行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2018年06月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 付雅婷 联系人 fuyating@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:土地供应量价环比齐升，严调控政策将持续——房地产行业周报20180611》 2018-06-11 2 《房地产-行业研究周报:新房销量回暖明显，持续推荐低估值龙头》 2018-06-04 3 《房地产-行业点评:5月百强房企销售数据点评：销售如预期回暖，高杠杆房企和重点布局三四线房企表现优异》 2018-06-01 行业走势图 5月统计局数据点评：到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位、抢开工和加速推盘明显 事件：统计局发布18年5月房地产行业数据，1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点；1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。 投资继续高位补库存，至少持续到三季度： 1-5月，房地产开发投资累计增速10.2%，单月投资增速9.8%。地产投资累计增速持续维持在近3年来高位，主要来自于新开工、施工面积增长以及拿地的支撑，地产公司持续补库存，我们预计将至少持续到三季度，但下半年投资增速边际将有所下降。区域方面，东部和中部地区维持较高投资增速，东北地区增长明显，同比增速19.9%，反映了东北地区近一年连续量价齐升后，房企投资意愿增加，补充库存。 新开工及施工呈现资金约束下的抢工推盘现象：1-5月，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点，单月新开工增速20.5%。调控环境下房企资金面偏紧，新开工及施工呈现抢工推盘现象，加大力度补库存、推盘、回收现金流。 土地购置下半年将受制于融资端而下行：1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；5月单月土地购置面积同比增加13.5%，土地成交价款3522亿元，增长16%，单月增速21.4%，土地成交有所抬头，仍维持低位，地价延续18年初上涨趋势，预计下半年房企受制于融资端土地购置将下行，部分房企将显著减少拿地。 二季度销售将超预期的判断没变：1-5月，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点，单月销售面积同比增速8.0%；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点，单月销售额增速20.6%，5月销售恢复明显，全国各区域销售面积增速全面回升，房企加快推盘，维持对二季度销售将超预期的判断，从前百强房企来看，销售表现则更加出色，百强房企1-5月销售额累计增速33.5%。 房企到位资金略超预期主要来自销售回款加速：1-5月，房企到位资金62003亿元，同比增长5.1%，单月增速17.4%，再次回升。其中，定金及预收款20122亿元，累计增长12.7%，单月增速28.1%；个人按揭贷款9250亿元，累计下降3.6%，单月增速8.5%。房企资金来源增速略超预期，主要来自销售回款的加速，自17年10月以来，个人按揭贷款增速首次转正，验证了我们之前个人按揭增速即将触底的判断。 投资建议：我们认为1-5月房企到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资，持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下，我们首推融资有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。 风险提示：销售不及预期、政策调控超预期 -9%-4%1%6%11%16%21%2017-062017-102018-02房地产 沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 事件： 统计局发布18年5月房地产行业数据，1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点；1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点。 2. 投资继续高位补库存，至少持续到三季度： 2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点，单月投资增速9.8%，比上月回落0.4个百分点。地产投资累计增速持续维持在近3年来高位，主要来自于新开工、施工面积增长以及拿地的支撑，地产公司持续补库存，我们预计将至少持续到三季度，但下半年投资增速边际将有所下降。区域方面，东部和中部地区维持较高投资增速，东北地区增长明显，同比增速19.9%，反映了东北地区近一年连续量价齐升后，房企投资意愿增加，补充库存。 图1：房地产投资单月及累计同比 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 3. 新开工及施工呈现资金约束下的抢工推盘现象： 1-5月，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点；房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点，单月新开工增速20.5%。调控环境下房企资金面偏紧，新开工及施工呈现抢工推盘现象，加大力度补库存、推盘、回收现金流。 图2：新开工同比增速 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 4. 土地购置下半年将受制于融资端而下行： 1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；5月单月土地购置面积同比增加13.5%，土地成交价款3522亿元，增长16%，单月增速21.4%，土地成交有所抬头，仍维持低位，地价延续18年初上涨趋势，预计下半年房企受制于融资端土地购置将下行，部分房企将显著减少拿地。 图3：土地购置面积增速 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 5. 二季度销售将超预期的判断没变： 1-5月，商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点，单月销售面积同比增速8.0%；商品房销售额48778亿元，增长11.8%，增速提高2.8个百分点，单月销售额增速20.6%，5月销售恢复明显，全国各区域销售面积增速全面回升，房企加快推盘，维持对二季度销售将超预期的判断，从前百强房企来看，销售表现则更加出色，百强房企1-5月销售额累计增速33.5%。 图4：商品房销售累计同比 图5：商品房销售单月同比 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 6. 房企到位资金略超预期主要来自销售回款加速： 1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比1-4月份提高3个百分点，单月增速17.4%，再次回升。其中，国内贷款10201亿元，下降2.8%；利用外资21亿元，下降76.2%；自筹资金19473亿元，增长8.1%；定金及预收款20122亿元，累计增长12.7%，单月增速28.1%；个人按揭贷款9250亿元，累计下降3.6%，单月增速8.5%。房企资金来源增速略超预期，主要来自销售回款的加速，自17年10月以来，个人按揭贷款增速首次转正，验证了我们之前个人按揭增速即将触底的判断。 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图6：房地产开发资金来源增速 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图7：个人按揭贷款同比增速 图8：自筹资金增速 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 7. 投资建议： 我们认为1-5月房企到位资金好于预期、销售如期明显恢复、开工和投资持续高位，我们维持之前二季度销售将明显恢复提升的判断、行业资金有压力但无风险将抑制下半年投资，持续看好板块投资机会。在融资环境偏紧的背景下，我们首推融资有明显优势的：保利、招蛇、万科；持续推荐：新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性