房地产行业：通讯总第1098期

〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 为何我国购物中心阶段性供应过剩？【详情】 从区域来看，《发展指数》显示，全国7个主要区域综合指数均在荣枯线以上，表明全国购物中心市场发展整体态势较好，但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。 关键数据  央行调查：23.1%的居民未来3个月准备买房  6月第三周北京商品住宅成交环比小幅上升  广州一手楼市继续惨淡  美国5月份成屋销售年化总数为562万户 每周要点  北京84.3亿挂牌昌平大兴三地块  河北保定36.9亿出让4宗地  中粮牵手龙岗产服集团，深圳项目试水产城融合  保利竞价370轮11.77亿拿下徐州新城区商住地  恒大签约重庆长寿湖旅游项目，拟投特色小镇  海亮1.12亿摘得西安一宗居住用地  苏州吴江2.89亿新推三宗地  融创与国瑞合作开发昆明170亩地块  奥园、中梁5.7亿分食厦门石狮两双限商住地  金茂与光明臵业合作开发合肥地块 风险/机会提示  机会：房企间联合体拿地优势明显  风险：财政部指出田园综合体的运作风险 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1098期 2017/06/26 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 为何我国购物中心阶段性供应过剩？ 在消费成为拉动我国经济增长首要动力地位越来越稳固的背景下，在2015~2016年间却有超过50%的新购物中心项目延期开业超过6个月，这中间暴露出什么样的问题呢？在6月22日召开的商务部例行新闻发布会上，新闻发言人孙继文表示，我国实体零售业成为扩大消费的重要载体，而购物中心和便利店是其中发展最快的两种业态。为了如实反映当前市场发展动态，预测未来市场发展趋势，商务部委托中国连锁经营协会编制了中国购物中心发展指数。 据《中国购物中心发展指数》显示，2016年全国综合指数录得67.2，高出荣枯线17.2。表明整体行业处于健康向上的通道内。但《发展指数》的另一组数据则显示，截至2016年底，全国中大型购物中心项目数量已超过4000家。但同时在部分城市，购物中心的大量开发已经开始对招商、后期运营产生影响，阶段性的供应过剩风险正逐步积聚。据专业机构2016年调查显示，2015~2016年间，超过50%的新购物中心项目延期开业超过6个月，项目预租周期也从过去的12~18个月延长至19~24个月。 在消费需求日益提高的大环境下，为何购物中心却存在阶段性供应过剩的风险呢？中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍表示，购物中心实际上是以商业地产经营为主的，所以购物中心指数更多的是商业地产的景气指数。通过购物中心入住率、租金等要素的变化，可以判断一个地区零售行业需求是否旺盛。如果购物中心存在供应过剩的风险，至少说明购物中心的数量大于需求。尤其是在消费多元化的时代，线下购物的人群正在递减，客观上也会导致购物中心供给大于需求的情况。孙继文在发布会现场也表示，商务部通过定期发布购物中心发展指数，及时、客观、有效地反映市场变化，为各地政府和各地市场参与主体在制定未来发展规划时提供参考。 据《发展指数》内容显示，反映业主对于整体零售业现状信心的宏观市场指标录得65.1，高出荣枯线15.1，表明大部分业主在主观心态上仍对零售和消费市场抱有信心。运营表现指标录得最高分值的89.9，显著高出荣枯线和其他分项指标。但是，成本控制指标分值录得36.7，低于荣枯线13.3，显示2016年购物中心成本压力依然较大，部分业主还增加了有助于购物中心运营的投入。其中，有82%的购物中心业主表示追加了大数据及零售新技术方面的投入，超半数的商场追加了营销投入等。赵萍表示，成本控制得分低，映射出人们的生活方式和购物方式正在发生改变。例如，在北京市大兴区某购物中心可 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 以发现，几乎每一家店铺都配备了无线WIFI、支付宝、微信等线上支付方式。部分商铺在互联网平台上仍然支持销售。这些新型零售方式和消费体验是导致商家成本上升的主要原因。 从区域来看，《发展指数》显示，全国7个主要区域综合指数均在荣枯线以上，表明全国购物中心市场发展整体态势较好，但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。其中，华北、华东在京、沪两个超一线城市以及京津冀、长三角城市群协同发展的带动下，指数表现领先于其他区域。各区域指数分别为华北（71.2）、华东（69.3）、西北（69.1）、华中（68.8）、华南（66.1）、西南（62.2）和东北（55.4）。目前看来，购物中心发展程度和区域经济发展以及人口流动是密切相关的。对于经济发达的地区，购物中心的指数相对就高，反之，购物中心发展势头就差一些，这是一个基本规律。此外，从供需层面来看，并不是购物中心越多越好，而是需要寻求平衡点。从《发展指数》来看，华南地区和西南地区录得最大涨幅，未来6个月预期指数较现状指数分别上升14.1和9.1；华南主要受惠于广、深两座一线城市；西南地区范围内成渝两地的核心作用将进一步显现。 返回首页 行业数据信息 央行调查：23.1%的居民未来3个月准备买房 央行6月20日发布的今年二季度城镇储户问卷调查报告显示：未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为23.1%，较上一季度提高了0.2个百分点。23.1%的居民购房意愿比例，创下2003年有统计数据公布以来的最高值（个别季度未公布）。这是居民购房意愿连续五个季度出现提升（去年二季度、三季度、四季度和今年一季度，居民购房意愿分别为15.1%、16.3%、20.1%和22.9%）。然而，居民购房意愿连续提升的背后，则是更多的人认为房价将继续上涨。对下季房价，31.2%的居民预期“上涨”（今年一季度为27.2%），46.1%的居民预期“基本不变”，9.6%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。值得一提的是，在今年二季度这份最新的储户问卷调查中，相对以往，并未公布储户对购房意愿的感受。今年一季度，52.2%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，4.9%的居民认为“令人满意”。这份城镇储户问卷调查，是央行1999年起建立的一项季度调查制度。每季在全国50个（大、中、小）调查城市、400个银行网点各随机抽取50名储户，全国共20000名储户作为调查对象。调查内容包括储户对经济运行的总体判断、储蓄及负 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 债情况、消费情况、储户基本情况等四个方面。（LSJ） 返回首页 6月第三周北京商品住宅成交环比小幅上升 统计数据显示，6月第三周（6月12日- 6月18日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交459套，成交面积6.53万平方米，环比小幅上升。与此同时，该周北京商品住宅成交均价为42798元/平方米，环比下滑8%。从6月数据来看，截至6月18日，北京商品住宅共实现成交1117套，成交面积15.66万平方米，相比上月同期分别减少28%、24%。而截至18日，北京住宅存量仅余不足4.9万套，存量依然位于低谷。此外，还有统计数据显示，该周北京商品住宅市场仅有一个项目入市，为地处密云区的楼盘，共新增商品住宅612套，预售许可面积4.2万平方米。截至18日，6月仅有4个项目入市。分析认为，近日北京土储中心新推出三宗住宅用地，其中最受瞩目的当属丰台西铁营地块，地处三环内，规定商品住房销售均价不超过79459元/平方米，且最高销售单价不得超过83432元/平方米。这也是“限房价、竞地价”以来商品住宅限价最高的项目，最高销售单价甚至突破8万元。不过从该地块所处的位臵来看，这也将成为限价的封顶项目。（BSJ） 返回首页 广州一手楼市继续惨淡 数据显示，6月12日-6月18日一周，广州一手住宅网签成交1062套，环比上上周（6月5日-6月11日）的1244套减少182套，环比下降14.63%；均价方面，上周广州一手住宅网签均价为17153元/平方米，环比上上周的16531元/平方米增加622元/平方米，环比上涨3.76%。据显示，上周广州一手楼网签成交1062套，环比上上周的1244套减少182套，环比下降14.63%；外围五郊区依然是成交主力，上周共计成交809套，中心六区则成交253套。体到每一区，其中花都夺得销冠，共成交364套，环比上上周的295套上升23.39%；而越秀上周0成交。数据还显示，上周广州一手楼网签成交均价17153元/平方米，环比上上周的16531元/平方米增加622元/平方米，环比上涨3.76%；中心六区上周成交均价为24872元/平方米；外围五郊区上周成交均价则为14908元/平方米。具体到每一区，其中荔湾位居榜首，成交均价为33560元/平方米；除越秀零成交外，成交均价最低的是从化只有9036元/平方米。（LSJ） 返回首页 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 南京5月住宅销售价格指数环比下降0.2% 5月份，全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，其中9个城市环比下降或持平。这9个价格环比下降或持平的城市为：北京、上海、南京、杭州、合肥、福州、郑州、深圳、成都。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。数据显示，南京5月份住宅销售价格指数比4月份下降0.2%，与2016年5月同比则上涨17.3%，与2015年全年的住宅销售价格相比，则上涨了44.6%。无锡、扬州、徐州5月份的房价指数分别比4月份上涨0.2%、1.5%、1.6%，与2016年5月同比则分别上涨26.4%、14.8%、11.2%。（BSJ） 返回首页 1-5月广东省房地产开发企业投资额同比增长16.7% 广东省统计局公布的数据显示，2017年1-5月，广东省房地产开发企业共完成投资3919.70亿元，同比增长16.7%，增幅同比回落3.1个百分点。1-5月，广东省房地产开发企业本年到位资金小计7638.36亿元，同比增长16.0%，低于房地产开发投资增速0.7个百分点，为2015年7月以来首次低于开发投资增速。（BSJ） 返回首页 山东商品房库存降至2015年来最低水平 山东省统计局发布最新数据显示，1-5月我省房地产开发市场继续保持平稳向好发展态势，全省房地产开发企业完成投资2385.7亿元，增长9.6%，增速比1-4月提高0.2个百分点，比去年同期提高1.0个百分点。其中，住宅投资增长8.3%。1-5月，济南、青岛房地产开发投资分别增长7.5%和10.3%，增速分别较去年同期回落9.9个和5.7个百分点，两市占全省房地产开发投资的比重为41.1%，较去年同期下降0.3个百分点；其余具有三四线城市特征的15个市投资力度加大，增长10.1%，增速较去年同期提高6.6个百分点，占全省的比重为58.9%，比重较去年同期提高0.3个百分点。山东省统计局分析，在建项目规模大、新开工进度较快、市场销售形势好是支撑房地产开发投资平稳增长的主要因素。5月末，山东房地产在建项目施工面积5.5亿平方米，居全国第二位；1-5月，全省房地产开发项目新开工面积5984.3万平方米，居全国第2位；增长9.2%，增速高于东部地区平均水平2.4个百分点。此外，2016年以来，山东省商品房销售一直