物业管理行业周报

克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2020.11.30-12.06）分析师：李蒙，CFA执业证号：APQ664meng.li@cricsec.com联系人：王祎馨执业证号：BPR543zoe.wang@cricsec.com分析师：徐婵娟，CFA执业证号：BOI213sarah.xu@cricsec.com联系人：丁希璞执业证号：BQD388cassie.ding@cricsec.com 行业新闻公司公告市场表现➢新城悦服务与常州电梯、金贤电梯达成股权合作。2020年11月30日，新城悦服务集团有限公司与常州电梯工程有限公司、上海金贤电梯工程有限公司达成股权合作。此次战略合作将进一步推进新城悦社区电梯服务专业化与标准化，助力新城悦服务拓展“大物管”多元业务版图。➢《海南省产业用地先租后让管理实施细则》印发。2020年11月30日，海南省政府印发《海南省产业用地先租后让管理实施细则》，明确先租后让各项要求。细则规定了先租后让的适用范围不包括商品住宅项目，并且租赁期限为5-10年，以及规范了先租后让的供地程序和考核评价。细则的实施进一步完善了差别化土地供应制度，促进土地节约集约利用，降低了企业用地成本。➢《关于进一步加强房地产市场调控的通知》印发。2020年12月1日，西安市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。通知加强了商品房预售管理，提高了预售的条件，并且上调了购买第二套住房的商业贷款以及公积金贷款的首付比例。在加强预售资金监管方面，要求各级住建部门要建立预售资金监管银行的信用管理体系；在加强房地产调控管理上，各区县、开发区要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场监测和房价调控。此次通知发布的目的在于保障自住需求，促进房地产市场平稳健康发展。 行业新闻公司公告市场表现➢《成都市社区发展治理促进条例》生效实施。2020年12月1日，成都市政府宣布《成都市社区发展治理促进条例》正式生效实施，这是全国首部以社区发展治理为主题的地方性法规。条例对社会企业、社区社会组织参与社区发展治理作出专门规定，并健全了社区发展治理保障监督机制。《条例》明确了各部门和社会治理主体在社区发展治理中的职责，有助于社区发展治理，推动城市基层治理进入法治化、规范化、系统化的轨道。➢新大正斩获首个军事类高校项目。2020年12月1日，新大正成功中标军事类高校服务项目，中国人民解放军陆军勤务学院。新大正将以助推者和补位者角色，全方位做好校园后勤大管家。➢住建部：推动物企探索居家社区养老服务，鼓励资金投资。2020年12月3日，住建部发布《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，着力破解高龄、独居、失能老年人长期生活看护难题。意见中提到，要保障新建居住小区养老服务设施达标，推行“物业服务＋养老服务”居家社区养老模式，完善监督管理和激励扶持措施。此外，在拓宽养老服务融资渠道方面，支持物业服务企业以企业未来收益权、土地使用权为担保发行债券，鼓励投资机构参与居家社区养老服务项目，降低物业服务企业负债率。 ➢【奥园健康，3662.HK】2020年11月30日，奥园健康生活集团有限公司宣布，出于商业原因，公司决定终止收购浙江连天美企业管理有限公司。➢【蓝光嘉宝服务，2060.HK】蓝光嘉宝近期发布多则并购公告：1）自2020年8月31日至2020年11月30日，蓝光嘉宝收购3家于中国湖南、四川及北京从事物业管理服务的物业管理服务提供商，总价格为人民币7029万元，给公司新增449万方在管面积。2）2020年11月30日，蓝光嘉宝服务以1.59亿元人民币收购上海上置物业集团有限公司60%的股权，对应标的公司估值为2.65亿元，相当于12.8x的2019PE。上海上置物业承诺2021年末净利润不少于人民币1,617万元，且2021年末在管建筑面积不少于292万平方米。上海上置物业集团有限公司成立于1995年，是一家于中国设立的外商独资企业，主要从事物业管理服务，项目主要位于上海市。截至2020年11月底，该公司一共拥有30项在管项目，在管面积超过291万平方米。2019年净利润为人民币2,075万元，同比减少2.35%。➢【恒大物业，6666.HK】2020年12月2日，恒大物业正式挂牌上市。恒大物业此次发售价定为每股8.80港元，预计募集资金净额约69.16亿港元。恒大物业拆分自恒大集团，截至2020年6月30日，恒大物业总在管面积约2.54亿平米，已签约1354个项目，覆盖逾280个城市。2018-19年在管面积分别为1.85亿平方米和2.38亿平方米，2019同比增长28.6%。2018-19年恒大物业营业收入分别为59.03亿和73.32亿元，2019同比增长24.2%。2018-19年恒大物业净利润分别为2.39亿和9.30亿，2019同比增长289.1%。截至2020年6月底，恒大物业在管面积2.5亿方，合约面积5.1亿方。行业新闻公司公告市场表现 ➢【时代邻里，9928.HK】时代邻里控股股东丰亚企业有限公司（简称“丰亚”）于本周多次增持公司股份：1）2020年11月26日至2020年11月27日，丰亚于公开市场以每股平均价格7.21港元收购86万股该公司股份。2）2020年11月30日至2020年12月2日，丰亚于公开市场以每股平均价格7.57港元收购129万股该公司股份。至此丰亚一共拥有该公司股份约4.62亿股，占该公司已发行股本总数的46.85%。➢【新大正，002968.SZ】2020年12月4日，新大正宣布特定股东罗渝陵女士因个人资金需求原因，准备三个月内以集中竞价方式减持该公司股份。现罗女士持有公司股份450.5万股，占公司总股本比例4.19%，减持结束后持有公司股份不超过20万股，占公司总股本比例0.19%。