美凯龙：电话会纪要20181030

财务情况：FY18Q3净利润达到41.6亿元，较去年同期增长46.5%。扣非后净利润21.9亿元，同比增长27.5%，无论从营收还是净利润都保持告诉增长。现金流很健康，净流入32亿元，为公司健康发展奠定了很好的基础。公司变化：首先，公司在组织架构上进行了变化：原先组织架构公司分为4大区、7小区，改革后以省为单位划分盈利小区，实现组织架构扁平化，层级从四级减少到三级。这次改革参照以省为单位的中国行政区域划分，个人认为改革是历史性突破。同时，营运和发展合为一体，这是公司应对大公司病的对策，目的是提高盈利效率，使得公司决策敏捷。最高层架构也做出了调整，成立了盈利指挥部：由来自招商、计划、营运三个部门的7个人组建委员会，快速做出决策。9月份以来公司行业地位不断加强：公司举办了第27届中国家居博览会，举办地点从原先的广州转移到了上海，这次博览会的参展厂家、品牌、参会人数均创历史新高，侧面体现了公司行业地位的增强，这类活动也使得公司服务全行业的能力得到加强。同时，公司计划和上海国家会展中心合作，一年中举办秋季家居展、春季建材展，每年在广州、上海举办两次，会展中心从广州向上海转移。此外，公司发布了INP智慧平台，在十一促销中取得良好效果，明天公司和腾讯举行战略发布会，和腾讯的合作不是股权层面，而是在业务方面的合作，本质是商场流量互相导流，同时借助腾讯从外部创造新的流量，实现从外到内的每个品牌、经销商的完全闭环。INP的具体运作情况未来会进行反向路演，INP是对从品牌到经销商的增值服务完整链条的补充，使得公司服务能力得到加强，服务手段更加多元化，改变了以往售前、售中、售后服务的模式，现在提供智能营销服务，提高客单价和转化率。与此同时，公司已经投入4个亿建设智慧商场。尽管市场上担心互联网可能颠覆线下商场，但公司认为目前没有一个营销手段能够颠覆商场。智慧商场的内部研发已经进入最后阶段，预计明年正式推出。INP代表互联网，智慧商场代表人工智能，互联网和人工智能的结合使得未来综合服务商的能力得到加强，在报表上会有所体现。 Q＆AQ：营运发展两个职能合并时是否有人员流失？A：合并已经完成，目前来看效果非常好，没有人员流失。 Q：腾讯在零售方面流量比较缺乏，公司如何和腾讯合作进行流量导流？A：一般电商做的都是高频商品，电商对家具这类低频消费品无法画像，更多的需要通过消费者日常消费数据进行提前精准画像。公司认为短期内和腾讯的合作是一个有效的尝试，细节会在反向路演中提供， Q：今年年初公司进行收入口径的调整，合营联营门店营收增长36%，自营门店营收增长10.9%，如果对委管店做出同口径的调整，公司营收增长是多少？A：收入调整不需要进行追溯调整。不进行追溯调整的情况下公司营收同比增长29.4%，追溯调整后营收同比增长24.5%，主要受到委管店拖累。 Q：在17年年底之前签订合同、2018年开业的商场，除了签订合同时确认50%的委管费，剩下50%未确认的委管费如何确认？A：按照提供服务的进度，平均三年左右每个月进行摊销。 Q：Q3出现18个亿的投资性现金流流出是因为投资了什么项目？A：主要是家居产业链的股权投资，同时购买了一些现金流比较好的商业物业，这些物业在三季度付款。Q：能否披露具体的投资项目？A：项目分为两大类：和产业链相关的、红星可以赋能的项目。2018年年报中资产负债表的细节可以体现。投资逻辑是：家居产业链和新的业务：例如智能家居，以及物流。 Q：公司是否观测到卖场部分店家关店或出租率降低的现象？A：目前公司各商场出租率很平稳。定制行业出现了竞争过度，所以公司认为部分厂家关店属于正常现象。如果定制行业过度竞争的情况继续下去，不排除未来全屋定制行业出现严重分化。根据管理，一个新的产业在中国两年内就会出现产能过剩。以定制行业为代表的家居业进入门槛并不高，智能家居除外。 Q：随着地产调控和消费走弱，消费者可能延长装修周期或者减少建材消费，这种趋势是否会对其他品类的销量产生影响，使得商户对租金敏感度提高，以至于公司未来需要考虑租金优惠？