房地产行业周报：集中供地政策发布，多地提高小银行房贷占比上限

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2021年03月01日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 集中供地政策发布，多地提高小银行房贷占比上限  销售：景气延续 截至上周，我们跟踪的28城商品住宅面积合计3608.9万平方米，相对2020年同期增长107%，相对2019年同期增长50%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交火爆，成交面积累计同比分别增长111%/193%/303%/171%，且增速相对上周加快。在当前的市场背景下，销售增速拐点可能已经并不取决于行业本身的供求关系，因此拐点难以判断。样本城市中，除南宁、绍兴等个别城市外，多数城市都有不错表现。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计12.2万套，相对2020年同期增长88%，累计增速创54周新高。其中，北京、杭州、厦门、南京成交套数增速分别为150%/162%/123%/115%。  融资：环比收紧 上周房企发行国内债券71亿元，环比+318%，发行海外债券25亿元，环比+93%，合计债权融资96亿元，环比+217%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1047亿元，同比+61%，累计发行海外债券1139亿元，同比-16%，合计债券融资金额2186亿元，同比+9%。  重要事件 1.多地发布土地集中出让相关政策；2.多地提高中小银行房地产贷款占比；3.东莞收紧调控；4. 深圳明确二手房按揭贷款将以官方参考价作为参考；5.北京打击恶习炒作学区房；6.江西全面取消城镇落户限制。7.统计局公布70城新建商品住宅价格指数，各能级城市延续上涨，且涨幅有所扩大。  投资建议 开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前期持续处于低位的地产股将迎来估值的强烈修复。我们认为，当前地产板块出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。 物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在1月初的十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。此外，碧桂园服务对蓝光嘉宝的收购，一定程度上可能昭示着行业整合的到来。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。  风险提示：部分城市房价延续上涨引发调控政策超预期，土地集中出让政策落地效果不及预期。 相关研究报告： 《青岛土地集中出让政策点评：底层逻辑改善，迎接开发“新古典主义”时代》 ——2021-02-25 《房地产行业2020年报前瞻暨3月投资策略：精选品种，择优布局》 ——2021-02-24 《房地产2021年2月投资策略：春耕播种正当时》 ——2021-01-29 《地产融资专题报告：当我们谈论融资时，我们在谈论什么》 ——2021-01-27 《商业地产行业专题报告（二）：商业地产三大模式：求快，求优还是求精？》 ——2021-01-25 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.511.520/0220/0320/0420/0520/0620/0720/0820/0920/1020/1120/1221/0121/02房地产（中信）沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2020.2.22-2020.2.26，本周沪深300指数大幅下跌7.65%，房地产指数（中信）上涨4.29%，房地产板块大幅跑赢沪深300指数11.94个百分点，位居所有行业首位。近一个月，沪深300指数下跌4.18%，房地产指数（中信）上涨4.18%，房地产板块跑赢沪深300指数8.36个百分点。近半年以来，沪深300指数上涨13.4%，房地产指数（中信）下跌9.55%，房地产板块跑输沪深300指数22.95个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月建材板块与沪深300走势比较 资料来源:WIND、国信证券经济研究所整理 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周91只个股上涨，49只个股下跌，5家个股持平，占比分别为63%、34%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：皇庭国际（+32.30%）、嘉凯城（+27.68%）、中房股份（+20.12%）、万方股份（+17.35%）、*ST匹凸（+16.15%），居后5位的个股为：鲁商置业（-12.44%）、京蓝科技（-10.30%）、*ST紫学（-7.76%）、华鑫股份（-7.41%）、万通地产（-6.59%）。 50%60%70%80%90%100%110%120%130%2020/082020/092020/092020/102020/102020/112020/112020/122020/122020/122021/012021/012021/022021/02房地产（中信）沪深30086%88%90%92%94%96%98%100%102%104%106%108%2021/012021/012021/012021/012021/012021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/022021/02房地产（中信）沪深300-17%-12%-7%-2%3%8%房地产钢铁综合电力及公用事业建筑纺织服装非银行金融通信国防军工交通运输商贸零售银行机械传媒电子元器件家电建材煤炭轻工制造基础化工农林牧渔石油石化有色金属计算机医药电力设备汽车休闲服务食品饮料 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源:WIND、国信证券经济研究所整理 资料来源: WIND、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：整体延续高景气，销售拐点难以判断 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅面积合计3608.9万平方米，相对2020年同期增长107%，相对2019年同期增长50%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交火爆，成交面积累计同比分别增长111%/193%/303%/171%，且增速相对上周加快。在当前的市场背景下，销售增速拐点可能已经并不取决于行业本身的供求关系，因此拐点难以判断。样本城市中，除南宁、绍兴等个别城市外，多数城市都有不错表现。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计12.2万套，相对2020年同期增长88%，累计增速创54周新高。其中，北京、杭州、厦门、南京成交套数增速分别为150%/162%/123%/115%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 -15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%皇庭国际嘉凯城中房股份万方发展*ST匹凸万通地产华鑫股份*ST紫学京蓝科技鲁商置业上涨家数下跌家数持平家数050010001500200025003000350040001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周201920202021-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: ifinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：债券融资和信托融资环比双降 上周房企合计发债96亿元，环比+217% 上周房企发行国内债券71亿元，环比+318%，发行海外债券25亿元，环比+93%，合计债权融资96亿元，环比+217%。截至上周，本年房企累计发行国内债券1047亿元，同比+61%，累计发行海外债券1139亿元，同比-16%，合计债券融资金额2186亿元，同比+9%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 21金地01 2021-02-25 20210301-20240229,票面利率:3.93%;20240301-20260228,票面利率:3.93%+调整基点 5.00 金地(集团)股份有限公司 一般公司债 21张江高科SCP001 2021-02-25 8.00 2.6500% 0.25 上海张江高科技园区开发股份有限公司 超短期融资债券 21陆金开MTN001 2021-02-24 10.00 20210226-20240225,票面利率:3.8000%;20240226-20260225,票面利率:3.8000%+调整基点 5.00 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 一般中期票据 21远洋控股PPN002 2021-02-24 30.00 4.30% 2.00 远洋控股集团(中国)有限公司 定向工具 21京电子城SCP001 2021-02-24 5.50 4.1700% 0.65 北京电子城高科技集团股份有限公司 超短期融资债券 21高速地产SCP005 2021-02-24 3.00 4.9000% 0.41 安徽省高速地产集团有限公司 超短期融资债券 21栖霞建设SCP001 2021-02-23 4.80 5.8000% 0.74 南京栖霞建设股份有限公司 超短期融资债券 21滨江房产MTN001 2021-02-22 10.00 4.5600% 3.00 杭州滨江房产集团股份有限公司 一般中期票据 资料来源:wind，国信证券经济研究所整理 图10：房企内债月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债月发行额（单位：亿美元） 0200004000060000800001000001200001400001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周201920202021-50%0%50%100%150%200%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周2020同比20192021同比20202021同比201902004006008001000120014001600180020002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-102040608010012