中 期 報 告E-STAR COMMERCIAL MANAGEMENT COMPANY LIMITED星盛商業管理股份有限公司（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號：6668 目 錄公司資料2管理層討論與分析3企業管治及其他資料16簡明綜合損益及其他全面收益表19簡明綜合財務狀況表20簡明綜合權益變動表21簡明綜合現金流量表22簡明綜合財務報表附註23 2公司資料 星盛商業管理股份有限公司 二零二一年中期報告董事會執行董事黃德林先生（主席）陶慕明先生（首席執行官）牛林先生文藝女士非執行董事郭立民先生黃德安先生獨立非執行董事張禮卿先生郭增利先生謝日康先生委員會審核委員會謝日康先生（主席）郭立民先生郭增利先生薪酬委員會郭增利先生（主席）郭立民先生謝日康先生提名委員會黃德林先生（主席）郭增利先生張禮卿先生授權代表文藝女士黃繼興先生公司秘書黃繼興先生獨立核數師德勤•關黃陳方會計師行執業會計師註冊辦事處71 Fort Street, PO Box 500,George Town, Grand Cayman,KY1-1106Cayman Islands香港營業地點香港干諾道中50號中國農業銀行大廈12樓1201-02室中國主要營業地點中國廣東省深圳市龍崗區雅寶路1號星河WorldA棟32樓股份過戶登記總處Appleby Global Services (Cayman) Limited71 Fort StreetPO Box 500George TownGrand CaymanKY1-1106Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心54樓主要往來銀行中信銀行深圳分行中國建設銀行深圳建設路分行中國銀行深圳中心區分行核數師德勤•關黃陳方會計師行註冊公眾利益實體核數師香港金鐘道88號太古廣場一座35樓合規顧問中信建投（國際）融資有限公司香港中環康樂廣場8號交易廣場二期18樓公司香港法律顧問盛德律師事務所公司網址www.g-cre.com 3管理層討論與分析二零二一年中期報告 星盛商業管理股份有限公司概覽星盛商業管理股份有限公司（「本公司」，連同其附屬公司，「本集團」）是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，並具有全國佈局。截至2021年6月30日，本集團向69個商用物業項目提供服務，覆蓋中國24個城市，總合約建築面積（「建築面積」）約3.5百萬平方米（不含22個諮詢服務項目建築面積），當中61.9%由獨立第三方開發或擁有。其中，有22個已開業零售商業物業，總已開業建築面積約為1.7百萬平方米。根據中指院，本集團的整體實力已於2021年3月榮獲「2021年中國商業地產百強企業」第十三名；2021年3月榮獲中國房地產Top 10研究組頒發的「2021年中國商業地產運營十強企業」第七名；及2021年5月榮獲贏商網頒發的「2020-2021年度優秀輕資產運營商」。本集團擁有全面及廣受認可的品牌系統，主要包括城市型購物中心「COCO Park」 （以城市消費者為目標）、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」（以購物中心五公里范圍內的消費者為目標）、社區型購物中心「COCO Garden」（以購物中心一至三公里範圍內的消費者為目標）及其高檔家居佈置購物中心「第三空間」。此外，本集團的商用物業擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。業務回顧本集團為一間商用物業運營服務供應商，專注於透過其專業管理為業主改善商用物業（主要為購物中心、購物街及商業綜合體）的經營業績。