A：组织架构的变革和INP智慧营销平台推出的目的旨在提高内部各商家的销售量，公司收取的租金和商家的销售量有关，只要商家的销售体现稳定增长的态势，商家就愿意支付高额租金。促销、返利活动依旧进行，加上互联网的话促销效率会更高。商户因为客流量和转化率愿意维持租金，现在公司最大的担心是外部环境的恶化抵消内部的努力。 Q：公司前三季度增加了特许经营发送开设家居建材店，这种方式是长期的业态吗？A：特许经营不仅限于某些品牌，而是公司根据当地的商业情况来决定。这种业态会根据市场情况持续运营，报表反面体现在 家的业务上面。 Q：前三季度新开店18家，是否继续维持全年开店70-80家的计划？A：传统的开店高峰在四季度，今年四季度加上特许经营门店，预计去年开店数量和去年类似。其中委管店的合作方开店意愿不强，委管店数量需要根据合作方意愿进行筹划。 Q：公司明年开店计划？A：公司目前还在进行规划，预算、合作方沟通正在进行，具体数字在11、12月份的路演中会和大家交流。预计委管店数量会低于现在的预测，具体数据无法透露。 Q：公司三季度财务费用较二季度环比大幅增加来源是什么？A：前期的CMBS、美元债在未来依旧需要进行利息支付。今年借款增量主要在Q2、Q3，目前融资成本普遍上涨，新增借款的利率较过去明显提升。 Q：公司现金流改善的原因是什么？A：公司60%的营收都来自直营门店的租金，没有应收款和预收，现金流非常稳定。每年年底公司会进行促销活动，会产生代收货款，活动结束后7天会返还给供应商。去年的这项活动规模比以往大，使得代收货款多了10个亿，在1季度返还后使得1季度公司经营现金流接近于0；从二季度开始经营现金流自然改善。这部分是返款，实际上对公司日常经营影响不大。 Q：会计上如何确认这笔代收货款？A：假如某一年的元旦假期是1、2、3日，则这笔代收货款的现金流出体现在下一年一季度的现金流量表上；假如某一年的元旦假期是31日到1日，则现金流出体现在今年年报的现金流量表上。 Q：公司应收账款中4.02亿没有确认为收入，这部分对应哪种业务？A：在新的会计准则下，合同赋予的确认收入的权利也体现在合同负债里。对应委托管理业务的冠名咨询。 Q：新准则下合同资产的具体定义？A：合同资产是指收款和权责的差异。假定1000万的合同，规定签订合同时就能确认收入，此时已经提供了一般服务，因此确认500万应收账款和500万合同负债；假定合同要求最后才能收款，这时候应收账款的500万划入合同资产。 Q：新准则下合同负债的定义？A：合同赋予收款的权利，合同负债类似以前预收款的概念。现在的预收账款适用于租赁类。 Q：今年的开店计划？A：能够确认的开店数量是委管店40多家、自营店还有3家。 Q：特许经营店和委管店有什么区别？A：委管店是公司的团队在管理，签订十年以上的合同；特许经营的合同期是一年或者两年；特许没有前期收费，签了合同就收取管理费。 Q：三季报财务费用11.8亿，按照有息负债规模乘以5.9%融资成本，财务费用应该为19.09亿，差异的原因是什么？A：公司平均融资成本为5.2%，在民营企业中融资成本较低。部分在建工程的融资而产生的财务费用进行了资本化，这块资本化的财务费用在2-3亿。在减掉利息收入前公司财务费用在14亿多，加上资本化的利息总计为17亿多。 Q：财报中体现公司盈利主要来源于物业增值，未来物业增值能否保持稳定？A：FY18Q3公司净利润41.6亿，扣非净利润22亿，的确前三季度公允价值变动影响很大。假定租金水平大幅下降，物业估值水平理应出现下降。但实际上无论是商户销售还是租金管理费收入都在稳定增长。公司每年都会进行公允价值评估，评估基于未来现金流折现且估计方法比较保守。同时，公司可以通过自营门店保持适度稳定的增长，给公允价值带来正面影响。 Q：房地产调控是否会对公司公允价值变动带来负面影响？ A：地产从2012年到现在都是严格调控，影响公司业务的因素不仅限于新房交房，也包括二手房翻新、城镇化推进，居民对居住环境改善的需求。即使房地产价格因为调控急转直下也不需要悲观，公允价值变动只是多少问题。-天风证券