新股报告：星盛商业管理股份有限公司

星盛商业（6668 HK）| 2021年1月14日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 5 香港股市｜物业管理 星盛商业管理股份有限公司（6668 HK） 公司简介 星盛商业是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，旗下品牌包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”及“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”、高档家居布置购物中心“第三空间”。公司在中指院的2020年中国商业地产百强企业中排名第14。目前公司订立合约向53个商用物业项目提供服务，覆盖中国20个城市，总合约面积约328万平方米，其中61.6%由独立第三方开发或拥有。 中泰观点 大湾区商用物业运营服务市场稳固增长，公司可与星河控股充分发挥协同效应：根据中指院数据，大湾区的运营中购物中心的总建筑面积预期于2023年底达6,660万平方米，2019年至2023年的复合年增长率为9.7%，大湾区的运营中购物中心总数预期于2023年底达938间，2019年至2023年的复合年增长率为10.5%。大湾区是中国经济发达地区之一，平均人均可支配收入高于全国平均水平，未来经济发展及人口持续增长将为大湾区的商用物业运营服务市场提供稳固增长。截至2020年前9个月，公司收入的近8成来自大湾区，同时公司管理由星河控股及其关联公司开发的商用物业共计31个，合约面积约为125.6万平方米，占总合约面积的41.9%，未来公司发挥与星河的协同效应，能够进一步巩固大湾区的领先地位，并于全国扩展中稳步增长。 经营业绩方面： 2017-2019财年及2020年前9个月，公司收入分别为人民币2.8亿元、3.3亿元、3.9亿元及3.1亿元，其中来自星河控股及其关联公司开发的物业产生的收入分别占持续经营业务收入的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%；毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%及55.2%；分包成本分别占持续经营业务的服务成本的36.9%、36.0%、38.0%及40.4%；持续经营业务的归母净利润率分别为15.5%、22.3%、21.9%及29.3%；经营活动所得现金净额分别为6,796万元、1亿元、1.1亿元及7,136万元。 估值方面：按全球公开发售后的10亿股本计算，公司市值为32-38.8亿港元。估值方面， 20年公司滚动市盈率约为25.5-30.9倍，低于行业平均水平。此次稳价人是建银国际，2020年参与保荐项目8个，首日表现3涨2跌3平。基石方面，引入新世界发展（17 HK）旗下的Pilgrim Ever、招商局集团作为股东之一的深圳市旗昌等4家投资者，合计认购约4,083万美元，假设按照发售价范围上限定价且未行使超额配股权，合计占发售股份约32%。我们认为公司未来可凭借与星河控股的协同效应及大湾区发展相关的利好政策推动，为自身业绩带来稳固增长，商用物业管理行业也可受惠于疫情受控下的消费复苏。此外考虑公司估值较为合理，给予其71分，评级为“申购”。 风险提示：（1）市场竞争风险、（2）过度依赖星河控股 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 14 71 估值水平： 15 市场稀缺性： 14 保荐人往绩： 14 申购 市场氛围： 14 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$3.20-3.88 总发行数股： 250百万股 每手股数： 1,000股 公开发售： 25百万股 每手费用： 约HK$3,919 国际发售： 225百万股 公司市值： HK$32-39亿 截止认购日： 1月19日 保荐人： 建银、中信建投 分配结果日： 1月25日 发售后主要股东： 黄楚龙75% 正式上市日： 1月26日 集资用途 以发售价的中位数HK$3.54计算，集资净额约8亿港元 其他中小型商用物业运营服务供应商的收购及投资 约55.0% 根据整租服务模式用作零售商用物业翻新 约20.0% 进行拥有优质商用物业的项目公司的少数股权投资 约10.0% 提升互联网及资讯系统 约5.0% 营运资金及一般公司用途 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万人 民币元) 2018年 2019年 增长率 2019年 9月止 2020 年 9月止 增长率 收入 329 387 17.8% 287 306 6.7% 毛利 170 201 18.0% 147 169 14.7% 税前利润 114 129 13.4% 102 123 20.4% 归母净利润 73 85 15.4% 68 90 32.4% 毛利率 51.7% 51.8% 0.1ppt. 51.3% 55.2% 3.9ppt. 税前利润率 34.6% 33.3% -1.3ppt. 35.6% 40.2% 4.6ppt. 归母净利率 22.3% 21.9% -0.4ppt. 23.6% 29.3% 5.7ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.1港元 发售后经调整每股有形资产净值 0.89-1.06港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月31日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk 星盛商业（6668 HK）| 2021年1月14日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 5 来源：公司资料，彭博，中泰国际研究部；附注：公司市盈率为2020年滚动市盈率，同业市盈率为2020年预测市盈率 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 华润万象生活(1209 HK) 物业管理 2020-12-09 22.30 28.8 100% 25.56% 43.00 92.8% 宝龙商业(9909 HK) 物业管理 2019-12-30 9.50 52.2 90% 5.89% 26.35 177.4% 来源：彭博、中泰国际研究部 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 领地控股(6999 HK) 房地产 2020-12-10 5.69 认购不足 100% 0.00% 5.73 0.7% 华润万象生活(1209 HK) 物业管理 2020-12-09 22.30 28.8 100% 25.56% 43.00 92.8% 恒大物业(6666 HK) 物业管理 2020-12-02 8.80 9.7 50% -0.23% 11.60 31.8% 祥生控股集团(2599 HK) 房地产 2020-11-18 5.59 认购不足 100% 0.00% 5.56 -0.5% 渤海银行(9668 HK) 银行 2020-07-16 4.80 认购不足 100% 0.00% 4.70 -2.1% 正荣服务(6958 HK) 物业管理及代理 2020-07-10 4.55 101 40% 23.08% 3.73 -18.0% 永泰生物(6978 HK) 生物科技 2020-07-10 11.00 258.6 20% 40.73% 10.18 -7.5% 驴迹科技(1745 HK) 旅游及观光 2020-01-17 2.12 83.7 20% -10.38% 0.86 -59.4% 来源：彭博、中泰国际研究部 同业比较 <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 滚动 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 星盛商业(6668 HK) 12/2019 32-38.8 4.6 17.8% 15.4% 21.9% 25.4% 75.2% 25.5-30.9 3.60-3.66 宝龙商业(9909 HK) 12/2019 166.80 18.38 35.0% 34.0% 11.0% 6.8% 19.7% 44.9 8.17 华润万象生活(1209 HK) 12/2019 988.32 66.57 32.4% -13.7% 6.2% 5.7% 43.0% 115.4 6.29 星盛商业（6668 HK）| 2021年1月14日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 3 / 5 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% 3.36% 0.88% 400 650 康基医疗(9997 HK) 2020-06-29 13.88 98.85% 100.29% 114.70% 112.54% 6,860 6,960 海吉亚医疗(6078 HK) 2020-06-29 18.5 40.54% 49.73% 44.32% 55.68% 1,500 1,840 金融街物业(1502 HK) 2020-07-06 7.36 28.53% 36.96% 20.24% 39.13% 2,100 2,720 弘阳服务(1971 HK) 2020-07-06 4.15 6.02% 6.02% 5.78% 4.10% 250 240 海普瑞(9989 HK) 2020-07-08 18.4 -4.02% 1.52% -2.61% -5.00% -370 140 绿城管理控股(9979 HK) 2020-07-10 2.5 30.00% 37.20% 67.20% 54.40% 750 930 思摩尔国际(6969 HK) 2020-07-10 12.4