其商用物業運營服務包括：• 定位、建築諮詢及租戶招攬服務：主要包括市場定位、業務策劃諮詢、設計及建築諮詢以及租戶招攬服務；• 運營管理服務：主要包括制訂運營策略、舉行營銷及推廣活動、租戶管理服務、物業管理服務及收租服務；• 物業租賃服務：包括向租戶分租根據整租服務模式管理的商用物業之商用空間；及• 增值服務：主要包括管理客戶可短期租作限定店及舉行促銷活動的購物中心之公共空間以及管理廣告空間（例如購物中心的LED顯示屏以及內牆及外牆）。本集團根據三個運營模式提供商用物業運營服務，即委託管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式以及整租服務模式。根據不同運營模式，本集團於管理商用物業的參與程度有所不同，並向不同客戶群提供不同組合的服務： 4管理層討論與分析星盛商業管理股份有限公司 二零二一年中期報告業務回顧（續）委託管理服務模式於此模式下，其獲業主委託全權管理商用物業。本集團委聘整支管理團隊，包括項目總經理及功能性部門的成員。• 服務：本集團提供(i)定位、建築諮詢及租戶招攬服務；(ii)運營管理服務；及(iii)增值服務。• 客戶：本集團的客戶包括(i)業主；(ii)租戶；及(iii)增值服務的相關客戶。• 收入來源：本集團的收入來源包括(i)就定位、建築諮詢及租戶招攬服務向業主收取固定費用；(ii)就運營管理服務向業主收取收入或利潤的預定百分比及╱或固定費用；(iii)就運營管理服務向租戶收取管理費；及(iv)就增值服務向相關客戶收取公共空間使用費。• 成本結構：本集團承擔管理商用物業的運營成本。委託管理服務模式令本集團於管理項目時擁有較高水平的自主權，本集團相信這一模式能實現更理想的運營業績及增加本集團的收入，並因本集團可能經手若干現金流量而限制其信貸風險。品牌及管理輸出服務模式於此模式下，本集團作為專業管理人為業主管理商用物業。其僅委聘項目的核心管理團隊，一般包括項目總經理及╱或若干功能性部門的主管。業主負責委聘絕大部分項目人員。於管理項目時，本集團指派的核心管理團隊將領導及監察業主委聘的項目人員。• 服務：本集團的服務包括(i)定位、建築諮詢及租戶招攬服務；及(ii)運營管理服務。• 客戶：本集團的客戶僅包括業主。• 收入來源：本集團的收入來源包括(i)就定位、建築諮詢及租戶招攬服務向業主收取固定費用；及(ii)就運營管理服務向業主收取收入及╱或利潤的預定百分比及╱或固定費用。• 成本結構：本集團僅承擔與項目有關的員工成本，當中一部分將由業主補償，而業主則承擔管理商用物業的運營成本。於此模式下，本集團毋須注入大量資金及人力資源，導致與其餘兩個模式相比的毛利率一般較高及促進本集團的快速地域擴展。 5管理層討論與分析二零二一年中期報告 星盛商業管理股份有限公司業務回顧（續）整租服務模式於此模式下，本集團自業主租賃商用物業，並向租戶分租商用物業內的商用空間。本集團全權負責商用物業的管理及經營業績，並委聘項目的整支管理團隊。• 服務：本集團的服務包括(i)物業租賃服務；(ii)運營管理服務；及(iii)增值服務。• 客戶：本集團的客戶包括(i)租戶；及(ii)增值服務的相關客戶。• 收入來源：本集團的收入來源包括(i)來自租戶的租金；(ii)就運營管理服務向租戶收取管理費；及(iii)就增值服務向相關客戶收取公共空間使用費。• 成本結構：本集團承擔管理商用物業的運營成本，並定期向業主支付租金。於整租服務模式下，本集團可根據與業主的租賃協議提供商用物業的翻新或裝修服務。整租服務模式可將本集團來自項目的收入最大化，同時令本集團面對較高風險。因此，本集團於採納整租服務模式時採用非常審慎的方式，並考慮就具有高增長潛力的項目採納有關模式。在外拓過程中，本集團會結合對於項目的評估以及業主的要求，靈活選擇委託管理、品牌及管理輸出、整租服務等多元化合作模式，並取得了良好的經營成果。截至2021年6月30日，本集團向69個商用物業項目提供服務，合約建築面積達到約3.5百萬平方米（不含22個諮詢服務項目建築面積）。目前，本集團的諮詢服務項目大多處於項目拿地、土地規劃的早期階段。該等項目為本集團未來的主要發展項目，將為本集團的持續增長提供動力。