星盛商业二零二二年中期报告

星盛商业管理股份有限公司 E-STARCOMMERCIALMANAGEMENTCOMPANYLIMITED （于开曼群岛注册成立的有限公司）股份代号：6668 中期报告 2022 目录 公司资料2 管理层讨论与分析3 企业管治及其他资料20 简明综合财务报表审阅报告24 简明综合损益及其他全面收益表25 简明综合财务状况表26 简明综合权益变动表27 简明综合现金流量表28 简明综合财务报表附注29 公司资料 董事会 执行董事 黄德林先生（主席） 陶慕明先生（首席执行官）牛林先生 文艺女士 非执行董事郭立民先生黄德安先生 独立非执行董事 张礼卿先生 郭增利先生谢日康先生 委员会 审核委员会 谢日康先生（主席）郭立民先生 郭增利先生 薪酬委员会 郭增利先生（主席）郭立民先生 谢日康先生 提名委员会 黄德林先生（主席）郭增利先生 张礼卿先生 授权代表文艺女士徐静女士 公司秘书 徐静女士 独立核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 注册办事处 71FortStreet,POBox500, GeorgeTown,GrandCayman,KY1-1106 CaymanIslands 香港营业地点 香港 干诺道中50号中国农业银行大厦12楼1201-02室 中国主要营业地点 中国 广东省 深圳市龙岗区雅宝路1号星河World A栋32楼 股份过户登记总处 ApplebyGlobalServices(Cayman)Limited 71FortStreet POBox500 GeorgeTownGrandCaymanKY1-1106 CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司 香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要往来银行 中信银行深圳分行 中国建设银行深圳建设路分行中国银行深圳中心区分行 核数师 德勤•关黄陈方会计师行注册公众利益实体核数师香港 金钟道88号 太古广场一座35楼 合规顾问 中信建投（国际）融资有限公司 香港中环 康乐广场8号 交易广场二期18楼 公司香港法律顾问 盛德律师事务所 公司网址 www.g-cre.com 2星盛商业管理股份有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论与分析 概览 星盛商业管理股份有限公司（“本公司”），连同其附属公司统称（“本集团”）是大湾区领先的商用物业运营服务供应商，并具有全国布局。截至2022年6月30日，本集团向92个商用物业项目提供服务，覆盖中国29个城市，总合约建筑面积（“建筑面积”）约4.2百万平方米（“平方米”）（不含36个咨询服务项目建筑面积），当中约65.3%由独立第三方开发或拥有。其中，有25个已开业 零售商业物业，总已开业建筑面积约为1.9百万平方米。根据中指院，本集团的整体实力已于2022年3月荣获“2022年中国商业地产百强企业”第十名及“2022年中国商业地产运营十强企业”第六名；及2022年7月荣获赢商网颁发的“2021-2022年度商业地产卓越企业”。 本集团拥有全面及广受认可的品牌系统，主要包括城市型购物中心“COCOPark”（以城市消费者为目标）、区域型购物中心 “COCOCity”及“iCO”（以购物中心五公里范围内的消费者为目标）、社区型购物中心“COCOGarden”（以购物中心一至三公里范围内的消费者为目标）及其高檔家居布置购物中心“第三空间”。此外，本集团的商用物业拥有一系列主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性和时装、运动和健身以及美食和社交等主题。 业务回顾 本集团为一间商用物业运营服务供应商，专注于透过其专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。其商用物业运营服务包括： •定位、建筑咨询及租户招揽服务：主要包括市场定位、业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务； •运营管理服务：主要包括制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务； •物业租赁服务：包括向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及 •增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心之公共空间以及管理广告空间（例如购物中心的LED显示屏以及内墙及外墙）。 本集团根据三个运营模式提供商用物业运营服务，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。根据不同运营模式，本集团于管理商用物业的参与程度有所不同，并向不同客户群提供不同组合的服务。 二零二二年中期报告星盛商业管理股份有限公司3 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 委托管理服务模式 于此模式下，其获业主委托全权管理商用物业。本集团委聘整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员。 •服务：本集团提供(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。 •客户：本集团的客户包括(i)业主；(ii)租户；及(iii)增值服务的相关客户。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；(ii)就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比及╱或固定费用；(iii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iv)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。 •成本结构：本集团承担管理商用物业的运营成本。 委托管理服务模式令本集团于管理项目时拥有较高水平的自主权，本集团相信这一模式能实现更理想的运营业绩及增加本集团的收入，并因本集团可能经手若干现金流量而限制其信贷风险。 品牌及管理输出服务模式 于此模式下，本集团作为专业管理人为业主管理商用物业。其仅委聘项目的核心管理团队，一般包括项目总经理及╱或若干功能性部门的主管。