2020年12月销售数据点评：全年销售稳增，拿地趋于积极

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究报告 保利地产（600048）2020年12月销售数据点评 强推（维持） 全年销售稳增，拿地趋于积极 目标价：21.50元 当前价：15.04元 事项：  1月8日，保利地产公布12月销售数据，12月实现签约金额398.1亿元，同比-5.5%；实现签约面积289.9万平方米，同比-4.7%。12月新增建面537.5万平方米，同比-22.6%；总地价580.9亿元，同比+52.9%。 评论：  12月销售398.1亿、同比-5.5%，全年销售5,029亿、同比+9%，保持稳增 12月公司销售金额398.1亿元，环比-1.2%，同比-5.5%，较上月-29.5pct；销售面积289.9万平，环比+10.3%，同比-4.7%，较上月-13.3pct，优于我们高频跟踪的45城12月成交面积同比+9.4%；销售均价13,731元/平，环比-10.4%，同比-0.8%。1-12月累计销售金额5,028.5亿元，同比+8.9%；累计销售面积3,409.2万平米，同比+9.2%；累计销售均价14,750元/平，较19年均价-0.3%。公司全年销售突破五千亿，销售增速保持稳增，行业排名继续稳居前五。同时考虑到公司土储充裕、拿地趋于积极，并且布局结构进一步优化，预计21年公司推盘、去化均将保持较好势态，料将继续推动全年销售稳定增长。  12月拿地额同比+53%、全年拿地额/销售额47%，拿地趋于积极 12月公司在上海、广州、杭州、南京、成都、郑州、福州、苏州等21城共获取32个项目，对应新增建面537.5万平，环比+17.3%，同比-22.6%，其中新增权益建面占比67.0%，环比+0.5pct；对应总地价580.9亿元，环比+74.0%，同比+52.9%，拿地额占比销售额145.9%，较上月+63.1pct；平均楼面价10,808元/平米，环比+48.4%，较19年拿地均价+86.6%，主要源于在上海和杭州新增三块地地价较高。1-12月公司共新增建面3,185.7万平，同比+18.8%；对应地价2,353.5亿元，同比+51.6%；平均楼面地价7,388元/平，较19年+27.6%；拿地额占比销售额为46.8%，较19年+13.2pct。1-12月公司拿地继续注重均衡布局，并加大了在省会和一二线城市拿地力度。  投资建议：全年销售稳增，拿地趋于积极，维持“强推”评级。 公司积极变革始于16年，目标方面，董事长宋广菊提出未来三年重回行业前三，显露央企龙头气魄；激励方面，17年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；资源整合方面，中航集团旗下地产项目收购完成，保利置业股权收购也有突破性进展，彰显资源整合优势；16-19年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈，拿地结构优化的同时成本稳中有降。我们维持2020-22年每股收益预测2.57、2.88、3.22元，对应20/21年PE分别5.9/5.3倍，19A股息率达5.4%，维持目标价21.50元，维持“强推”评级。  风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。 主要财务指标 2019A 2020E 2021E 2022E 主营收入(百万) 235,981 277,778 320,458 368,413 同比增速(%) 21 18 15 15 归母净利润(百万) 27,959 30,793 34,410 38,501 同比增速(%) 48 10 12 12 每股盈利(元) 2.34 2.57 2.88 3.22 市盈率(倍) 6.5 5.9 5.3 4.7 市净率(倍) 1.2 1.0 0.9 0.8 资料来源：公司公告，华创证券预测 注：股价为2021年01月11日收盘价 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 公司基本数据 总股本(万股) 1,196,762 已上市流通股(万股) 1,196,762 总市值(亿元) 1,799.93 流通市值(亿元) 1,799.93 资产负债率(%) 77.9 每股净资产(元) 13.8 12个月内最高/最低价 18.7/12.69 市场表现对比图(近12个月) 相关研究报告 《保利地产（600048）2020年8月销售数据点评：淡季销售靓丽，拿地转向积极》 2020-09-11 《保利地产（600048）9月销售数据点评：销售保持高增，拿地相对积极》 2020-10-12 《保利地产（600048）2020年三季报点评：业绩略增，拿地转好，报表优化》 2020-10-29 -16%0%16%32%20/0120/0320/0520/0720/0920/112020-01-13～2021-01-11沪深300保利地产华创证券研究所 公司研究 房地产开发 2021年01月12日 保利地产（600048）2020年12月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 图表 1、保利地产销售金额及同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表 2、公司历年拿地金额占比销售金额 资料来源：公司公告，华创证券 (60)(40)(20)02040608010001002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（亿元）保利2018年月度销售保利2019年月度销售保利2020年月度销售19年同比(右轴)20年同比(右轴)（%）0.00.20.40.60.81.01.2010002000300040005000600020072008200920102011201220132014201520162017201820192020销售金额拿地金额拿地销售比（金额）（%）（亿元） 