房地产行业周报：1~7月统计局数据点评，房地产主要指标持续向好，市场进入平稳修复期

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业周报 2020年08月15日 房地产 推荐 房地产主要指标持续向好， 市场进入平稳修复期 1-7月统计局数据点评 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.51 8.91 14.61 相对表现 -0.47 -6.28 -4.72 相关报告 1、《境内外融资回暖、二级市场估值持续下行：中资地产债市7月回顾》2020-08-13 2、《7月全国成交呈现回升的态势，土地供应放缓，成交平稳，各线城市表现均较好：全国7月成交面积及市场跟踪》2020-08-06 3、《购房需求稳健复苏，指数表现优于市场：克而瑞内房股领先指数7月监测》2020-08-05 分析师 董浩 执业证号：BOI846 852-25105555 hao.dong@cricsec.com 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojun@cric.com 投资要点  事件：统计局发布2020年1-7月全国房地产开发投资和销售情况：1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速比1-6月份提高1.5个百分点。其中，住宅投资55682亿元，增长4.1%，增速提高1.5个百分点。 点评：  销售单月增速回升，东部地区销售景气维持高位。1-7月全国商品房销售面积同比-5.8%，降幅较前值收窄2.6PCT，修复速度趋于平缓。7月单月商品房销售面积及金额同比较6月增速加快，增幅分别为9.5%及16.6%。从商品房业态来看，前7月商品住宅销售金额达7.3万亿元，同比+0.4%；而办公楼、商业营业用房销售金额同比-20%左右，后续商办业态或将面临库存上扬风险。从区域分布来看，东部地区市场韧性最强，前7月商品房销售金额累计同比+2%，率先回正。 一线城市一二手房价格增速均有所回落，深圳调控效果初现。7月单月一线城市商品住宅销售价格环比+0.5%，涨幅较前值回落0.1个PCT。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。一线城市二手住宅销售价格环比+0.7%，涨幅较前值回落0.3个PCT 。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。经历新一轮调控后深圳不再作为房价上涨的领头羊，楼市热度有所下降，“715新政”效果初现。 新开工面积及土地购置金额推动7月开发投资额重回高点。1-7月，全国房地产开发投资同比+3.4%，继上月转正后持续提升。其中，住宅投资55682亿元，同比+4.1%，增速较前6月累计增速提升1.5PCT。7月单月房地产开发投资同比+11.7%，创年内增速最高值。1-7月，房屋新开工面积累计同比-4.5%，降幅收窄了3.1pct；7月单月新开工面积同比+11.3%，增速较6月提升2.2PCT。房企持续加强施工强度以追赶工期带来新开工面积持续修复，预计未来数月投资韧性将持续凸显。 -13%0%13%26%2019-082019-122020-04房地产上证指数 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 5  土地市场购置规模小幅回落，重点城市仍受追捧。1-7月，房企土地购置规模小幅回落，累计同比-1.0%，降幅较前值扩大0.1PCT。但在部分优质地块支撑下土地购置金依旧翘升，前7月土地成交价款5382亿元，同比+12.2%，增速提高6.3PCT。具体来看，7月一线/二线/三四线成交土地溢价率分别为14.6%/12.7%/18%，相比6月一线城市热度暴涨，二三线城市溢价率均有不同程度回落。7月末，商品房待售面积累计50691万方，同比+1.6%，环比-0.76%，仍处于低位，预计“低库存+低去化”背景下开发商对市场形势依然持谨慎态度，未来房企补货或将愈加理性。  7月单月竣工面积同比下降14%，不改竣工修复趋势。1-7月竣工面积同比-10.9%，降幅较前值扩张0.4PCT；7月单月同比-14%，较前值下降7.4PCT。尽管7月竣工指标有所下行，但考虑到疫情对施工影响基本褪却，我们认为竣工修复趋势仍然坚挺。  流动性维持宽松，优质房企将持续收益。1-7月，房地产开发企业到位资金同比+0.8%，实现年内首次转正。其中，国内贷款同比+4.9%；利用外资同比+29.9%；自筹资金同比+3.3%；定金及预收款同比-3.4%；个人按揭贷款同比+6.6%。整体来看，房企资金来源相对充裕，除本月国内贷款和定金及预收款同比增速有所下降外，其他渠道增速均有所增长，尤其是外资渠道增速最高，达22.1PCT，在此情况下，具备融资优势及稳定回款的房企将持续收益。  投资建议：7月国民经济如期恢复，房地产作为压舱石，其主要指标持续向好，尤其7月销售金额、开发投资额等增幅皆超10%。1）销售单月增速回升，累计销售降幅仍持续收窄。同时于“715新政”调控下，深圳一二手房价格增速有所放缓。2）新开工面积及土地购置金额推动7月开发投资额重回高点，我们预计未来数月投资韧性将持续凸显。3)土地市场购置规模小幅回落，重点城市仍受追捧带来土地购置金持续攀升。4）流动性维持宽松，优质房企将持续收益。 疫情短期对房地产行业冲击较大，中长期将加速行业洗牌，优质公司优势在逆境中得到凸显，我们持续推荐行业首选配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科A】（财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观），同时推荐大湾区旧改资源充沛的：【龙光地产】、【中国奥园】、【时代中国控股】，建议积极关注【中骏集团控股】、【弘阳地产】。  风险提示：新冠疫情扩散超预期，行业销售波动；政策调控超预期；融资环境变动；企业运营风险；汇率波动风险。 rQoMqQpNuMtQqNqQmPzQrRbRdN7NmOoOmOmMjMpPuMkPrQqP6MoMmPxNpNnQuOmMvM 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 5 图1：房地产开发投资累计完成额 图2：房屋累计新开工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图3：商品房累计销售面积 图4：商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图5：各区域商品房累计销售面积 图6：各区域商品房累计销售金额 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 3.4%11.7%-20%-10%0%10%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06房地产开发投资额累计同比房地产开发投资额当月同比-4.5%11.3%-50%0%50%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积当月同比-5.8%9.5%-60%-40%-20%0%20%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06销售面积累计同比销售面积单月同比-2.1%16.6%-40%-20%0%20%40%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-07销售金额累计同比销售金额单月同比-4.2%-11.1%-2.2%-14.5%-60%-40%-20%0%20%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-07东部中部西部东北2.0%-2.5%-10.6%-9.5%-60%-40%-20%0%20%40%2018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-032020-052020-07东部中部西部东北 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 5 图7：累计购置土地面积 图8：累计土地成交价款 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图9：房地产累计开发资金来源 图10：累计房屋竣工面积 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 图11：开发资金累计同比 图12：开发资金当月同比 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 数据来源：国家统计局、克而瑞证券研究院 -1.0%-1.8%-50%0%50%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06购置土地面积累计同比购置土地面积当月同比12.2%36.8%-100%-50%0%50%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06土地成交价款累计同比土地成交价款当月同比0.8%16.5%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06开发资金来源累计同比开发资金来源当月同比-10.9%-14.0%-40%-20%0%20%40%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积当月同比4.9%3.3%-3.4%6.6%-50%0%50%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06国内贷款累计同比自筹资金累计同比14.2%18.5%15.2%-4.3%25.3%-100%0%100%2018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-032019-052019-072019-092019-112020-022020-042020-06国内贷款当月同比自筹资金当月同比 行业周报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 5 评级指南及免责声明 行业评级说明 以报告日起6个月内，行业指数相对于同期市场基准（恒生指数）的表现为标准： 推荐：行业基本面向好