新大正：IPO首日交流纪要-专业化服务+标准化复制打造口碑式成长20191203

时间：12月3日嘉宾：总经理李总；董秘翁总行业情况中国物业管理协会公布行业管理数据，全国在管面积达到279亿，同比增加+13%，经营收入7000亿，12.7万家，从业900万人，10亿收入规模以上的省份10多家。行业主要集中在住宅物业，并不是说只有住宅物业，因为住宅发展的比较久，70-80%企业都集中在在住宅，只有20%企业在公建领域，住宅物业基本都有地产商作为大股东。国际对标公司爱玛客1945年成立，美国公司，主要集中设施管理服务、团餐。2018年营收158亿美元（1100亿人民币），美国营收占比75%，净利润率3%左右。遍及18个国家，员工27.44万名，2014-2018的CAGR为52.28%，PE（TTM）长期30。主要面向教育、医养、办公场所、场馆及市政等，公共部门以招投标为主，私营部门商务谈判。欧艾斯1901年设立，丹麦公司，主营保洁、物业、餐饮、安保、设施管理。2018年营收110亿美元(700多亿人民币).欧洲营收占比70％以上，净利率3％以内，遍及50多个国家，员工49万名，PE(TTM)20左右。特有的自营模式:员工及服务公司自营，不外包(不像五大行只提供管理)。员工股权激励做的好，低于行业流失率。公司情况成立于1998年，具有国家一级物业服务企业资质，是西南地区最早成立的社会化，专业化物业管理公司。作为第三方物业专业公司，新大正物业综合实力位居重庆物业管理行业第3名，重庆市物业管理协会副会长单位，中国商业联合会副会长单位，国家级服务业标准化试点单位。住宅看着是蓝海，但传统住宅业态基本被房地产商瓜分，中大型的地产商开始设立物业公司，中小型交给熟人管理，基本不存在第三方市场。这个时候遇到国家后勤社会化改革，03年来到上海机关参观，04年在重庆参与管理九龙坡机关，我们进入机关后进行研究和梳理，目前重庆机关我们占比还是比较高的。05年重庆建设大学城，目前12个大学，当时新建时参与重大招投标，很多知名企业参与，但当时大家都不了解怎么做学校物业，新大正最终390万元中标，此后就伴随整合运营和服务；目前重庆大学城中8所我们服务，全国70多所参与服务。接手江北机场后，很快就在全国机场服务测评（CAPSE）中取得很好名次。09年至今，新大正陆续在全国承接300多个项目，在管面积接近7000万方。基础服务01.客户服务:会议服务/教学服务，公寓服务/客房服务，医院护理/住宅管家。02.保洁服务:清洁保洁/家政服务，石材翻新/地板打蜡，晶面护理/四害消杀。03.保安服务:公共秩序维护/突发事件处置/消防安全防范/安全指导培训。 04.设施设备管理:设施设备养护和管理，节能减排管理/消防系统，门禁系统/监控系统支持。05.绿化管理:公共绿化服务/场馆(室)内，植物绿化服务，灭病、除草及绿篱、花坛树木修剪、景观营造等。06.餐饮服务:工作餐/自助餐/特色餐，商务餐/团膳餐，菜品菜单设计。07.商业策划:物业资源商业服务，商业地产综合服务，项目研策定位，招商管理/商业运营管理。08.增值服务:政务服务/商务服务，招商租赁/企业推介，咨询公告/增值服务。09.延展服务:空闲服务，资源管理，资产管理，环境监测，智能停车场改造。产品系列物业服务对象:新大正专注于城市公共建筑与设施设备管理，为公共、园区、医养、公园、场馆、地铁、航空机场、政府机关、企事业单位办公楼、学校、住宅、商场等多种类型的城市项目提供一体化综合服务,建立了学校物业、航空物业、办公物业、公共物业、商住物业五大服务产品系列。学校物业业务内容涵盖安保管理、工程维保、保洁服务、绿化管理、教学管理、场馆管理、公寓管理、会议服务、邮件收发等，并向学生提供勤工俭学基地、学生实习基地等。从2005年为重庆大学提供服务初始，新大正已为全国70余所学校提供物业服务，先后进入云、贵、川、湘、鄂、陕、桂、赣等地。2019年，公司获得中国物业管理协会颁发的“学校物业服务领先企业”第2名，服务的重庆大学、四川美术学院等项目陆续获得全国物业管理示范校区、全国优秀项目、优秀标杆项目等荣誉。