中国房地产行业投资策略：稳经济作用凸显，估值修复可期

中国房地产行业投资策略：稳经济作用凸显，估值修复可期中泰国际研究部刘洁琦2020 年07月09 日1 内容摘要一：东莞、杭州、宁波政策体现政策/市场转向了吗？（1）政策力度温和，符合”房住不炒、因城施策政策”框架（2）预计更多热点城市边温和收紧政策，有望降温但不会扭转一手市场（3）房地产行业+建筑业一季度对GDP贡献达11.9%，稳经济作用凸显二：地产估值修复结束了吗？（1）下半年货币政策发力空间仍然不小（2）稳投资重要性较18、19年提升，重点支持两新一重（3）中心城市落户限制进一步放开，农村土改显著提速，供地更灵活，城镇化进一步推进（4）目前板块平均估值5.2x，有望回到~7.0x的水平，即是16/17 与18/19的中间点位三：个股配置建议（1）销售稳步增长、地产+发展积极的低估龙头，个股推荐融创中国（1918 HK）；（2）优质高成长中小开商，个股推荐宝龙地产（1238 HK）、建发国际（1908 HK）（3）旧改提速标的，个股推荐时代中国（1233 HK）22018年2019年2020年金融政策去杠杆边际改善显著改善稳投资发挥投资对优化供给结构的关键性作用合理扩大有效投资扩大有效投资，重点支持两新一重城镇化战略调整期确立中心城市引领城市圈发展进一步推进中心城市与城市圈发展来源：中泰国际研究部 3一：东莞、杭州、宁波政策体现政策转向了吗？宁波杭州东莞2020年7月6日2020年7月3日2020年7月2日【关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知】【杭州市关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知】【关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知】保持土地市场平稳，加大土地供应力度。从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价。收紧限购政策限购区域范围扩大，家庭住房情况核查范围将从老三区扩大至市五区。强化金融政策监管要加强对购房人在市五区行政区域内家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。严格执行商品住宅项目主体结构结顶后发放住房按揭贷款政策。保障自住住房需求本市户籍的无住房家庭、在本市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非本市户籍无住房家庭，或家庭成员属于本市引进人才的非本市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。强化市场销售管理每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月。进一步规范了高层次人才优先购房要求，明确在该市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。对“无房家庭”的认定进行了补充。在原有规定的基础上，针对户籍在杭州市非限购范围（临安区、桐庐县、建德市、淳安县）内的购房家庭，增加“在意向登记之日前一年起已在我市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税满12个月”的要求。房地产开发企业公证摇号公开销售新建商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障，均价35000元/平方米以下新建商品住房项目的房源保障比例一般不低于50%。加快在建商品住房入市销售总建筑面积30000平方米及以下的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上但剔除地下室面积后不足30000平方米的，须一次性申请预售；总建筑面积30000平方米以上分期申请预售的，每期申请预售的建筑面积须不少于30000平方米，尾期建筑面积低于30000平方米的须一次性申请预售加强商品住房销售价格指导首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）来源：宁波晚报 4一：东莞、杭州、宁波政策体现政策转向了吗？（1）政策力度温和，以保障自住房需求为主要目标，亦符合”房住不炒、因城施策政策”框架（2）预计更多热点城市会温和收紧政策，一手市场会降温但趋势不会扭转-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.002017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/0570个大中城市新建商品住宅价格指数环比一线城市二线城市三线城市-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.002017/012017/032017/052017/072017/092017/112018/012018/032018/052018/072018/092018/112019/012019/032019/052019/072019/092019/112020/012020/032020/0570个大中城市二手住宅价格指数环比一线城市二线城市三线城市来源：Wind、中泰国际研究部来源：Wind、中泰国际研究部 5一：东莞、杭州、宁波政策体现政策转向了吗？（3）房地产行业+建筑业一季度对GDP贡献达11.9%（vs 2019 14.2%）稳经济济作用凸显（4）“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成”（刘鹤，6月18日，陆家嘴论坛）/ “促进形成以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展新格局”（央行政策委员会二季度例会）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%第一产业-农林牧渔业第二产业-工业-制造业第二产业-工业-电力、燃气及水的生产和供应业第二产业-建筑业第三产业-交通运输、仓储及邮政业第三产业-信息传输、计算机服务和软件业第三产业-批发和零售业第三产业-住宿和餐饮业第三产业-金融业第三产业-房地产业第三产业-租赁和商务服务业其他行业201020112012201320142015来源：Wind、中泰国际研究部 6一：东莞、杭州、宁波政策体现政策转向了吗？