7月统计局房地产行业数据点评：核心指标全面向好，行业复苏持续超预期

东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 动态跟踪 【行业·证券研究报告】 房地产行业 核心指标全面向好，行业复苏持续超预期 ——7月统计局房地产数据点评 ⚫ 统计局公布2020年7月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14227万平方米、12545亿元、22496万平方米，同比增速分别为+9.5%、+11.7%、+11.3%，前值（6月）为+2.1%、+8.5%、+8.9%。 核心观点 ⚫ 7月全国商品房销售面积同比增长9.5%，累计降幅持续缩窄。7月销售面积接近两位数增长，销售均价为10211元/平方米，同比增长6.5%。1-7月份，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点。7月销售同比量价齐升，说明需求仍在持续恢复，预计三季度销售情况依然较好。随着需求的逐渐释放，我们认为四季度市场将进入一个平稳期，价格温和上涨，销售增速逐渐平滑。 ⚫ 7月新开工面积同比增长11.3%，新开工动力来源于销售韧性。7月房地产新开工增速进一步扩大，新开工面积/销售面积的比值为1.58，前值为1.35。此前的报告中我们提到，今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，尤其是海外发债的难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，由于销售的韧性超出预期，叠加当前相对较低的库存，因而维持较快的新开工增速是必要的。二季度土地市场的活跃也为新开工创造了条件。 ⚫ 7月房地产投资同比增长11.7%，全年累计增速3.1%。投资继3月由负转正之后一直保持强劲增长，继续领先销售和开工，增速达到两位数。1-7月累计投资额75325亿元，累计同比3.4%，累计增速继续扩大。我们预计全年房地产投资增速依然保有韧性，但全年两位数以上涨幅的概率不大。当前投资较快增速的主要是土地端的投资以及与新开工带来的建安支出。7月单月虽然土地市场依旧活跃，但土地出让主要是单价在提升，面积增速并不快，全年新开工增速有限，而竣工端受疫情影响有所推迟，这都导致了2020年的建安投资增速不会很快，这是全年的房地产投资的核心影响因素。土地端的投资将继续对建安投资的下滑起到一定的对冲作用，但是不能阻挡全年房地产投资增速继续下滑的趋势。 ⚫ 我们维持先前对于2020年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-6.4%、房地产开发投资增长4.7%、新开工面积增长0.5%。 投资建议与投资标的 ⚫ 7月销售面积增速接近10%，量价齐升表明真实需求复苏继续推动销售增长，韧性超出预期。投资和新开工均取得两位数增长，主要来源于土地市场的火热，土地出让的活跃和对于销售回款的追求也带动了新开工的大幅增长，表明房企对于后市依然看好，在坚决的推盘支撑下，我们预计下半年销售仍会有稳定的表现，龙头房企的基本面将继续夯实，具备估值修复的基础。重点推荐两类标的，一是业绩更具弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、金地集团(600383，买入)、中南建设(000961，买入)。二是业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；同时我们看好迅速成长且受疫情影响较小的物管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、永升生活服务(01995，买入)、保利物业(06049，买入)、 招商积余(001914，增持)。 风险提示 ⚫ 销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。 Table_ Base Info 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2020年08月14日 行业表现 资料来源：WIND、东方证券研究所 证券分析师 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 联系人 吴尘染 wuchenran@orientsec.com.cn 相关报告 投资新开工继续上扬，销售增速维持正增长：——6月统计局房地产数据点评 2020-07-16 三大指标全面转正，销售增速大幅反弹：——5月统计局房地产数据点评 2020-06-15 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 核心指标全面向好，行业复苏持续超预期 2 目 录 7月销售量价齐增，累计降幅持续缩窄 ........................................................... 4 7月新开工继续加速，投资累计增速回正 ....................................................... 4 维持预测2020年销售、投资、新开工增速为-6.4%、4.7%、0.5% ................ 6 集中度进一步增加，TOP10-20房企销售增长最快 ......................................... 6 投资建议 ........................................................................................................ 7 风险提示 ........................................................................................................ 7 rOoNtQtOxPxO6MdNaQnPpPpNnNlOrRyQeRoPmR8OtRrQMYoMsRwMsOnR 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 核心指标全面向好，行业复苏持续超预期 3 图表目录 图 1：房地产销售面积7月同比增速+9.5% ................................................................................ 4 图 2：除东北地区外，各地区销售均有所上涨 ............................................................................. 4 图 3：新开工面积7月同比增速+11.3% ...................................................................................... 5 图 4：7月新开工/销售为1.58 .................................................................................................... 5 图 5：房地产投资7月同比增速为+11.7% .................................................................................. 6 图 6：居民7月新增中长期贷款同比增长37.4% ....................................................................... 6 表 1：预测2020年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为-6.4%、4.7%、0.5% ........ 6 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产行业动态跟踪 —— 核心指标全面向好，行业复苏持续超预期 4 7月销售量价齐增，累计降幅持续缩窄 7月全国商品房销售面积同比增长9.5%，累计降幅持续缩窄。2020年7月，全国实现商品房销售面积14227万方，同比增加9.5%，前值为+2.1%，实现销售金额14527亿，同比增加16.6%，前值为+9.0%。7月销售均价为10211元/平方米，同比增长6.5%，前值为6.7%，环比增长2.5%，前值1.9%。1-7月份，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点。7月销售虽环比有所放缓，但同比量价齐升，说明需求仍在持续恢复，预计三季度销售情况依然较好。随着需求的逐渐释放，我们认为四季度市场将进入一个平稳期，价格温和上涨，销售增速逐渐平滑。 2020年7月全国东部/中部/西部/东北部单月销售面积同比增速分别为16.2%/6.6%/4.8/-2.2%，增速前值分别为6.8%/-6.0%/5.2/-3.7%，本月除东北部地区增速仍然为负外，其余地区均维持了正增长，主要是受整体市场改善的影响。从区域基本面来看，东部地区实现两位数增长，内需推动下中西部地区也有稳定的表现。 图 1：房地产销售面积7月同比增速+9.5% 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 图 2：除东北地区外，各地区销售均有所上涨 资料来源：国家统计局、东方证券研究所 7月新开工继续加速，投资累计增速回正 7月新开工面积同比增长11.3%，新开工动力来源于销售韧性。7月房地产新开工面积为22496万方，同比增长11.3%，前值8.9%，增速进一步扩大。7月新开工面积/销售面积的比值为1.58，前值为1.35。1-7月房屋新开工面积120032万平方米，下降4.5%，降幅收窄3.1个百分点。此前的报告中我们提到，今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，尤其是海外发债的难度增加，销售回款依然是重要的融资来源，由于销售的韧性超出预期，叠加当前相对较低的库存，因而维持较快的新开工增速是必要的。7月新开工进一步提速，符合我们此前预期。当然，二季度土地市场的活跃也为新开工创造了条件。但随着销售节奏的逐渐放缓，我们认为未来新开工的增速可能会有所回落。 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/4单月销售面积同比增速累计销售面积同比增速-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/7东部中部西部东北 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTab