新股报告：金辉控股（集团）有限公司

金辉控股（9993 HK）| 2020年10月16日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 1 / 4 香港股市｜房地产 金辉控股（集团）有限公司（9993 HK） 公司简介 金辉控股是一家行业领先的大型地产开发商，截至2020年7月底，公司在中国共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目， 覆盖31个城市，重点聚焦在长三角、环渤海、华南、西南的及西北等五大区域。公司物业开发项目的总建筑面积为2,908万平方米，而其中93.3%位于二线城市及核心三线城市。按综合实力计，公司在中国房地产协会及上海易居房地产研究院中国房地产测评中心授予的“2020年中国房地产开发商前五十强”中位列第36名，并为中国房地产开发商综合实力前十强。 中泰观点 中国房地产竞争激烈，公司位于行业前列：根据中国国家统计局数据，由于国内经济及固定资产投资快速增长，房地产行业整体投资仍保持增长势头，以6.8%的复合年增长率从2014年的人民币9.5万亿元增长至2019年的13.2万亿元。已售总建筑面积由2014年的10.5亿平方米增至2019年的15亿平方米，复合年增长率为7.4%。中国的住宅物业市场高度分散且竞争激烈。根据中指数据发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜，按签约销售额计，公司排名第40位。 经营业绩方面：2017至2019财年及2020年前4个月，公司总收入分别为人民币117.8亿元、159.7亿元、259.6亿元及29.3亿元，其中近95%来自物业开发及销售且以住宅物业为主，来自物管收入占比约3%；毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%及27.3%，逐年下跌由于所交付的每平方米平均土地收购成本增加超过了已确认的每平方米平均售价的增加。此外2020年的预测毛利率将低于2020年前4月的毛利率27.3%，主因公司预期交付一项大型物业项目杭州久尚云筑，土地收购成本较高以及地方政府采取价格控制措施，在2020年余下时间产生相对较低的利润率；销售成本分别占同期收益的67.8%、69.8%、78.2%及73.4%；净利率分别为17.2%、12.6%、9.7%及6.1%；公司的借款总额由计息银行贷款及其他借款、优先票据、公司债券及资产抵押证券组成，分别为340.3亿元、431.7亿元、490.7亿元及525.9亿元。 估值方面：按全球公开发售后的40亿股本计算，公司市值为140-180亿港元。估值方面， 19年公司市盈率约为4.9-6.3倍，市净率约为0.66-0.82倍，处于行业平均水平。此次稳价人是农银国际，2020年共计3个项目，首日表现2涨1平。我们回顾近一年多地产公司首日涨幅有限，新股市场热情较低，因此给予其68分，评级为“中性”。 风险提示：（1）中国宏观经济影响、（2）未来扩张不及预期、（3）市场竞争风险 同业比较 来源：公司资料，彭博，万得，中泰国际研究部；附注：1)回报率及负债比率并未考虑上市后集资所得等因素；2) 市盈率及市净率已考虑上市后集资所得等因素；3）对标公司历史市盈率为动态市盈率。 新股报告 中泰评分 单一项目评分：(20 分为满) 综合得分：(100 分为满) 公司成长性： 14 68 估值水平： 14 市场稀缺性： 13 保荐人往绩： 14 中性 市场氛围： 13 注：详细定义请参考正文之后的声明 招股概要 公开发售价： HK$3.50-4.50 总发行数股： 600百万股 每手股数： 1,000股 公开发售： 60百万股 每手费用： 约HK$4,545 国际发售： 540百万股 公司市值： HK$140-180亿 截止认购日： 10月21日 保荐人： 农银、中信、海通 分配结果日： 10月28日 发售前主要股东： 林定强85% 正式上市日： 10月29日 集资用途 以发行价中位数HK$4.00计算，集资净额约22.7亿港元 物业开发项目的建设 约60.0% 偿还项目开发的部分现有信托贷款 约30.0% 一般业务营运及营运资金 约10.0% 主要财务及估值摘要 (百万人民币元) 2018年 2019年 增长率 2019年 4月止 2020 年 4月止 增长率 收益 15,971 25,963 62.6% 4,454 2,929 -34.2% 毛利 4,826 5,662 17.3% 1,248 780 -35.9% 税前利润 3,650 4,569 25.2% 923 350 -62.0% 归母净利润 2,008 2,508 24.9% 493 179 -63.7% 毛利率 30.2% 21.8% -8.4ppt. 28.0% 27.3% -0.7ppt. 税前利润率 22.9% 17.6% -5.3ppt. 20.7% 12.0% -8.7ppt. 净利率 12.6% 9.7% -2.9ppt. 11.1% 6.1% -5.0ppt. 