保利地产（600048）2020年12月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表 3、公司月度拿地销售金额比 图表 4、公司月度拿地销售面积比 资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 图表 5、公司2020年新增项目地块 公告日期 城市 股权 总地价（万元） 权益地价 容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 获得方式 2020/01 天津市 100 275,860 275,860 224,844 224,844 12,269 商住 挂牌 2020/01 济宁市 50 19,844 9,922 61,432 30,716 3,230 商住 挂牌 2020/01 济宁市 50 24,540 12,270 82,348 41,174 2,980 商住 合作 2020/01 福州市 100 190,200 190,200 123,171 123,171 15,442 住宅 拍卖 2020/01 泉州市 100 117,000 117,000 373,758 373,758 3,130 商住 拍卖 2020/01 郑州市 70 105,141 73,599 243,624 170,537 4,316 住宅 挂牌 2020/01 长春市 100 168,429 168,429 314,820 314,820 5,350 住宅 挂牌 2020/01 兰州市 100 152,100 152,100 523,628 523,628 2,905 商住 挂牌 2020/01 淮安市 51 195,798 99,857 367,950 187,655 5,321 商住 挂牌 2020/02 北京市 50 330,000 165,000 173,209 86,605 19,052 住宅 挂牌 2020/02 广州市 100 554,474 554,474 244,477 244,477 22,680 住宅 挂牌 2020/02 长沙市 50 169,320 84,660 512,976 256,488 3,301 商住 合作 2020/02 郑州市 60 54,002 32,401 196,890 118,134 2,743 商住 挂牌 2020/02 石家庄 70 17,471 12,230 60,090 42,063 2,908 住宅 挂牌 2020/03 北京市 49 157,143 77,000 78,874 38,648 19,923 商业 收购 2020/03 上海市 100 197,405 197,405 70,501 70,501 28,000 住宅 挂牌 2020/03 杭州市 100 365,834 365,834 151,918 151,918 24,081 住宅 挂牌 2020/03 苏州市 49 158,533 77,681 167,621 82,134 9,458 住宅 合作 2020/03 南昌市 51 39,451 20,120 62,383 31,815 6,324 住宅 合作 2020/03 赣州市 70 175,989 123,192 550,991 385,694 3,194 商住 合作 2020/04 杭州市 26 415,247 105,888 137,796 35,138 30,135 住宅 合作 2020/04 徐州市 60 119,900 71,940 224,063 134,438 5,351 商住 挂牌 2020/04 南昌市 51 4,480 2,285 45,954 23,437 975 商住 拍卖 0.00.20.40.60.81.01.21.41.6010020030040050060070080019-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-11（倍）（亿元）保利拿地金额保利销售金额拿地/销售比（右轴）0.00.51.01.52.02.50100200300400500600700800（倍）（亿元）保利拿地面积保利销售面积拿地/销售比（右轴） 保利地产（600048）2020年12月销售数据点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 公告日期 城市 股权 总地价（万元） 权益地价 容积率面积 权益面积 楼面地价 土地性质 获得方式 2020/04 南昌市 100 148,273 148,273 233,160 233,160 6,359 商住 拍卖 2020/04 郑州市 100 218,675 218,675 223,487 223,487 9,785 住宅 挂牌 2020/04 西安市 51 51,429 26,229 128,900 65,739 3,990 住宅 合作 2020/05 东莞市 100 59,500 59,500 70,369 70,369 8,455 商住 挂牌 2020/05 杭州市 100 170,232 170,232 109,360 109,360 15,566 住宅 挂牌 2020/05 昆山市 50 240,496 120,248 237,495 118,748 10,126 住宅 挂牌 2020/05 常熟市 67 194,781 130,503 184,685 123,739 10,547 住宅 挂牌 2020/05 天津市 100 399,800 399,800 355,892 355,892 11,234 商住 挂牌 2020/05 青岛市 60 102,783 61,670 135,241 81,145 7,600 商住 拍卖 2020/05 太原市 70 248,150 173