物业管理行业周报

克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2020.11.23-11.29）分析师：李蒙，CFA执业证号：APQ664meng.li@cricsec.com联系人：王祎馨执业证号：BPR543zoe.wang@cricsec.com分析师：徐婵娟，CFA执业证号：BOI213sarah.xu@cricsec.com联系人：丁希璞执业证号：BQD388cassie.ding@cricsec.com 行业新闻公司公告市场表现恒大物业预计于12月2日挂牌上市。恒大物业（6666.HK）于11月23日至26日招股，招股价介乎8.50至9.75港元，拟发行16.22亿股（约占上市后总股本15%），募资最多158亿港元，预计将于12月2日正式于主板挂牌。最终定价8.8港元，对应市值约951亿港元。2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加至9.31亿人民币，2019年收入为73.33亿人民币。截至2020年6月30日，恒大物业在管面积约为2.54亿平方米，签约面积约为5.13亿平方米，签订的物管项目覆盖22个省、5个自治区、4个直辖市及香港等280个城市，服务近两百万个家庭。第一服务控股与深中润绿色科技有限公司达成战略合作。11月17日，第一服务控股（2107.HK）与深圳市深中润绿色科技有限公司在深圳签署战略合作协议，此次合作是基于双方在绿色建筑、科技住宅等方面的共识。深中润是一家专注于房地产开发和运营的集团化企业，主营业务为住宅地产开发，同时涵盖物业服务、酒店、高端会所、商业及长租公寓运营等业务。第一服务控股主打科技绿色住宅，截至2020年4月30日，第一服务控股的在管建筑面积为1500万平方米，合约建筑面积为2700万平方米.优客工场成功挂牌纳斯达克，市值6.75亿美元。11月24日，优客工场正式敲钟纳斯达克，交易代码为“UK”。美东时间11月24日早上九点三十分，UK开盘报价为9.25美元，对应市值6.75亿美元。据悉，11月19日，优客工场公告显示，特殊目的收购公司（SPAC）OrisunAcquisitionCorp.和优客工场联合宣布完成合并，优客工场也因此成为“联合办公第一股”。截至2020年6月30日，优客工场在47座城市（覆盖国内所有一线城市及新一线城市）共拥有185个联合办公空间，其中153个正在运营，另有32个正在建设或正在筹建过程中。 行业新闻公司公告市场表现华润万象生活预计于12月9日挂牌上市。11月24日，华润置地旗下物管公司华润万象生活开始招股，招股价介乎18.60至22.30港元，拟发行5.5亿股股票，集资最多122.6亿元。2019年，华润万象生活的收入为58.68亿元，同比增长32.4%；同期毛利为9.42亿元，同比增长41%。截至2020年6月30日，华润万象生活提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约56万平方米；在中国管理502个住宅及其他物业项目，在管面积为9750万平方米，其中管理面积的78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。龙湖智慧与北大荒建设集团签署合作协议，涉及多业态合作。11月25日，龙湖智慧服务与北大荒建设集团在哈尔滨签署了《战略合作协议》。北大荒建设集团隶属于国家粮食安全战略重要企业——北大荒农垦集团有限公司，是北大荒建设行业的龙头企业。北大荒农垦集团有限公司持有的“北大荒”品牌，品牌价值位居全国前50，囊括完达山乳业、九三粮油、北大荒米业等多个知名品牌产品。龙湖智慧服务集团是中国物业服务十强企业，业务覆盖13大业态，布局全国118个城市，合约管理面积超过4.28亿平方米。碧桂园服务提出“新物业”。11月26日，碧桂园服务“你好，新物业”品牌焕新发布会在广州塔举行。会上，碧桂园服务正式提出“新物业”，开启品牌焕新，围绕新科技、新服务、新生态、新价值，致力成为国际领先的新物业服务集团。据悉，经过近1年的研发，碧桂园服务已推出了物业机器人“第一军团”，面向商用、室外、住宅楼等保洁场景，即将量产并投入使用。这批机器人的推出，代表着碧桂园服务机器人的一次重要落地，将推动整个行业向机器人时代迈进。截至2020年6月30日，碧桂园的合约管理面积约为7.46亿平方米，收费管理面积约为3.20亿平方米。 【越秀地产，0123.HK】11月23日，越秀地产发布公告称，公司主要股东广州地铁集团有限公司作为卖方、公司的间接全资附属公司广州越秀物业发展有限公司作为买方与目标公司（广州地铁环境工程及广州地铁物业理的统称）订立股权转让协议，据此，越秀地产向广州地铁集团收购两间物业服务管理公司各67%股权，总代价2.82亿人民币。目前，越秀地产正在考虑可能拆分物业管理业务并于联交所主板独立上市，此收购事项将扩大越秀地产在管物业类型，从而有利于拆分。【世茂服务，0873.HK】11月25日，世茂服务发布公告宣布，根据部分行使超额配股权而于2020年11月25日发行及配发1103.1万股，筹得净额1.8亿港元。行业新闻公司公告市场表现 图1：总市值（m RMB）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：1）股价采用2020年11月27日收盘价，下同；2）汇率采用1港元=0.9元人民币行业新闻公司公告市场表现110,51339,96034,34429,19027,91127,86325,80525,00320,32515,02813,59311,52310,85910,3887,9336,6275,1054,9634,8174,1463,8263,3532,8832,8432,3231,8751,7391,2621,1521,053907725654484446412020000400006000080000100000120000碧桂园服务雅生活服务融创服务控股世茂服务金科服务保利物业绿城服务招商积余永升生活服务中海物业新城悦服务宝龙商业卓越商企服务合景悠活建业新生活时代邻里新大正彩生活蓝光嘉宝服务正荣服务滨江服务奥园健康佳兆业美好南都物业金融街物业弘阳服务华金国际资本银城生活服务鑫苑服务第一服务和泓服务浦江中国中奥到家祈福生活服务兴业物联烨星集团总市值（m