住宅物业住宅物业涵盖公租房、商品住宅等以居住使用为主体的物业项目，是公司最早服务的物业类型。2010年开始服务城市公共租赁房，为城南家园、康居西城、樵坪人家、龙洲南苑等多个公租房提供保障性物业服务。所服务项目了连续获得重庆市公租房物业服务工作先进单位、重庆市优秀示范小区等荣誉称号。商业物业新大正是重庆首批从事商业物业管理的专业公司，经过多年的发展与耕耘，建立了系统完善的商业运营管理体系，积累了丰富的商业管理与商业整合经验。公司业务覆盖重庆、四川等地，服务于各类城市综合体、购物中心、百货商场、批发市场、集贸市场、独立建筑商业街等以商业使用为主体的物业项目。航空物业新大正航空物业基于互联网与物联网发展的趋势，打造机场智慧物业集成服务模式，以旅客满意率100％等“五大指标”为衡量，运用人员、机器、材料、方法、环境“”五要素分析”，着眼于机场服务优势、智能服务优势等“五大全面管理”，充分发挥“智慧卫生间生态系统”等“六大核心优势”，并以“七心服务”理念为宗旨，夯实“八大保障”，提升机场物业服务品质，努力做好机场物业的“七星级形象工程师“。办公物业办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等办公用建筑类型提供物业管理及服务。在政务会议服务，礼仪接待，安保应急服务，大型活动的策划及实施方面制定特色服务、管理规范、服务于重庆市市委、重庆市政协、渝中机关、江北机关、永川机关、贵安新区、贵州高级人民法院、重庆 新闻传媒中心、中国联通等项目。新大正提供的节能改造方案及实施效果得到了国家机关事务管理局的表扬，获得国家机关事务管理局、国家发展发改委颁发的“节约型公共机构示范单位”等荣誉。公共物业公共物业涵盖丰富的物业服务类型，涉及城市多种功能体。包括园区物业、场馆物业、医养物业、市政物业、交通物业及未归属的城市公共建筑与设施类。2019年,新大正获得中国物业管理协会颁发的“公共场馆物业服务领先企业”第1名的荣誉。核心竞争力产品标准化企业标准：新大正物业于2008年成立“企业标准化研究院”,基于规范服务流程，保障过程管理，确保服务质量的持续完善与改进。同时，新大正不断研究客户需求，引入新技术，新设备应用，发布了企业五大业态物业服务标准。地方标准：起草、编制两个地方标准，2008年起草、编制《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》（地方标准），2018年两次修订并发布。2015年起草、编制《高校物业管理服务规范》（地方标准），成为高校物业管理服务业标准化试点单位。参与全国首个公租房物业地方编制标准：2014年参与《公共租赁住房物业管理服务规范》（地方标准）编制。业务专业化业务专业化：专业创造价值。新大正不断探索专业化的发展道路，根据物业的不同属性提供专业化的物业管理服务，以满足不同类型物业多元化的功能需求，细分了学校、航空、场馆、办公、园区、公共、医养、市政、住宅、商业十大专业产品，在公共场馆、学校物业等形成领先优势。作业机械化应用机械化作业改变物业作业方式，新大正在传统的人工或普通机器清洁的方式之外，结合机器与软件开发、数据分析等方式，开发出了特有的公共空间智慧清洁服务模式。未来智慧化专注于智慧城市公共建筑与设施管理：1.升级智慧物业基础服务，用移动互联网和物联网技术改造传统的基础物业管理。2.延展公共资源智慧服务，在空间规划、资源管理、环境监测、设施维保、安全监管等方面实现智能化运行。3.转型智慧物业综合服务平台，基于城市空间（学校、机场、园区、场馆等）公共建筑物的基础服务智慧化管理平台。4.助推智慧城市建设，为智慧城市的每一个细胞提供全场景服务，助推城市智慧升级。Q&AQ：签约面积增速很高，未来展望A：目前在管约7000万方，今年全年数据还没公告；物管一般按面积说规模，但公建和住宅不太一样，有些建面很小，譬如党政机关就3-5万方，但收益不一定低。