时间：3月9日地点：岭南控股会议室嘉宾：董事会秘书郑总、公司高管嘉宾分享三大自持酒店1.春节黄金周经营情况今年春节同口径相比去年，自持五星级酒店经营增长较快，以东方宾馆为例，春节黄金周七天中有四天爆房，平均价格上涨。主要原因在于：（1）2018年春节黄金周假期，广州市推出“广州过年·花城看花”系列活动，吸引大量游客到穗过春节，岭南控股旗下酒店是接待主力；（2）平均价格策略有所调整。过去春节黄金周在广州属于淡季，公司旗下在广州的酒店为提升黄金周期间入住率，优惠力度较大，以吸引港澳及周边游客；今年开始调整价格策略，平均价格较平时调高（如东方宾馆，平时均价为500-600元，春节黄金周期间为800-900元），基本上仅次于交易会期间的价格水平。2.相比去年的明显变化趋势入住率较为稳定，变化趋势主要体现在房价上。整体来看，三大酒店入住率较为稳定，平均超过70%。平均房价往上突破涉及因素较多，如外围市场环境、产品自身吸引力等。在提升产品吸引力方面，三大酒店的投入有所不同。花园作为白金五星级酒店，以品质著称，因此在品牌维护和产品提升方面投入要求较高；东方近年的投入相对少点，后续计划对部分房间在不影响日常经营的前提下分批进行翻新；中酒的投入居中。此外，17年公司对中酒的写字楼进行升级改造，推出了中高端服务式公寓品牌：岭居创享公寓。3.岭居创享公寓基本介绍及扩张计划服务式公寓改造速度快，毛利空间较大。（1）投入：写字楼改造酒店公寓投入，装修费用每个房间约20万元（一房一厅50平米为例）；（2）改造周期：去年9月开始动工，施工时间为3-4个月；（3）房间数及价格：共有176套轻奢智能化时尚公寓，均价约9000元/月起，主打创意和活力的共享生活空间，集舒适居住品质与邻里社交体验为一体，“重塑繁华都市的邻里关系”。此外，该服务式公寓还提供限额的附加服务，如早餐、免费水电、房间清理等；（4）经营情况：岭居第一个项目于今年正月初八开业，预售情况已近8成。由于该服务式公寓的改造投入较小，并且可以合理运用酒店资源，因此毛利空间较大；（5）物业产权：对于上市公司拥有的物业，可实现自主；对于大股东拥有的物业，公司计划采取管理的模式；（6）品牌地位：岭居创享公寓品牌一经发布即获得业界和市场的认可，荣获大住宿业及空间产业十大创新品牌的殊荣。本年度计划以自营形式做推广，再扩张多个项目。公司测算认为岭居发展较为可观，需求量较大，预计18年会主要在广州范围内重点推广。通过利用上市公司和大股东的物业，未来计划再扩张多个，目前第二个已在策划中。该品牌业绩归于上市公司，因此预计将对中酒的经营有较大的促进作用。 4.酒店的提价机制及未来的提价策略定价采取统一指导与灵活调配相结合的方式，房价提升策略持谨慎态度。提价机制方面，由于价格对市场表现敏感，。房价方面，由于广州酒店市场价格弹性不高（东方年均单价约为600元，交易会期间相对较高），价格波动幅度不大，为确保入住率和客户流量，公司对于提价仍持谨慎态度，追求收益管理的价值最大化。酒店品牌管理输出1.未来管理输出方向及发展速度管理输出方向主要下沉于二三线城市。公司认为，作为本土酒店品牌，二三线城市是战略发展方向，相对有优势，目前主要集中于华南地区。以广东四会市为例，四会岭南东方酒店目前已经成为当地的高星级酒店的代表之一，不仅为业主带来可观收入同时也对公司的品牌输出起到正面促进作用。公司对输出扩张持谨慎态度，力求实现有质量的增长。扩张速度方面，受限因素较多，除人员数量受限等自身因素外，公司在挑选标的及业主方面较为谨慎，相比扩张速度更重视对自身品牌的维护，希望是管理好每一个项目，为业主带来实质性的回报。2.酒店管理项目成本及盈利情况业主考核主要集中于经营利润和现金流。以江西庐陵项目为例，庐陵东方宾馆于16年6月开业，在当年底实现正的现金流，在17年度实现了正的MOP。