房地产行业：2020上半年武汉房地产市场分析报告

保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院武汉市2020上半年房地产市场报告 保利投顾研究院华中分院出品2020年7月致敬伟大的武汉：不必悲观，保持纯真，多一分热爱 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院去年我们研判，2020年市场：“无差别火爆”告终，产品力时代已在路上! （预测正确√）今年，对于全球来说，都像一个走火入魔的人间四月天。漩涡中的江城武汉，更是经历了极限考验。好在，经过无数“逆行者”的奋力拼搏，大武汉逐渐恢复生机！ 不过，告别“黑天鹅”，迎接复工复产之际，另一场关于武汉的“战争”，开始了。当下的楼市，成交量下滑，购房者混沌，迷茫；开发商激情澎湃，大手笔囤地，到底真正的疫后武汉市场如何？我们一探究竟。 在此，保利投顾研究院华中分院向伟大的武汉致敬，为每一位关注者奉上《2020上半年武汉房地产市场总结及后市研判》报告。 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院大势环境与全国市场走势研判经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势01.武汉政策及房地产市场分析城市政策 ● 土地市场 ● 新房市场 ● 二手房市场● 后疫时代房企之变2020年下半年武汉市场展望及建议政策展望 ● 市场预判 ● 营销建议02.03. 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院FOR FUTUREPART ONE大势环境与全国市场走势研判经济环境 ● 行业政策环境 ● 全国市场走势 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院资料来源：保利投顾研究院整理 经济环境：生产、消费、外贸我国经济数据回升中，经济发展稳步复苏但有隐忧Ø我国经济“三驾马车”中，6月各项指标回升迅速，处于稳步复苏进程。其中固定资产投资反弹较快，出口受国外疫情影响恢复相对缓慢。从制造业来看，6月制造业PMI为50.9%，连续三个月维持在枯荣线以上，其中生产端逐步恢复，但需求端受海外局势影响，恢复仍存较大不确定性。50.80-27.40-50-40-30-20-100102030403035404550552017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-05PMI工业企业:利润总额:累计同比（右轴）图：我国制造业PMI指数及工业企业利润同比（%）-10.30-9.00-16.20-30-20-1001020302017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-05固定资产投资完成额:累计同比出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比图：“三驾马车”增速情况（%） 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院推动LPR机制、降融资成本，稳增长以“宽财政”为主线Ø“逆回购-MLF-LPR”，这已经成为央行引导融资成本下降的标配操作模式。为了引导贷款利率下行，央行已经在量价上做了充足铺垫。Ø4月1年期LPR首次突破4%，下行至3.85%,以保持房地产市场总体稳定。在通胀中枢尚未现拐点之下，货币政策空间相对变窄，推动LPR作为定价基准，运用好逆周期调节工具以降低实体融资成本。44.555.566.52014年2月2014年5月2014年8月2014年11月2015年2月2015年5月2015年8月2015年11月2016年2月2016年5月2016年8月2016年11月2017年2月2017年5月2017年8月2017年11月2018年2月2018年5月2018年8月2018年11月2019年2月2019年5月2019年8月2019年11月2020年2月2020年5月图：我国贷款利率走势5年期贷款利率1年期LPR利率5年期LPR利率资料来源：保利投顾研究院整理 经济环境：货币环境图：2020年上半年主要金融指标指标数据同比广义货币（M2）余额213.49万亿元11.1%新增人民币贷款12.09万亿元15%新增人民币存款14.55万亿元31%其中：居民存款增加8.33万亿元非金融企业存款增加5.28万亿元财政存款增加4384亿元非银行金融机构存款减少7446亿元全国外汇储备余额3.11万亿美元9% 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院 政策环境：政策基调两会解读房地产政策：房地产提及最少，中性处理，重点推进城市群及老旧小区改造Ø关于房地产的表述仅有“坚持房住不炒定位，因城施策”，相比往年删去了“落实城市主体责任、房地产税、棚改去库存、分类调控”等内容，是历年提及字数最少的。在经济衰退压力如此大的背景下，中央都没有放松刺激，可见房住不炒的底线和决心异常坚定。但同时也并没有加大调控力度，整体做中性处理，保持微妙的平衡。年份两会政府工作报告房地产政策取向当年房地产调控形势2020①基调：坚持”房住不炒“定位，因城施策；②城市群发展；③老旧小区改造稳，防一线大起、三四线大落2019①基调：解决群众住房问题，落实城市主体责任；②城市群发展：推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展；③房地产税：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法；④棚改去库存：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造；⑤老旧小区改造：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。