经调整每股盈利(2019年) 0.71港元 发售后经调整每股有形资产净值 5.34-5.47港元 来源：公司资料,中泰国际研究部 (年结日为 12月 31 日) 分析师 余浩樑（Albert Yu） +852 2359 1840 albert.yu@ztsc.com.hk <最新已公布财年之财务数据> (亿港元) 收入 净利润 净利 总资产 权益 历史 历史 股票名称 已知财年 市值 总收入 增长 增长 润率 回报率 回报率 市盈率(倍) 市净率(倍) 金辉控股 (9993 HK) 12/2019 140-180 295.5 62.6% 24.9% 9.7% 1.8% 14.9% 4.9-6.3 0.66-0.82 中梁控股(2772 HK) 12/2019 178.02 642.55 87.5% 98.5% 6.8% 2.0% 67.8% 3.69 1.77 新力控股集团(2103 HK) 12/2019 148.16 306.13 220.7% 373.4% 7.3% 2.3% 31.5% 5.63 1.57 正荣地产(6158 HK) 12/2019 193.93 369.35 23.1% 18.2% 7.7% 1.4% 15.9% 6.84 1.00 金辉控股（9993 HK）| 2020年10月16日 请阅读最后一页的重要声明 页码: 2 / 4 相关行业往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 港龙中国地产(6968 HK) 地产 2020-07-15 3.93 认购不足 100% -0.25% 4.40 12.0% 汇景控股(9968 HK) 地产 2020-01-16 1.93 认购不足 100% 1.04% 2.20 14.0% 相关保荐人往绩 公司 行业 上市日期 (HK$) 上市价 超额 倍数 中签率 首日 表现 (HK$) 现价 累积 表现 渤海银行(9668 HK) 银行 2020-07-16 4.80 认购不足 100% 0.00% 4.66 -2.9% 弘阳服务(1971 HK) 物业管理及代理 2020-07-06 4.15 110.8 30% 6.02% 5.51 32.8% 移卡(9923 HK) 电子支付 2020-06-01 16.64 640.4 10% 6.13% 51.30 208.3% 中泰新股推荐表现 公司 上市日期 (HK$) 上市价 首日收市表现 首日最高表现 第二日收市累计表现 第三日收市累计表现 (HK$)首日收市一手收益 (HK$)首日最高一手收益 九毛九(9922 HK) 2020-01-15 6.6 56.36% 56.36% 59.39% 55.76% 3,720 3,720 艾德韦宣集团(9919 HK) 2020-01-16 2.02 -22.28% -5.94% -28.71% -22.77% -900 -240 佳辰控股(1937 HK) 2020-01-17 0.53 -36.79% -26.42% -44.34% -40.57% -975 -700 驴迹科技(1745 HK) 2020-01-17 2.12 -10.38% -0.47% -8.50% -21.23% -440 -20 烨星集团(1941 HK) 2020-03-13 1.56 10.26% 12.18% 0.60% -4.49% 320 380 诺诚健华(9969 HK) 2020-03-23 8.95 9.61% 16.20% 8.60% 9.27% 860 1,450 康方生物(9926 HK) 2020-04-24 16.18 50.19% 57.60% 69.96% 63.16% 8,120 9,320 沛嘉医疗(9996 HK) 2020-05-15 15.36 67.97% 76.76% 79.36% 74.15% 10,440 11,790 建业新生活(9983 HK) 2020-05-15 6.85 22.19% 26.42% 53.28% 51.53% 1,520 1,810 移卡(9923 HK) 2020-06-01 16.64 6.13% 12.98% 11.06% 5.89% 408 864 网易(9999 HK) 2020-06-11 123 5.69% 9.92% 4.47% 1.71% 700 1,220 京东集团(9618 HK) 2020-06-18 226 3.54% 5.75% 3.36% 0.88% 400 650 康基医疗(9997 HK) 2020-06-29 13.88 98.85% 100.29% 114.70% 112.54% 6,860 6,960 海吉亚医疗(6078 HK) 2020-06-29 18.5 40.54% 49.73% 44.32% 55.68% 1,500 1,840 金融街物业(1502 HK) 2020-07-06 7.36 28.53% 36.96% 20.24% 39.13% 2,100 2,720 弘阳服务(1971 HK) 2020-07-06 4.15 6.02% 6.02% 5.78% 4.10% 250 240 海普瑞(9989 HK) 2020-07-08 18.4 -4.02% 1.52% -2.61% -5.00% -370 140 绿城管理控股(9979 HK) 2020-07-10 2.5 30.00% 37.20% 67.20% 54.40% 750 930 思摩尔国际(6969 HK) 2020-07-10 12.4 150.00% 150.00% 133.87% 134.27% 18,600 18,600 正荣服务(6958 HK) 2020-07-10 4.55 23.08% 26.15% 23.08% 20.00% 1,050 1,190 欧康维视生物(1477 HK) 2020-07-10 14.66 152.39% 193.32% 137.38% 130.22% 11,170 14,170 祖龙娱乐(9990 HK) 2020-07-15 11.6 75.00% 75.00% 63.79% 62.24% 8,700 8,700 泰格医药(3347 HK) 2020-08-07 100 13.30% 19.00% 10.30% 9.60% 1,330 1,900 农夫山泉(9633 HK) 2020-09-08 21.5 53.95% 85.35% 54.42% 66.98% 2,320 3,670 百胜中国(9987 HK) 2020-09-10 412 -5.29% -0.49% -3.64% -2.43