Rmb） 行业新闻公司公告市场表现图2：本周涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院9.0 5.6 5.2 4.6 3.3 1.4 -0.3 -0.3 -1.1 -2.0 -2.7 -2.9 -2.9 -3.0 -3.1 -3.2 -3.3 -3.6 -3.7 -3.7 -3.7 -3.7 -4.2 -4.5 -5.2 -5.2 -5.5 -5.6 -5.9 -6.2 -6.2 -8.4 -8.8 -10.4 -13.3 -14.3 -20-15-10-5051015中奥到家保利物业中海物业烨星集团兴业物联奥园健康招商积余彩生活绿城服务华金国际资本建业新生活雅生活服务浦江中国银城生活服务弘阳服务合景悠活鑫苑服务祈福生活服务和泓服务正荣服务永升生活服务时代邻里碧桂园服务金科服务滨江服务金融街物业宝龙商业南都物业佳兆业美好卓越商企服务蓝光嘉宝服务融创服务控股新大正新城悦服务第一服务世茂服务本周涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图3：近3个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：卓越商企、第一服务、世茂服务、合景悠活上市未满3个月，故图中未列示-5.3 -10.2 -11.2 -14.3 -15.8 -16.0 -16.5 -16.9 -17.4 -17.9 -19.8 -19.8 -20.3 -22.2 -23.6 -24.1 -25.4 -26.8 -27.1 -27.6 -28.1 -28.9 -31.1 -31.3 -34.4 -35.2 -38.7 -39.7 -40.0 -40.3 -45-40-35-30-25-20-15-10-50彩生活祈福生活服务浦江中国绿城服务华金国际资本和泓服务永升生活服务滨江服务宝龙商业雅生活服务碧桂园服务保利物业南都物业新大正烨星集团弘阳服务新城悦服务佳兆业美好招商积余奥园健康中海物业银城生活服务正荣服务兴业物联时代邻里建业新生活鑫苑服务中奥到家金融街物业蓝光嘉宝服务 行业新闻公司公告市场表现图4：近12个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：卓越商企服务、鑫苑服务、新大正、宝龙商业、保利物业、时代邻里、兴业物联、烨星集团、建业新生活、弘阳服务、正荣服务、金融街物业、世茂服务、合景悠活等公司上市未满12个月，故图中未列示188.9 154.5 125.2 69.3 64.5 52.2 44.2 34.7 31.5 21.3 14.3 4.2 3.3 3.2 2.0 -4.8 -8.8 -12.6 -13.0 -39.7 -100-50050100150200250永升生活服务银城生活服务滨江服务碧桂园服务新城悦服务和泓服务中奥到家鑫苑服务雅生活服务招商积余华金国际资本中海物业绿城服务佳兆业美好浦江中国祈福生活服务南都物业彩生活奥园健康蓝光嘉宝服务近12月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：标*的公司2020-21年PE为克而瑞证券预测，其余公司皆为Wind一致预期股票代码股票简称PE 2019PE 2020EPE 2021E6098.HK碧桂园服务*66.1 44.6 30.5 3319.HK雅生活服务32.5 23.0 17.6 0873.HK世茂服务75.9 --6049.HK保利物业*56.8 41.3 32.4 2869.HK绿城服务* 54.1 41.0 31.8 1995.HK永升生活服务*90.8 57.0 36.6 2669.HK中海物业*31.7 25.5 19.9 1755.HK新城悦服务*48.2 33.0 23.7 9909.HK宝龙商业*64.5 38.2 27.9 6989.HK卓越商企服务60.8 --3913.HK合景悠活56.2 --9983.HK建业新生活*33.9 22.1 12.8 9928.HK时代邻里68.8 29.4 16.6 2606.HK蓝光嘉宝服务*11.2 8.1 6.1 1778.HK彩生活*10.0 9.6 9.5 6958.HK正荣服务37.5 21.7 13.5 3662.HK奥园健康*20.6 14.1 9.8 3316.HK滨江服务33.4 --2168.HK佳兆业美好*17.6 12.2 9.6 1502.HK金融街物业20.8 18.0 13.4 1971.HK弘阳服务17.1 --0982.HK华金国际资本NA --1922.HK银城生活服务*38.1 18.8 13.5 1895.HK鑫苑服务14.2 --2107.HK第一服务13.6 --6093.HK和泓服务65.8 --1417.HK浦江中国40.7 --1538.HK中奥到家*6.0 5.2 4.1 3686.HK祈福生活服务5.1 --9916.HK兴业物联12.7 --1941.HK烨星集团15.9 --9666.HK金科服务74.6 45.1 27.4 1516.HK融创服务控股127.2 --001914.SZ招商积余*87.3 48.0 37.4 002968.SZ新大正48.9 38.1 29.0 603506.SH南都物业25.2 19.8 16.0 平均值42.4 27.9 20.0 中位值37.5 24.3 17.1 行业新闻公司公告市场表现图5：本周成交金额（m RMB）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：汇率采用1港元=0.9元人民币2,525 803 749 644 594 577 525 468 302 262 251 176 143 139 129 110 88 72 62 53 53 34 22 20 19 12 9 6 6 5 4 1 1 0.40 0.39 0.08 050010001500200025003000碧桂园服务保利物