行业新闻公司公告市场表现 图1：总市值（m RMB）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：1）股价采用2020年12月4日收盘价，下同；2）汇率采用1港元=0.9元人民币行业新闻公司公告市场表现120,07485,52439,00036,45028,88428,73727,02026,44226,12721,91914,49513,01912,55710,49610,2797,3396,8315,3624,7014,4483,8283,7763,2943,0422,7442,3701,8941,7481,1201,0881,008916736623484432383020000400006000080000100000120000140000碧桂园服务恒大物业雅生活服务融创服务控股保利物业金科服务世茂服务绿城服务招商积余永升生活服务中海物业新城悦服务宝龙商业卓越商企服务合景悠活建业新生活时代邻里新大正彩生活蓝光嘉宝服务正荣服务滨江服务奥园健康南都物业佳兆业美好金融街物业弘阳服务华金国际资本银城生活服务鑫苑服务第一服务和泓服务浦江中国中奥到家祈福生活服务兴业物联烨星集团总市值（m Rmb） 行业新闻公司公告市场表现图2：本周涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院9.0 8.7 7.8 7.0 6.1 5.1 4.5 3.7 3.1 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 1.0 0.5 0.1 --1.0 -1.3 -1.8 -2.4 -3.2 -3.3 -3.5 -4.2 -4.3 -4.7 -4.8 -5.3 -5.6 -7.1 -7.4 -7.5 -7.7 -7.7 -11.2 -15-10-50510宝龙商业碧桂园服务永升生活服务南都物业融创服务控股新大正招商积余保利物业时代邻里金科服务绿城服务金融街物业浦江中国弘阳服务和泓服务华金国际资本恒大物业祈福生活服务合景悠活滨江服务奥园健康雅生活服务兴业物联卓越商企服务中海物业新城悦服务第一服务中奥到家佳兆业美好彩生活鑫苑服务烨星集团世茂服务建业新生活蓝光嘉宝服务正荣服务银城生活服务本周涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图3：近3个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：恒大物业、卓越商企、第一服务、世茂服务、合景悠活、金科服务、融创服务控股上市未满3个月，故图中未列示-4.7 -5.3 -5.4 -7.4 -8.5 -8.9 -10.6 -10.9 -11.1 -11.4 -12.2 -14.0 -14.4 -14.6 -15.4 -18.8 -21.8 -25.8 -26.1 -27.3 -27.9 -28.1 -29.9 -32.7 -34.8 -36.4 -36.9 -37.2 -37.9 -44.3 -50-45-40-35-30-25-20-15-10-50绿城服务彩生活祈福生活服务滨江服务华金国际资本宝龙商业碧桂园服务和泓服务永升生活服务南都物业保利物业浦江中国新大正招商积余雅生活服务弘阳服务新城悦服务兴业物联烨星集团奥园健康中海物业佳兆业美好时代邻里正荣服务建业新生活鑫苑服务金融街物业中奥到家银城生活服务蓝光嘉宝服务近3月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图4：近12个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：恒大物业、卓越商企服务、鑫苑服务、宝龙商业、保利物业、时代邻里、兴业物联、烨星集团、建业新生活、弘阳服务、正荣服务、金融街物业、世茂服务、合景悠活、金科服务、融创服务控股等公司上市未满12个月，故图中未列示214.9 171.1 128.5 84.7 64.2 61.7 57.0 42.0 34.8 24.9 23.2 18.4 7.6 4.2 3.5 2.5 0.4 -4.8 -14.7 -15.1 -42.2 -100-50050100150200250永升生活服务银城生活服务滨江服务碧桂园服务新城悦服务新大正和泓服务中奥到家鑫苑服务雅生活服务招商积余华金国际资本绿城服务佳兆业美好浦江中国中海物业南都物业祈福生活服务彩生活奥园健康蓝光嘉宝服务近12月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：标*的公司2020-21年PE为克而瑞证券预测，其余公司皆为Wind一致预期股票代码股票简称PE 2019PE 2020EPE 2021E6098.HK碧桂园服务*71.9 48.4 33.2 6666.HK恒大物业91.9 --3319.HK雅生活服务31.7 22.4 17.2 1516.HK融创服务控股135.1 --6049.HK保利物业*58.9 42.8 33.6 9666.HK金科服务76.8 46.6 28.3 0873.HK世茂服务70.3 --2869.HK绿城服务*55.4 42.0 32.6 1995.HK永升生活服务*97.9 61.5 39.5 2669.HK中海物业*30.6 24.6 19.2 1755.HK新城悦服务*46.2 31.6 22.7 9909.HK宝龙商业*70.3 41.6 30.4 6989.HK卓越商企服务58.8 --3913.HK合景悠活55.6 --9983.HK建业新生活*31.4 20.5 11.9 9928.HK时代邻里70.9 30.3 17.1 1778.HK彩生活*9.4 9.1 9.0 2606.HK蓝光嘉宝服务*10.4 7.5 5.6 6958.HK正荣服务*34.6 21.0 13.1 3316.HK滨江服务32.9 --3662.HK奥园健康*20.3 13.8 9.6 2168.HK佳兆业美好*16.7 11.7 9.1 1502.HK金融街物业21.2 18.4 13.7 1971.HK弘阳服务17.3 --0982.HK华金国际资本NA --1922.HK银城生活服务*33.8 16.7 12.0 1895.HK鑫苑服务13.4 --2107.HK第一服务13.0 --6093.HK和泓服务66.4 --1417.HK浦江中国41.4 --1538.HK中奥到家*5.7 4.9 3.9 3686.HK祈福生活服务5.1 --9916.HK兴业物