（3）房地产行业+建筑业一季度对GDP贡献达11.9%（vs 2019 14.2%）稳经济济作用凸显（4）“一个以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展的新格局正在形成”（刘鹤，6月18日，陆家嘴论坛）/ “促进形成以国内循环为主、国际国内互促的双循环发展新格局”（央行政策委员会二季度例会）-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2/28/20162/28/20172/28/20182/28/20192/29/2020商品住宅销售额-单月- YoY商品住宅销售面积-单月-YoY商品住宅销售单价-单月-YoY-2.82%-7.21%-50.00%0.00%50.00%2016/022016/042016/062016/082016/102016/122017/032017/052017/072017/092017/112018/022018/042018/062018/082018/102018/122019/032019/052019/072019/092019/112020/022020/04住宅新开工面积（单月）同比增幅住宅竣工面积（单月）同比增幅来源：Wind、中泰国际研究部 内容摘要一：东莞、杭州、宁波政策体现政策/市场转向了吗？（1）政策力度温和，符合”房住不炒、因城施策政策”框架（2）预计更多热点城市边温和收紧政策，有望降温但不会扭转一手市场（3）房地产行业+建筑业一季度对GDP贡献达11.9%，稳经济作用凸显二：地产估值修复结束了吗？（1）下半年货币政策发力空间仍然不小（2）稳投资重要性较18、19年提升，重点支持两新一重（3）中心城市落户限制进一步放开，农村土改显著提速，供地更灵活，城镇化进一步推进（4）目前板块平均估值5.2x，有望回到~7.0x的水平，即是16/17 与18/19的中间点位三：个股配置建议（1）销售稳步增长、地产+发展积极的低估龙头，个股推荐融创中国（1918 HK）；（2）优质高成长中小开商，个股推荐宝龙地产（1238 HK）、建发国际（1908 HK）（3）旧改提速标的，个股推荐时代中国（1233 HK）72018年2019年2020年金融政策去杠杆边际改善显著改善稳投资发挥投资对优化供给结构的关键性作用合理扩大有效投资扩大有效投资，重点支持两新一重城镇化战略调整期确立中心城市引领城市圈发展进一步推进中心城市与城市圈发展来源：中泰国际研究部 •国常会重申宽松方向，央行政策基调边际调整，以稳定市场预期•无风险利率恢复至疫情前水平，进一步上升空间有限8来源：彭博、中泰国际研究部来源：彭博、中泰国际研究部下半年货币政策仍有发力空间00.511.522.533.544.54214942515428804324543610439765年国债收益率10年国债收益率6月16日国务院常务会议3月26日央行货币政策委员一季度例会6月29日央行货币政策委员二季度例会加大货币金融政策支持实体经济力度，帮助企业特别是中小微企业渡过难关，推动金融机构与企业共生共荣。下一步，一、进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。二是综合运用降准、再贷款等工具，保持市场流动性合理充裕，加大力度解决融资难，缓解企业资金压力，全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超过上年。三是遵循市场规律，完善资金直达企业的政策工具和相关机制。创新和完善宏观调控，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，保持物价水平总体稳定。有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用。创新和完善宏观调控，稳健的货币政策要更加灵活适度，把支持实体经济恢复与可持续发展放到更加突出的位置。坚持总量政策适度，促进金融与实体经济良性循环，全力支持做好“六稳”“六保”工作。综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕。有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用，提高政策的“直达性”。0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%2016-01-042017-01-042018-01-042019-01-042020-01-047天Shibor3个月Shibor 扩大投资及新型城镇化建设重要性提升•整体政策基调较18、19年更积极•专项债额度增速3年以来最快•特别提出“重点支持两新一重建设”9稳投资重要性较18、19年提升，重点支持两新一重历年两会“稳投资”相关政策表述2014把投资作为稳定经济增长的关键2015增加公共产品有效投资... 启动实施一批新的重大工程项目。主要是：棚户区和危房改造、城市地下管网等民生项目，等等2016发挥有效投资对稳增长调结构的关键作用。我国基础设施和民生领域有许多短板，产业亟需改造升级，有效投资仍有很大空间。2017积极扩大有效投资。引导资金更多投向补短板、调结构、促创新、惠民生的领域。2018发挥投资对优化供给结构的关键性作用... 重大基础设施建设继续向中西部地区倾斜。实施新一轮重大技术改造升级工程2019合理扩大有效投资。紧扣国家发展战略，加快实施一批重点项目... 加强新一代信息基础设施建设2020扩大有效投资，今年拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元，提高专项债券可用作项目资本金的比例，中央预算内投资安排6000亿元。重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络... 加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持管网改造、加装电梯等，发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。加强交通、水利等重大工程建设。0.81.352.1