物业管理行业周报

克而瑞证券物业及存量地产组——物业管理行业周报（2020.10.05-10.11）分析师：李蒙，CFA执业证号：APQ664meng.li@cricsec.com分析师：王祎馨执业证号：BPR543zoe.wang@cricsec.com分析师：徐婵娟，CFA执业证号：BOI213sarah.xu@cricsec.com联系人：丁希璞dingxipu@cric.com 行业新闻公司公告市场表现保利物业携手济宁创新谷，注入全新城市服务新动能。2020年9月28日，保利物业与山东省济宁创新谷发展集团战略合作协议签约仪式在济宁创新谷运营中心多功能厅举行。“济宁创新谷”是济宁高新区管委会为实现科技资源聚集，促进产学研紧密合作而建设的具有区域典型示范的科技创新生态区。保利物业的加入，将为创新谷注入专业力量，有利于加快创新谷建设，全面提升济宁市城市服务、园区服务、公共服务水平。未来，双方将以物业基础服务为合作切入点，聚集创新创业资源，推进城市、产业有机整合，打造“政府+企业”的公共服务创新模式，致力于济宁发展大局，全面打造国内知名城市产业运营服务商的样板。保利物业入驻兰州黄河楼，服务城市新地标。2020年9月29日，保利物业入驻兰州新地标建筑黄河楼，这是保利物业在甘肃区域内首进景区业态。黄河楼项目的服务团队从招聘、选拨、入驻、融入，历时4个月打磨组建。并基于人员部署、项目运行、社会效应、应急预案等方面建立细致周密的“黄河楼景区服务”方案。建发物业赴港IPO。2020年9月30日，建发物业发展集团有限公司（简称“建发物业”）在港交所递交招股书。2017-19年，建发物业营收分别为4.47亿元、6.08亿元和8.01亿元；同期毛利分别为1.16亿元、1.40亿元和1.83亿元；归母净利润分别3,075万元、4,784万元和6,818万元。2020年上半年，收入4.52亿元，毛利1.10亿元，归母净利润6,099万元。截至2020年6月底，建发物业在管建筑面积共2,170万平方米；合同建筑面积达3,960万平方米。 uY9ZsVdUlXjWmNnQbRaO9PsQoOpNnNjMrQmMeRqRtRbRnMsPuOnNmPvPtPrP行业新闻公司公告市场表现第一服务通过港交所聆讯。2020年10月5日，第一服务通过港交所聆讯。第一服务是当代置业旗下的物业公司，截至2020年4月30日，收入2.24亿元，毛利7,467万元，毛利率33.2%，归属股东净利润1,551万元。截至2020年4月30日，第一服务总在管面积1,503万平米，其中当代置业集团持有面积968万平方米，第三方开发商物业在管面积411万平方米。卓越商企拟于10月19日挂牌上市。2020年10月6日，卓越商企服务集团有限公司（以下简称“卓越商企”）召开全球发售线上新闻发布会，宣布将于10月7日起在香港公开发售。公司预计发行3亿股新股，发行价格为9.3港元/股至10.68港元/股，预计募集资金为27.9亿至32.04亿港元，占发行后总股本25%。若行使超额配售选择权，将总计发行3.45亿股新股，对应发行规模为32.09亿至36.85亿港元，占发行后总股本27.7%。卓越商企服务拟于10月19日挂牌上市，股票代码为6989.HK。此外，卓越商企已与9家基石投资者订立基石投资协议，合计实际投资金额约为1.5亿美元。该9家基石投资者包括TencentMobilityLimited（腾讯控股有限公司的全资附属公司）、GorgeousTulipsLimited（京东全资附属公司）、南方基金管理股份有限公司、雪湖资本等。其中，TencentMobilityLimited及GorgeousTulipsLimited分别认购4,500万美元及2,000万美元。卓越商企服务本次募资净额中计划将70%用于业务扩张，包括战略性收购及投资；10%将用于投资先进的信息技术系统；5%将用于在管物业的设施升级；5%将用于招聘和人才培训，另外10%将用于运营资金和其他一般企业用途。 【招商积余，001914.SZ】2020年9月30日，招商积余发布公告称，拟申请注册20亿元中期票据和超短期融资券进行融资。