若將全部的諮詢服務項目相關商業面積計算在內，本集團的合約建築面積將大幅增加。2021年本集團從組織架構、人才儲備、激勵機制方面進一步完善了外拓策略，形成了集團、區域、項目三級組織架構。通過設立專項獎勵計劃，本集團鼓勵全員搜集拓展信息，並由集團整合分配信息，最後由區域跟進外拓策略落地。伴隨外拓機制的逐漸成熟，我們的項目響應速度明顯提升。 6管理層討論與分析星盛商業管理股份有限公司 二零二一年中期報告業務回顧（續）本集團於2021年2月就日照星河iCO項目簽署了委託管理協議及於2021年6月就廈門星河COCO Park項目簽署了整租協議，廈門星河COCO Park位於廈門市的黃金地段，處於東部會展商務商貿區域，毗鄰福建省最大的閩南大戲院和廈門國際會議展覽中心。於2021年7月，本集團亦與廣州國際醫藥港有限公司訂立協議，內容有關運營位於廣州市荔灣區近12萬平方米的廣州健康港項目。有關廈門星河COCO Park整租協議及廣州健康港項目的協議的詳情分別載於本公司日期為2021年6月28日及2021年7月28日的公告。下表載列於所示期間╱年度本集團的總合約建築面積及商用物業數目截至該日按運營模式劃分的明細：截至2021年6月30日截至2020年12月31日物業數目合約建築面積物業數目合約建築面積（千平方米）（千平方米） 委託管理服務181,181171,124品牌及管理輸出服務附註482,099342,035整租服務31992125 總計693,479533,284 附註 合約建築面積不包括22個諮詢服務項目的建築面積。 7管理層討論與分析二零二一年中期報告 星盛商業管理股份有限公司業務回顧（續）從區域分佈來看，本集團深耕大灣區，並逐漸將業務版圖擴展至長三角、中西部及其他區域，逐漸形成了全國性的業務佈局。目前，本集團已經組建了深圳區域、粵東區域、華南區域、華東區域、中西部區域5大區域事業部，將戰略發展大灣區、長三角，並擇機進入中西部等核心區域經濟發達的城市。下表載列本集團截至所示日期的總合約建築面積以及於所示期間╱年度來自持續經營業務的收入總額按地理位置劃分的明細：截至2021年6月30日╱ 截至2021年6月30日止期間截至2020年12月31日╱ 截至2020年12月31日止年度合約建築面積收入合約建築面積收入物業數目平方米人民幣%物業數目平方米人民幣%（以千計，惟物業數目及百分比除外） 大灣區(1)441,380223,10186.7321,336365,30982.7－深圳20845206,38180.217842335,86076.0長三角(2)1053417,4476.8951440,6769.2華中地區(3)44134,3091.7441314,5203.3其他地區(4)111,15212,5544.881,02121,4484.8 總計(5)693,479257,411100.0533,284441,953100.0 附註：(1) 包括深圳、廣州、中山、惠州、佛山、東莞及珠海。(2) 包括上海、南京、常州、無錫、嘉興及連雲港。(3) 包括南昌、恩施及長沙。(4) 包括汕尾、揭陽、莆田、天津、鄂爾多斯、成都、山東及廈門。(5) 合約建築面積不包括22個諮詢服務項目的建築面積。 8管理層討論與分析星盛商業管理股份有限公司 二零二一年中期報告業務回顧（續）在積極外拓、增加業務規模的同時，本集團也非常重視運營品質，並致力於為通過自身運營為業主實現資產的增值。截至2021年6月30日，本集團平均出租率達到了94.7%，較2020年底提升了0.4個百分點。高出租率水平是保障運營商業物業租金等收入的基礎，也是本集團核心運營實力的體現。下表載列截至2021年6月30日運營中的零售商業物業平均出租率及已開業建築面積。平均出租率(1)已開業建築面積產品類型2021年6月30日2020年12月31日%%（千平方米） 商業物業94.794.31,713.8 (1) 出租率乃基於內部記錄，按各有關期末零售商業物業的實際租賃面積除以可用租賃面積計算得