公建物业没有储备面积的概念，基本是投入时期前3-5个月进行招标。 Q：合同周期，流程以及价格A：全球建筑分为住宅和非住宅，非住宅物业也叫公建物业；没有标准口径各占多少，但大概各占50%。这几年伴随后勤社会化改革，慢慢把公建市场释放给物业行业。公建招投标和住宅有很大不同，住宅是以开发商自主推动，但公建招投标都是在政府采购平台上，前几年采购时间基本以1-2年居多；这几年普遍是3年以上；机场在3+2为主，先做3年如果考评没问题再做2年。新大正所有合约项目取得都是政府采购，商务谈判的基本没有。大致流程为：市场发展以集团为主，有云销中心，采集全国各地信息筛选项目；再给当地机构购买标书；集团研究标书投标。Q：物管合同价格怎么定价A：我们认为真正的报价是基于业主的需求，目前看到的XX/平，基本是以客户需求为基础，根据成本倒推得出。常规服务是4保1服，但每家业主不一样，譬如党政军机关还有会议服务。Q：项目续约涨价情况A：涨价不能一概而论，涨的标准幅度也不一样。物业行业涨价难度相对比较大，住宅里高端小区涨价会出现业主维权；相较而言，单一业主涨价可能性要高很多，新大正会根据各地最低平均工资水平调整，业主也会调整。Q：单个项目利润率变动A：不好一概而论，收入相对固定，譬如第一年涨价利润高些；第二年减少一些；新大正毛利率变动非常稳定，新老项目一均衡就差不多。有时新项目处于竞争有可能会先报。Q：竞争对手和竞争优势A：物管在欧美市场是可以做到很大的规模，但五大行不是严格上物管公司，属于资管公司，物业收入最多占1/4。但我们的对标公司也可以做到千亿市值。国内中航物业和我们比较类似，还有山东明德、珠海丹田等，都做学校比较好。在大的分类下还有很多细分领域，比如北京smart。高校物业企业联盟，我们是第二届主席单位，我们在这个领域比较高，不单做保安保洁，还做教育教学管理，生活老师也是我们做。航空业态也是我们特色，我们进入3年不到，目前全国服务9大机场，吞吐都是3000万以上，大兴目前是最大的项目。Q：竞争中有没有碰到中航A：经常碰到，我觉得各有优势，就市场化发展本身而言，公建物业不存在有爹没爹，大家都一样。政府采购阳光化趋势也很明显。Q：管人上面会不会更有效率A：最大的优势就是机制，国企最大的优势是资源。Q：社保缴纳情况A：社保缴纳率新大正覆盖了93%，我们不是为了上市突击到93%，三年前我们的社保覆盖率就已经到60%多了。 Q：保利万科如果涉足非住宅行业影响大么A：行业壁垒非常低，但公建物业逻辑不一样，之前是靠资质，现在资质取消了，但有很多特殊性，有隐性门槛，一定会看过往经历和规模，对我们有积累的公司会有帮助。住宅物业有可能切入公建物业，是会有压力和竞争的，但新大正在公建领域已经做了10多年，有一定先发优势，对每个细分领域的研究是有优势的。Q：公司激励机制，如何提高员工效率A：新大正最早也是开发商下面的物管公司，后面开发商不做了，新大正就开始自谋生路。我们自创职务股，就是在职时享受权利，但都登记在大股东那里，每人持有股东证。03年股改后才走向市场对接业务，后续的发展和此有很大关系，当时大部分股东都担任中层以上干部。行业工资其实差不多都，有些案场人员可能高一下，但不有代表性。Q：行业员工流动性及公司流动性A：行业流动性非常高，新大正流动性相对低，因为新大正给予员工的人文关怀多一些，成立了爱心基金。这个基金不是老板出钱，是全体员工出钱，捐赠率在80%以上。Q：未来增长、外拓会不会影响利润率A：刚开始一定有影响利润的风险，新大正市场化只有6年，最早还是区域性公司，最开始只能靠价格竞争，但随着规模增长，这种情况减少。报告期内增幅下降，因为规模大了，换个角度讲，公司每年市场都创历史新高。按合同金额来看，公司每年销售金额都在增长。新大正过去一直保持稳定上升趋势，不是大起大落。Q：物管公司地域性情况A：物业有一定地域性，这是客观存在的情况。但随着国内共建增加，未来放量会很大，譬如高速公路，轻轨，都在市场化方向走。未来物业公司地域性会越来越弱。Q：未来项目侧重方向A：坚持公司战略定位：城市公建。Q：非住宅市场空间怎么看