其中中期票据注册总额不超过15亿元、超短期融资券注册额度不超过5亿元。最终注册额度将以交易商协会注册通知书中载明的额度为准。【蓝光嘉宝服务，2606.HK】2020年10月4日，蓝光嘉宝服务发布公告称，公司于2020年9月30日以2.13亿元对价收购了两家物管公司（上海益镇物业和上海华欣物业）90%的股权。两家公司合计拥有126项物业管理及服务项目，建筑面积约为806万平方米。【新城悦服务，1755.HK】2020年10月5日，新城悦服务发布公告称，公司执行董事戚小明先生以自有资金在公开市场以19.16港元认购公司20万股股份，占已发行股份总数的0.02%，总代价约383万港元。【滨江服务，3316.HK】2020年10月9日，滨江服务发布公告称，公司与滨江房产订立物业管理服务补充协议，以将截至2020年12月31日止财政年度的现有年度上限由人民币1,600万元修订为人民币3,000万元。公司就未出售的住宅及非住宅物业单位向滨江房产集团提供管理服务。由于滨江房产集团业务扩展，导致滨江房产集团对公司物业管理服务的需求增加。因此，预期截至2020年12月31日止财政年度的交易金额将会超逾订立物业管理服务协议时厘定的原有水平。行业新闻公司公告市场表现 图1：总市值（m Rmb）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：1）股价采用2020年10月9日收盘价，下同；2）汇率采用1港元=0.9元人民币行业新闻公司公告市场表现130,13246,86031,62328,46228,02523,96418,99115,55014,5369,8608,7736,7966,1664,9864,9764,0593,9353,2363,1833,1272,2221,8921,7621,523937798746533493449020000400006000080000100000120000140000碧桂园服务雅生活服务保利物业绿城服务招商积余永升生活服务中海物业宝龙商业新城悦服务建业新生活时代邻里蓝光嘉宝服务新大正正荣服务彩生活奥园健康滨江服务佳兆业美好金融街物业南都物业弘阳服务华金国际资本银城生活服务鑫苑服务和泓服务浦江中国中奥到家兴业物联祈福生活服务烨星集团总市值（m Rmb） 行业新闻公司公告市场表现图2：本周涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院7.1 6.6 5.7 5.3 5.1 4.9 4.5 4.4 4.1 3.4 3.0 2.3 1.8 1.6 0.3 0.2 -0.0 -0.3 -0.4 -0.5 -0.9 -1.2 -1.8 -2.1 -2.4 -2.8 -3.1 -3.4 -5.7 -6.9 -8-6-4-202468宝龙商业中奥到家保利物业彩生活碧桂园服务正荣服务永升生活服务弘阳服务银城生活服务建业新生活绿城服务浦江中国南都物业中海物业招商积余佳兆业美好新大正鑫苑服务雅生活服务奥园健康滨江服务新城悦服务祈福生活服务金融街物业蓝光嘉宝服务华金国际资本烨星集团时代邻里兴业物联和泓服务本周涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图3：近3个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院68.2 45.9 39.3 28.1 15.5 11.2 7.8 7.3 3.5 1.4 1.1 -4.5 -4.6 -5.1 -6.9 -7.5 -9.1 -12.6 -14.0 -17.3 -19.7 -19.9 -21.5 -21.7 -22.0 -22.4 -28.4 -29.2 -34.0 -35.3 -60-40-20020406080和泓服务宝龙商业弘阳服务碧桂园服务华金国际资本永升生活服务绿城服务浦江中国兴业物联滨江服务彩生活建业新生活正荣服务雅生活服务祈福生活服务金融街物业鑫苑服务银城生活服务烨星集团新大正时代邻里新城悦服务蓝光嘉宝服务保利物业招商积余南都物业中海物业奥园健康佳兆业美好中奥到家近3月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现图4：近12个月涨跌幅（%）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：蓝光嘉宝服务、鑫苑服务、银城生活服务、新大正、宝龙商业、保利物业、时代邻里、兴业物联、烨星集团、建业新生活、弘阳服务、正荣服务、金融街物业等公司上市未满12个月，故图中未列示298.2 159.9 133.7 116.6 77.1 65.6 62.4 52.3 51.4 47.7 30.5 30.2 19.1 10.0 -0.3 -1.3 -10.2 -50050100150200250300350永升生活服务新城悦服务滨江服务碧桂园服务雅生活服务和泓服务中海物业中奥到家佳兆业美好招商积余南都物业绿城服务奥园健康华金国际资本彩生活祈福生活服务浦江中国近12月涨跌幅（%） 行业新闻公司公告市场表现数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：标*的公司2020-21年PE为克而瑞证券预测，其余公司皆为Wind一致预期股票代码股票简称PE 2019PE 2020EPE 2021E6098.HK碧桂园服务*77.9 52.9 39.2 3319.HK雅生活服务38.1 26.9 20.6 6049.HK保利物业64.5 43.7 31.5 2669.HK中海物业*40.0 32.2 25.1 2869.HK绿城服务*59.6 45.3 35.1 1995.HK永升生活服务*107.1 67.2 43.2 1755.HK新城悦服务*51.5 35.3 25.4 9909.HK宝龙商业*87.1 51.5 37.7 9983.HK建业新生活*42.1 27.5 16.0 9928.HK时代邻里91.1 39.6 22.4 2606.HK蓝光嘉宝服务15.8 12.0 8.8 3662.HK奥园健康*25.0 17.0 11.9 6958.HK正荣服务45.1 26.1 16.2 2168.HK佳兆业美好*19.7 13.7 10.8 1778.HK彩生活*10.0 9.6 9.6 3316.HK滨江服务34.3 --1502.HK金融街物业28.5 24.7 18.4 1922.HK银城生活服务*53.2 26.2 18.9 0982.HK华金国际资本NA --1971.HK弘阳服务20.3 --1895.HK鑫苑服务18.7 --1538.HK中奥到家*6.9 5.9 4.7 1417.HK浦江中国44.8 --6093.HK和泓服务68.0 --3686.HK祈福生活服务5.1 --9916.HK兴业物联15.1 --1941.HK烨星集团17.3 --001914.SZ招商积余*97.9 46.0 33.3 002968.SZ新大正59.0 46.3 36.1 603506.SH南都物业27.7 21.7 17.3 平均值43.8 32.0 22.9 中位值40.0 27.5 20.6 行业新闻公司公告市场表现图5：本周成交金额（m Rmb）数据来源：Wind，克而瑞证券研究院注：汇率采用1港元=0.9元人民币650 578 342 289 168 152 152 130 97 84 75 51 40 29 28 23 18 18 15 12 11 6.9 6.3 4.6 1.9 1.5 1.3 0.8 0.6 -0100200300400500600700碧桂园服务雅生活服务永升生活服务保利物业绿城服务招商积余中海物业时代邻里新城悦服务宝龙商业建业新生活蓝光嘉宝服务奥园健康佳兆业美好正荣服务南都物业弘阳服务鑫苑服务新大正滨江服务金融街物业银城生活服务彩生活中奥到家兴业物联华金国际资本烨星集团浦江中国和泓服务祈福生活服务周成交额（m Rmb） 免责申明本文件基于我们认为可靠的信息，但克而瑞证券有限公司并未独立验证本文件的内容。本文件所述的事实，以及其中所表达的意见，估计，预测和