房地产行业点评：销量再创新高，强回款缓冲融资调整

敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 销量再创新高，强回款缓冲融资调整 [Table_IndRank] 行业评级：增持 报告日期： 2021-01-18 [Table_Chart] 行业指数与沪深300走势比较 [Table_Author] 分析师：邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱：zoukun@hazq.com 联系人：王洪岩 执业证书号：S0010120060026 邮箱：wanghy@hazq.com [Table_Report] 相关报告 1.租售并举构长效机制，政策多维调整或加速出清 2021-01-18 2.物管拓宽提速在即，开发调整以稳为主 2021-01-10 3.住宅物管工作迎新风，挖掘行业潜在发展动能 2021-01-06 主要观点： [Table_Summary] ⚫ 事件 1月18日，国家统计局发布2020年房地产开发投资和销售数据。 ⚫ 销售额单月同比+18.9%，全年累计销量再创历史新高 12月，商品房销售金额同比+18.9%（11月+18.6%，变动+0.3pct）；销售面积单月同比+11.5%（11月+12.0%，变动-0.6pct）。1-12月，销售金额累计同比达+8.7%（1-11月7.2%，变动+1.5pct）；销售面积累计同比+2.6%（1-11月1.3%，变动+1.3pct），销售端创历史新高，着实亮眼。价格方面，12月单月销售均价约9759元/平（环比上月-1.1%）。分区域来看，东部市场热度依然较高，12月销量同比约+20%（11月+16%），均价同比+4.4%；中、西部单月销量同比分别为+6%、+7%（前值分别为+11%、+9%）；东北区域单月同比+12%。 ⚫ 土储获取积极，单月开工提升，竣工全年降幅收窄 1-12月，新开工面积累计同比-1.2%，12月单月同比+6.3%（11月+4.1%，变动+2.2pct）。1-12月竣工面积同比-4.9%（1-11月-7.3%，降幅收窄2.4pct）。1-12月土地购置面积累计同比-1.1%，单月同比+20.5%（11月-15.6%）；对应土地价款的表现为1-12月累计同比+17.4%，12月同比+22.9%（11月+22.8%）。百城住宅用地12月溢价率约9.9%，较前值回落6.4pct。 ⚫ 强化回款缓冲融资结构调整，开发投资韧性依旧 1-12月，房地产开发投资累计同比+7.0%，单月同比+9.3%（11月+10.9%）。受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。1-12月，房地产开发资金来源累计同比+8.1%，12月同比+21.8%（11月+17.2%）。其中，12月销售回款（定金及个人按揭）单月同比+24.5%（11月+15.7%），强化回款或对融资结构收紧形成缓冲，主体调整带来的影响未完全体现。 ⚫ 投资建议 2020年，地产行业在“一波三折”中交出了相对年初预期较为满意的“答卷”。全年按季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期+行业内生支撑期”。步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。从统计局数据看，全年销售创历史新高，实属不易。调控政策来到“主体层面的三条红线”叠加“房地产贷款集中度管理”影响，对于融资端的影响在2021年或持续发酵，行业竞争格局或迎提速分化。建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）优质物管标的等。 ⚫ 风险提示 调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。 -26%-12%2%16%30%44%1/204/207/2010/20房地产沪深300 [Table_IndNameRptType] 房地产 行业研究/行业点评 [Table_CompanyRptType] 行业研究 敬请参阅末页重要声明及评级说明 2 / 2 证券研究报告 [Table_Reputation] 重要声明 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，以勤勉的执业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息，本人对这些信息的准确性或完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。报告中的信息和意见仅供参考。本人过去不曾与、现在不与、未来也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收任何形式的补偿，分析结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 华安证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。本报告中的信息均来源于合规渠道，华安证券研究所力求准确、可靠，但对这些信息的准确性及完整性均不做任何保证。在任何情况下，本报告中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。华安证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 本报告仅向特定客户传送，未经华安证券研究所书面授权，本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品，或再次分发给任何其他人，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。如欲引用或转载本文内容，务必联络华安证券研究所并获得许可，并需注明出处为华安证券研究所，且不得对本文进行有悖原意的引用和删改。如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。 [Table_RankIntroduction] 投资评级说明 以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期沪深300指数的涨跌幅为标准，定义如下： 行业评级体系 增持—未来 6 个月的投资收益率领先沪深 300 指数 5%以上; 中性—未来 6 个月的投资收益率与沪深 300 指数的变动幅度相差-5%至 5%; 减持—未来 6 个月的投资收益率落后沪深 300 指数 5%以上; 公司评级体系 买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至； 卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。市场基准指数为沪深300指数。