业主负责委聘绝大部分项目人员。于管理项目时，本集团指派的核心管理团队将领导及监察业主委聘的项目人员。 •服务：本集团的服务包括(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；及(ii)运营管理服务。 •客户：本集团的客户仅包括业主。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)就定位、建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；及(ii)就运营管理服务向业主收取收入及╱或利润的预定百分比及╱或固定费用。 •成本结构：本集团仅承担与项目有关的员工成本，当中一部分将由业主补偿，而业主则承担管理商用物业的运营成本。 于此模式下，本集团毋须注入大量资金及人力资源，导致与其余两个模式相比的毛利率一般较高及促进本集团的快速地域扩展。 4星盛商业管理股份有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 整租服务模式 于此模式下，本集团自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。本集团全权负责商用物业的管理及经营业绩，并委聘项目的整支管理团队。 •服务：本集团的服务包括(i)物业租赁服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。 •客户：本集团的客户包括(i)租户；及(ii)增值服务的相关客户。 •收入来源：本集团的收入来源包括(i)来自租户的租金；(ii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iii)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。 •成本结构：本集团承担管理商用物业的运营成本，并定期向业主支付租金。 于整租服务模式下，本集团可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务。整租服务模式可将本集团来自项目的收入最大化，同时令本集团面对较高风险。因此，本集团于采纳整租服务模式时采用非常审慎的方式，并考虑就具有高增长潜力的项目采纳有关模式。 在外拓过程中，本集团会结合对于项目的评估以及业主的要求，灵活选择委托管理、品牌及管理输出、整租服务等多元化合作模式，并取得了良好的经营成果。截至2022年6月30日，本集团向92个商用物业项目提供服务，合约建筑面积达到约4.2百万平方米（不含36个咨询服务项目建筑面积）。 目前，本集团的咨询服务项目大多处于项目拿地、土地规划的早期阶段。该等项目为本集团未来的主要发展项目，将为本集团的持续增长提供动力。若将全部的咨询服务项目相关商业面积计算在内，本集团的合约建筑面积将大幅增加。 二零二二年中期报告星盛商业管理股份有限公司5 管理层讨论与分析 业务回顾（续） 整租服务模式（续） 下表载列于所示期间本集团的总合约建筑面积及商用物业数目截至该日按运营模式划分的明细： 于2022年6月30日 于2021年6月30日 物业数目 合约建筑面积 （千平方米） 物业数目 合约建筑面积 （千平方米） 委托管理服务 19 1,266 18 1,181 品牌及管理输出服务(1) 69 2,651 48 2,099 整租服务(2) 4 279 3 199 合计 92 4,196 69 3,479 附注： (1)合约建筑面积不包括36个咨询服务项目的建筑面积。 (2)截至2022年6月30日止六个月，与关联方协商，就筹备项目江阴星河COCOCity的运营模式由“委托管理服务”改为“整租服务”，整租租金的计算方式为纯抽成租金（无固定租金）。 运营中项目 于2022年6月30日，本集团已经开业的零售商业物业项目如下表所示： 商用物业 地点 开业日期 购物中心 停车场 运营总建筑面积 运营模式 业主 （年－月） （平方米） （平方米） （平方米） 1.深圳福田星河COCOPark（北区） 深圳 2006年9月 45,987 21,658 67,645 委托管理服务 星河控股及其联系人 2.深圳星河第三空间 深圳 2007年5月 27,988 – 27,988 委托管理服务 星河控股及其联系人 3.深圳龙岗星河COCOPark 深圳 2012年9月 79,506 94,871 174,377 委托管理服务 星河控股及其联系人 4.深圳龙华星河COCOCity 深圳 2014年11月 45,182 123,222 168,404 委托管理服务 星河控股及其联系人 5.深圳星河WORLD•COCOPark 深圳 2018年9月 39,721 – 39,721 委托管理服务 星河控股及其联系人 6.深圳星河中心 深圳 2008年4月 72,605 – 72,605 品牌及管理输出服务 星河控股及其联系人 7.深圳龙华星河iCO 深圳 2015年12月 54,037 – 54,037 品牌及管理输出服务 独立第三方物业发展商 8.常州星河国际三期项目 常州 2016年8月 16,990 – 16,990 品牌及管理输出服务 星河控股及其联系人 9.广州南沙金洲星河COCOGarden 广州 2016年10月 10,812 – 10,812 品牌及管理输出服务 星河控股及其联系人 10.惠州星河COCOGarden 惠州 2017年9月 32,899 9,135 42,034 品牌及管理输出服务 星河控股及其联系人 6星盛商业管理股份有限公司二零二二年中期报告 管理层讨论与分析 业务回顾（续）运营中项目（续） 商用物业 地点 开业日期 购物中心 停车场 运营 总建筑面积运营模式业主 （年－月） （平方米） （平方米） （平方米） 11.普宁星河COCOCity 揭阳 2017年10月 284,100 – 284,100 品牌及管理输出服务 独立第三方物业发展商 12.鄂尔多斯星河COCOCity 鄂尔多斯 2017年10月 81,522(1) – 81,522 品牌及管理输出服务 独立第三方物业发展商 13.汕尾星河COCOCity 汕尾 2018年2月 74,800 65,000 139,800 品牌及管理输出服务 独立第三方物业发展商 14.深圳龙岗星河iCO 深圳 2018年12月 33,370 – 33,370 品牌及管理输出服务 独立第三方物业发展商 15.深圳龙岗星河COCOGarden 深圳 2019年6月 19,930 – 19,930 品牌及管理输出服务 星河控股及其联系人 16.常州武进湖塘星河COCOCity 常州 201