托管收入主要来源于管理费，单个项目收费市场化，整体毛利较高。单个项目的管理费收入主要取决于项目的具体规模及收费比例。公司的管理费主要分基本管理费和奖励管理费，基本管理费与酒店收入直接挂钩，目前比例不超过5%，而奖励管理费则和经营业绩挂钩，阶梯式提取。总体来看，管理收入基本为净利，毛利较高。当前，公司承接的管理项目规模更多为100-200间房。广之旅最新情况广之旅主要设有出境游、入境游、国内游、粤港澳游四个业务板块，出境游比例（不含港澳）占六成，其中欧洲、北非、中东增长较快。目前，出境游增速较快，国内游增速平缓。目的地方面，长线上，欧洲俄罗斯、土耳其、北非埃及市场增长较快；短线上，由于广东游客更偏向于东南亚市场，东南亚游约占广之旅整个出境游业务规模的一半，其中泰国市场由于旅游资源较为丰富，赴泰游的产品很受欢迎，游客复购率较大。门店实地调研酒店参观（东方宾馆）客源多来自自有客源渠道，商务占比较高。总体来看，酒店以自有客源为主，约20%的客源来自OTA，60%-70%来自自有客源渠道，其中，商务占比超过30%，其他占比约50%。近年受市场及国家政策影响，酒店客源稍有改变，但受益于酒店历史及地位位置，医学会议、协会活动等的弥补为酒店带来新的客源，加之酒店结构较为丰富，整体来看受到的影响不大。 基础房的升级改造今年会加速。公司酒店每年都有专项房间提升工程，去年已完成一批房间的升级改造，一层楼的改造时间约为半个月，不会对日常运营产生影响。今年，按计划将有两批房间的升级改造，加之未来在服务上的升级配合及岭南地区的资源优化，房价在房间升级改造完成后计划有提升，从业绩改善来说是大势所趋。1.会展宴会厅宴会厅可用面积3040平米，总面积（加上走廊等）5000平米，共160桌，可容纳人数1600-2000人，使用率达到八成，之前曾用于海上丝绸之路活动、省或市政府的外办活动、广州最大的企业或商会的活动等。收入方面，每桌单价约为3000元，若按160桌包满计算，加上LED的使用，一场的收费大致在50万元左右。2.花园及恒温泳池花园占地一万平米，整体设计为亚热带园林+东方元素，呈现更偏东南亚风格。3.三种类型客房豪华房（基础房型）、公寓房、高端套房数量占比为7:1:1，均价约为600/800/4000。其中，豪华房入住率较高，达到80%-90%；公寓房一般签约3-6个月，入住率60%以上；高端套房入住率为40%-50%。（1）尊荣套房：占地约150平米，含会客区、书房、餐桌等，房价平时为2800-3000元，会展期间为6000-7000元，一般供VIP贵宾（如公司高层、国家元首）入住，客源主要是自有渠道，以商务、政务、会议为主，门市客人较少。目前该类房型只有四套，平均入住率达到50%。（2）豪华房：属于东方宾馆的基本房型，占比约50%，入住率较高，达到80%-90%，年均房价600以上。（3）尊荣房：属于高端套房的一种，有会客室，提供下午茶等。广之旅参观（越秀公园附近的门店）17年接待人数同比增长超过20%，总营业额同比增长120%（就该门店营业数据）。目的地方面，17年欧洲、东南亚、日本最受欢迎，其中日本市场增幅最高，根据今年1-2月数据，增速达到25%以上，滑雪、泡温泉等受游客欢迎。而根据今年1-2月的数据，春节前客单价相比平常提升了30%，人数同比增长近30%。整体来看，单店营业额全年达到几千万，而员工数只有5-6个。18年新产品已有预售，十分看好“俄罗斯世界杯”出境游行情。受世界杯影响，预计今年在俄罗斯市场的收入在世界杯及之后均会有所增长，目前公司已推出相关产品发行预售。此外，公司还推出了美国（当前单价约12000）、南北极游（南极+北极41万）等新产品，产品价格会根据客户需求及路线分布而有所不同。-天风证券