公司首次覆盖报告：一主两翼，发展为先，央企龙头起舞

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 17 保利地产（600048.SH） 2020年07月09日 投资评级：买入（首次） 日期 2020/7/8 当前股价(元) 17.79 一年最高最低(元) 18.70/13.15 总市值(亿元) 2,123.10 流通市值(亿元) 2,123.10 总股本(亿股) 119.34 流通股本(亿股) 119.34 近3个月换手率(%) 34.79 股价走势图 数据来源：贝格数据 一主两翼，发展为先，央企龙头起舞 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 陈鹏（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790120060038 ⚫ 一主两翼、均衡发展，规模持续提升 保利地产坚持“一主两翼”战略，房地产主业规模持续提升，土储资源充沛，城市布局完善；同时不动产金融、综合服务两翼持续推进，打造全产业的不动产生态发展平台。公司管理团队经验丰富，有冲劲，能力强；同时公司强大的央企背景，帮助公司获取品牌溢价和低成本融资，进一步提升竞争力。我们预计2020-2022年EPS分别为2.77、3.27、3.85元，当前股价对应PE分别为6.4、5.4、4.6倍，首次覆盖给予“买入”评级。 ⚫ 过往3年销售复合增速30%，领先行业 2016年，公司继续以发展为第一要务，开启新一轮扩规模、补土储进程。2019年，公司销售金额达4618亿元，3年复合增速达30%；投拓力度持续保持高位。除去公开市场获取土地外，公司2016年完成收购中航地产，2017年整合保利置业解决同业竞争。公司城市布局从2016年的68个持续提升至目前的108个（截至2019Q3），攻守兼备。 ⚫ “一主两翼”战略蓝图，打造不动产生态发展平台 2018年，保利地产“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”。2019年，公司两翼业务收入达113.06亿元；子公司保利物业年内成功上市，2019年保利物业实现营业收入59.67亿元，同比增长41%；归母净利润4.91亿元，同比增长49%，合同管理面积4.98亿平米，同比增长38%。 ⚫ 经营稳健，盈利可观，发债成本持续新低 2019年公司营收、归母净利润增速分别达21%、48%。截至2020年一季度末，公司合同负债3163亿元，是2019年营收的1.3倍，有效保障未来业绩增长。2020年上半年，公司累计发行公司债、中票85亿元，加权票面利率仅3.19%。 ⚫ 风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险；棚改货币化不达预期。 财务摘要和估值指标 指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入(百万元) 194,514 235,934 285,445 340,241 405,182 YOY(%) 32.9 21.3 21.0 19.2 19.1 归母净利润(百万元) 18,904 27,959 33,023 38,966 45,936 YOY(%) 21.0 47.9 18.1 18.0 17.9 毛利率(%) 32.5 35.0 34.1 34.4 34.3 净利率(%) 9.7 11.9 11.6 11.5 11.3 ROE(%) 14.0 16.4 16.8 16.9 16.9 EPS(摊薄/元) 1.58 2.34 2.77 3.27 3.85 P/E(倍) 11.2 7.6 6.4 5.4 4.6 P/B(倍) 1.8 1.5 1.3 1.1 0.9 数据来源：贝格数据、开源证券研究所 -16%0%16%32%48%2019-072019-112020-03保利地产沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 17 目 录 1、 近三十载守业传承，战略远见穿越周期................................................................................................................................. 4 2、 过往三年销售复合增速30%，领先行业 ................................................................................................................................ 5 3、 “一主两翼”战略蓝图，打造不动产生态发展平台 ................................................................................................................. 7 3.1、 不动产金融翼：基金管理规模破千亿大关 .................................................................................................................. 8 3.2、 综合服务翼：打造产融结合行业新生态 ...................................................................................................................... 9 4、 经营稳健，盈利可观，发债成本持续下降........................................................................................................................... 10 5、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 13 5.1、 盈利预测 ....................................................................................................................................................................... 13 5.2、 投资建议 ....................................................................................................................................................................... 14 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 14 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 15 图表目录 图1： 保利地产成立逾三十载 ....................................................................................................................................................... 4 图2： 保利地产实控人保利集团合计持股达40.61%，股权结构清晰....................................................................................... 4 图3： 保利地产销售规模持续创新高 ........................................................................................................................................... 5 图4： 保利地产2015-2018年拿地面积复合增速34% ................................................................................................................ 5 图5： 保利地产2015-2018年拿地金额复合增速43% ................................................................................................................ 5 图6： 保利地产拿地强度2015-2018年持续高位 ........................................................................................................................ 6 图7： 保利地产地货比始终保持合理水平 ................................................................................................................................... 6 图8： 保利地产土地储备规模突破2亿平米................................................................................................................................ 6 图9： 保利地产城市布局突破100城 ........................................................................................................................................... 7 图10： 保利地产深耕能力突出（2019年数据） ......................................................................................................................... 7 图11： 保利地产“一主两翼”模式得到迅猛发展