调控趋松，部分区域开始局部放松2018①基调：坚持“房住不炒”，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展；②租售并举：支持居民自住房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；③房地产税：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；④棚改去库存：启动新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。维持收紧，部分区域出现试探性对冲2017①基调：坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；②棚改去库存：持续推进棚改，完成棚户区住房改造600万套；因城施策去库存，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例；③分类调控：加强房地产市场分类调控因城施策，调控趋紧表：近年两会政府工作报告房地产政策取向图：2020年《政府工作报告》房地产政策取向坚定“房住不炒”、“因城施策” 促进房地产市场平稳发展城市群发展深入推进新型城镇化发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业增加就业大力提升县城公共设施和服务能力，新开工改造城镇老旧小区3.9万个基调基调以稳为主防大起大落老旧小区改造数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院 政策环境：政策趋势房住属性下部分城市边际放松，释放阶段性需求Ø2020年部分城市房地产政策持续边际放松，仍以房住不炒为前提，如湖北、上海降低房企资金、税费等方面负担，苏州对人才购房予以支持。部分城市限购政策开始以自贸区、新区发展、人才引进为由局部优化，以对冲市场压力，带来局部需求释放窗口期。与此同时，部分城市强化“房住不炒”的基调，如深圳对房抵经营贷行为严查，并强调将严格执行“五限”政策，湖北荆州、江苏淮安收回此前放松的政策。数据来源：保利投顾研究院华中分院整理“一城一策”收紧试探性对冲2017年起，调控因城施策，调控力度更严“限价、限签、限售、限购、限贷”等政策出台三亚、广州、杭州等放宽落户标准广州、北京、成都、佛山等限价松动 珠海放松外围金湾、斗门限购兰州取消偏远区域限购2019上半年以“放宽人才落户为主”局部放松图：当前限购政策松动动向2018年下半年2019年上半年2019年下半年西安、广州、宁波、杭州、天津、沈阳、常州、海南、三亚等放松人才落户政策珠海、南京、芜湖、青岛、成都、江门、佛山、中山、深圳等限购松动，广州社保/个人互认等天津、上海、海南、宁波、南通、杭州、宿州等人才政策持续放松珠海、南京外围区域松动保定人才购房资格定向松动湖北、上海降低房企资金、税费等方面负担，苏州对人才购房予以支持。如深圳对房抵经营贷行为严查，并强调将严格执行“五限”政策。天津、苏州等人才政策持续放松部分城市边际放松，房住不炒维持2020年房住属性下部分放松2019下半年局部放松限购城市数量明显增加 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院 政策环境：政策趋势部分热点城市收紧，一城一策落到实处Ø近一个月以来，恰逢年中卖房冲刺期，关于房地产的政策也频频发布，热度较高城市深圳、杭州、南京、海口、东莞、宁波先后收紧房地产调控，楼市政策“寒风”吹。热点城市杭州，从原来的限房价、限地价，上升到限房价、限地价、限预售证时间的“三限”，对于开发商来说，楼盘开发的成本、进度进一步透明化，从拿地之前就能够清楚的指导这幅地块的成本、利润率以及上市时间。东莞政策更为严格，直接规定房价涨幅，炒房被按熄火，可见中央对“一城一策”落到实处的决心。表：当前限购政策松动动向时间城市政策内容5月7日广州花都“企业员工及个体户可购房一套”新政被撤回5月底南京开启全市开发企业和经纪机构的“学区房”专项检查： 严禁散布涨价信息、哄抬房价、操纵市场价格；发布虚假房源、炒作学区、诱骗消费者交易等行为。5月底重庆房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时， 不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。6月5日杭州从土地挂牌开始，限制预售证发放时间。在6月5日挂出的大江东核心区宅地、河庄宅地的出让须知中，出现了一个之前从未出现的条款：本宗地块于2021年1月1日后核发预售证。6月22日海口严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。这也就对以旅游为名、打地产“算盘”的房地产项目形成了冲击。7月2日杭州人才优先购房限售五年、摇号售房向无房家庭倾斜。7月2日东莞同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。7月6日宁波限购区域内，宁波户籍在市五区有2套房的，不能再买。非宁波户籍不足两年社保、个税的，不能再买房。7月15日深圳收紧限购，落户满3年方可购房。数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院一线城市恢复迅速、在二线城市中武汉恢复去年同期水平尚待时日Ø一线城市除北京外，恢复迅速，恢复至去年同期水平；二线城市苏州、杭州成交恢复迅速；中西部区域核心城市平稳放量、三四线走势分化，整体成交表现较好、同比仍处正增长区间；武汉整体成交体量位于同类城市靠前，而成交量集中在5-6月，预计后期随着疫情消散、洪水退去，城市规划各项利好政策的落实，武汉楼市将恢复同期水平。 市场走势：区域特征能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比一线北京62-1%-11%三四线温州17954%124%上海1283%5%东莞8351%49%广州10333%1%惠州4196%82%深圳3412%0%扬州2348%-10%二线杭州12564%71%岳阳21-10%44%南京82-19%43%连云港46-19%10%武汉15211%-38%烟台525%-92%成都16914%45%泉州2718%3%无锡52-19%-53%江阴3825%0%苏州21464%116%芜湖19-12%-2%厦门2638%30%