專題報告R e s e a r c h D e p t. 2020年1-4月房地產開發與銷售數據點評 ——房地产销售同比降幅收窄，土地市场改善 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 2020年4月房地產销售同比降幅收窄 2020年4月，全國房地產銷售面積为1.2億平方米，YOY-2.1%，降幅较3月收窄12个百分点；銷售金額為1.15萬億元，YOY-5%，降幅较3月收窄9.6个百分点。4月房地产销售均价为為9586元/平方米，MOM+6.4%,YOY-2.9%。4月房地产销售情况继续恢复。1-4月，全国房地产销售面积和销售金额分别为3.4亿平方米和3.19万亿元，YOY分别为-19.3%和-18.6%，銷售均價为9379元/平方米，YOY+0.84%。 開發投資增速提升、土地市场改善、新開工面積降幅收窄 2020年4月房地產投資金額為1.1萬億元，YOY+6.97%。1-4月累计房地產投資金額為3.3万亿元，YOY-3.3%，降幅较1-3月收窄4.4个百分点。分区域看，当月投资增速均实现同比正增长；其中西部表现亮眼，4月投资金额YOY+13.7%,1-4月累计投资金额YOY+3.7%；东部4月投资额稳健增长，YOY+4.1%,累计投资额YOY-3.1%,降幅较小；中部4月从疫情中加快复苏，单月增速转正，累计增速YOY-10.6%。 4月房地產開發企業到位資金1.34万亿元，环比持平，YOY-5.5%。得益于销售改善，来自定金和预付款的资金为4448亿元，MOM+12.9%,YOY-13.6%，降幅收窄6.8个百分点。国内贷款2014亿元，YOY+11.5%，国内可贷资金比较充裕；房企自筹资金4120亿元，YOY-10.2%。 随着销售情况好转，本月房企拿地更加积极，热门城市土地溢价率提升。4月土地購置面積為0.12億平方米，YOY+13.8%；土地成交价款722亿元，YOY+82.3%，土地单价6108元，YOY+60.1%,价格的提高反映了房企拿地向中心城市集中的趋势。新开工情况也环比继续改善，4月新开工面积为1.96亿平方米，MOM+9.7%,YOY-1.3%，降幅较上月收窄9.1%。1-4月，累计土地购置面积、土地成交价款和新开工面积YOY分别-12%、+7%和-18.4%。虽然近期销售端改善带动房地产市场短期较快复苏，但是今年由于受到疫情的冲击，销售端存在不确定性，房地产市场压力犹存，房企整体策略仍以合理补充土储和高周转为主。 圖1：單月銷售面積及增速（億平米、%） 圖2：單月銷售金額及增速(億元、%) 數據源：國家統計局，群益證券整理 數據源：國家統計局，群益證券整理 專 題 報 告Research Dept. 1此份報告由群益證券(香港)有限公司編寫，群益證券(香港)有限公司的投資和由群益證券(香港)有限公司提供的投資服務.不是.個人客戶而設。此份報告不能複製或再分發或印刷報告之全部或部份內容以作任何用途。群益證券(香港)有限公司相信用以編寫此份報告之資料可靠，但此報告之資料沒有被獨立核實審計。群益證券(香港)有限公司.不對此報告之準確性及完整性作任何保證，或代表或作出任何書面保證，而且不會對此報告之準確性及完整性負任何責任或義務。群益證券(香港)有限公司，及其分公司及其聯營公司或許在閣下收到此份報告前使用或根據此份報告之資料或研究推薦作出任何行動。群益證券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇員不會對使用此份報告後招致之任何損失負任何責任。此份報告內容之數據和意見可能會或會在沒有事前通知前變更。群益證券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇員或會對此份報告內描述之證¡@持意見或立場，或會買入，沽出或提供銷售或出價此份報告內描述之證券。群益證券(香港)有限公司及其分公司及其聯營公司可能以其戶口，或代他人之戶口買賣此份報告內描述之證¡@。此份報告.不是用作推銷或促使客人交易此報告內所提及之證券。 圖3：單月購置土地面積及增速(億元、%) 圖4：單月新開工面積及增速（億平米、%） 數據源：國家統計局，群益證券整理 數據源：國家統計局，群益證券整理 2020年政策主线仍是 “房住不炒”。因积压需求释放，短期房地产市场复苏较快；但是由于疫情全球化蔓延，今年消费者购买力预计受到显著影响，需求端存在压力。随着市场竞争加剧，预计杠杆率过高的企业难以为继，企业间并购增加；融资成本低、品牌竞争力强的龙头企业有望继续提高市占率。推薦萬科A(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等龍頭個股。 表：房地產運行數據 單位億元、億平米、億元 4月 MOM YOY 1-4月 YOY 1-4月降幅較1-3月變動 投資金額 11140 -5.98% 6.97% 33103 -3.30% 收窄4.4個百分點 新開工面積 1.96 9.71% -1.31% 4.7768 -18.40% 收窄8.8個百分點 銷售面積 1.20 -11.17% -2.13% 3.3973 -19.30% 收窄7.0個百分點 銷售金額 11498 -5.46% -4.99% 31863 -18.60% 收窄6.1個百分點 數據源：國家統計局 ，群益證券整理