业向利润重新出发。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 如果说2014年进入行业前十是偶然，那么2019年行业第九，2020年行业第八，连续两年进入行业前十无疑是世茂经过多年积蓄力量后的必然结果。从世茂过去的经营表现可以看到，世茂销售业绩有起有落，投资具有特色，多元化达到稳定状态，财务质量稳定。经过多方面的发展，世茂俨然已经成为了一个均衡发展的优等生。在规模已成气候，行业逐渐进入存量时代的大背景下，世茂更加强调利润，也引领了行业向利润重新出发。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、地产开发：布局更广且向三四线下沉，投资发力促使业绩突破3000亿 ......................... 2 1、销售|业绩三落，但也形成了有竞争力的区域或城市 ................................................... 2 2、投资|先全国扩张，再踩实区域 ....................................................................................... 3 二、多元化：多元业务进可攻退可守、酒店长久而坚定 ........................................................... 7 1、坚定酒店运营方向、从自持发展到轻资产模式 ............................................................. 7 2、购物中心与办公楼规模扩大，但以地标性建筑为主 ..................................................... 8 3、尝试新的方向，寻找更多的增长点 ................................................................................. 8 三、风险：财务质量及时优化，经营风险及时剥离 ................................................................... 9 1、提升周转速度，降低主业经营风险 ................................................................................. 9 2、调节债务规模与结构，提升抗风险能力 ....................................................................... 10 四、未来：平衡规模增长与盈利能力 ......................................................................................... 12 一、地产开发：布局更广且向三四线下沉，投资发力促使业绩突破3000亿 1、销售|业绩三落，但也形成了有竞争力的区域或城市 世茂集团2017年销售金额首次突破1000亿，并且在2020年达到3000亿以上规模。从过往世茂集团的业绩表现看，世茂集团的销售表现具有一定的周期性，比如在市场环境变差时，容易遭受较大冲击。 世茂集团2007年上市后曾遭遇三次业绩大跌： 第一次是2008年，国际上美国次贷危机，国内汶川大地震以及雪灾等天灾事件导致世茂集团的销售业绩同比增速下滑至第一个谷底。 第二次是2011年，当时多个城市调控收紧，使得市场需求缩量，世茂不但销售金额同比下跌，而且销售面积负增长。 第三次是2014年，房地产行业库存量加大，市场成交低迷，在这样的环境下，2014-2016年世茂销售表现较为一般，销售业绩增速低，甚至再次负增长。 但是从销售金额和销售面积的绝对量来看，世茂集团的规模一直维持正增长的趋势，并且2016年以后，大步腾飞。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 我们认为，2016年后世茂集团之所以实现规模的大幅增长，主要有两大原因：一是企业的投资战略有较大的调整，这其中包括投资力度加大以及投资布局更广，下文进行具体分析。另一方面，经过多年的发展，世茂已经形成了极具竞争力的区域或城市，比如2014年开始，福州、杭州和温州等城市销售业绩突出，市场占有率位居前列。 图表：2007-2020年世茂集团的销售业绩表现 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：红点·表示当年的销售面积增速为负。销售金额和销售面积参考主坐标轴，销售金额同比和销售面积同比参考次坐标轴。 2、投资|先全国扩张，再踩实区域 房企规模的增长离不开土地端的支持。投资力度大，有助于扩大规模；投资力度小，也可能导致规模增长缓慢，甚至在行业内掉队；投资布局的调整有助于抓住机遇。世茂集团的投资具有三重特色。布局方面，先全国范围内落子，再做区域深耕；能级城市方面，过去倾向于一二线，近年来进入了大量三四线城市；成本控制方面，顺周期拿地以及根据土地市场情况调整拿地方式均有助于控制拿地成本。 （1）先扩张，后提升深耕的厚度 世茂的扩张路径是先布局城市群的核心城市，然后落子城市群内的低能级城市，以强化深耕区域。 在2007年世茂集团上市以前，世茂在全国范围内布局范围广但城市少。例如，北部地区有东北三省、北京和山东；长三角布局了江浙沪皖；海峡西岸布局了福建；中西部进入陕西省和湖北省。 在上市以后，世茂集团根据市场变化，继续深化全国化的布局。与所有房企一样，区域深耕有两个步骤，第一步是向周边城市扩张，比如，在2009年和2014年世茂进入了更多的-20%0%20%40%60%80%100%120%050010001500200025003000350020072008200920102011201220132014201520162017201820192020销售金额（亿元）销售面积（万平方米）销售金额同比销售面积同比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 省会或副省会城市，在2017、2018和2019年扩大长三角、大湾区、福建省以及中西部区域的布局厚度，进入这些区域更多的城市；第二步是持续投资已经进入的城市，比如福州、杭州，使这些城市成为极具竞争力的城市。 图表：世茂集团上市前后布局的城市对比 区域 省/直辖市 2007年及以前 2008-2020年新进入 华北/东北/环渤海 北京/天津/河北 北京 天津、固安、石家庄 黑龙江 哈尔滨、牡丹江 吉林 长春 辽宁 沈阳、大连 山东 烟台 青岛、济南、淄博、潍坊、泰安 长三角 上海 上海 江苏 南京、昆山、常熟、常州、苏州、徐州、泰州 无锡、南通、无锡江阴、苏州张家港、盐城、宜兴、镇江、 浙江 绍兴、嘉兴、杭州、宁波 宁波余姚、宁波象山、宁波奉化、台州、温州、湖州、丽水、义乌 安徽 芜湖 合肥、马鞍山、安庆、宣城、巢湖、淮北 福建 福建 福州 厦门、泉州晋江、漳州、泉州南安、武夷山、龙岩、莆田、南平、宁德福安、三明 中西/西北/西南 湖北 武汉 荆州 湖南 长沙、衡阳、张家界 江西 南昌、吉安、抚州 四川/重庆 成都、重庆、泸州、德阳、内江、绵阳 甘肃/宁夏 银川、兰州、天水 陕西 咸阳 西安、宝鸡 河南 郑州、信阳、郑州荥阳 云南 昆明 广西 南宁、玉林 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 区域 省/直辖市 2007年及以前 2008-2020年新进入 大湾区 广东省 广州、惠州、深圳、佛山、肇庆、茂名、珠海、江门 其他 其他 香港、文昌 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：以上为不完全统计 （2）2016年后重视外溢的四线城市，在高能级城市周围做下沉 世茂集团在投资方面有一个典型的特征，2016年以前土储集中在高能级城市，偏好于进入或者补仓一二线城市，而对三四线及更低的能级城市的投资较为谨慎，2017年起世茂开始布局更多的三四线城市。 从企业新进入的城市看，2007-2016年仅在长三角和福建