业绩符合预期，深耕区域发展

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2020年04月30日 南都物业（603506.SH） 业绩符合预期，深耕区域发展 事件：南都物业发布2019年度报告和2020年第一季度报告。2019年公司实现营业收入12.44亿元，同比增长17.55%，归母净利润1.14亿元，同比增长24.09%，扣非净利润8246.36万元，同比增长18.79%。2020年第一季度公司实现营业收入3.33亿元，同比增长13.97%，归母净利润3034.3万元，同比增长11.87%，扣非净利润2457.5万元，同比增长16.73%。 点评： 2019年公司新签约面积约732.17万平方米，业绩稳健增长。截至2020年3月31日，公司累计总签约项目499个，累计总签约面积6,074.77万平方米，2019年新签物业服务项目77个，新签约面积约732.17万平方米，案场服务合同的新签数量为12个；顾问咨询合同的新签数量为1个。公司已实现覆盖长三角、渤海湾、珠三角和内陆省会等国内主要城市群的占点布局，通过标杆项目建设、品牌推广获取项目机会，强化公司区位优势和品牌影响力，助推规模增长。2019年公司毛利率同比增长0.35pct至22.44%；销售费用率下降0.5pct至2.17%，主要系公司加大项目一线的投入；管理费用率下降0.6pct至8.26%，主要系公司加大项目一线的投入；研发费用率下降0.05pct至0.12%，主要系公司减缓在信息化系统上的投入；财务费用率上升0.06pct至-0.22%，主要系公司将闲臵资金投入理财产品，利息收入减少。 疫情影响2020Q1新增项目较少，费用控制良好业绩保持稳定。受疫情影响，公司一季度新增项目较少，新签物业服务项目4个，新签约面积约19.16万平方米。公司毛利率同比下降0.25pct至26%。销售费用率同比下降0.31pct至1.16%；管理费用率下降0.65pct至12.06%；研发费用率下降0.04pct至0.06%。财务费用率下降0.4pct至-0.59%。 持续扩展服务领域，提升服务品质奠定公司发展基石。公司持续扩展服务领域，服务业态涵盖住宅、写字楼、商业综合体、产业园区、学校、特色小镇、政府共建项目等多种物业类型。以“全业态覆盖＋全周期基础业务服务”布局城市服务体系，不断完善服务内容，细化场景服务，提升服务品质。2020年公司将完成服务质量管理体系的升级，实现全国各项目服务品质提升。 投资策略：我们预测公司2020-2022年归母净利润为1.36/1.68/1.98亿元，同比增长19.6%/23.4%/17.6%，维持“增持”评级。 风险提示：劳务成本上涨风险、未能全部收回物业费风险、市场竞争加剧风险、房地产调控风险。 财务指标 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 1,059 1,244 1,401 1,607 1,838 增长率yoy（%） 29.2 17.6 12.6 14.7 14.3 归母净利润（百万元） 92 114 136 168 198 增长率yoy（%） 22.7 24.1 19.6 23.4 17.6 EPS最新摊薄（元/股） 0.68 0.85 1.02 1.25 1.47 净资产收益率（%） 14.8 16.4 17.1 18.2 18.2 P/E（倍） 30.3 24.4 20.4 16.5 14.1 P/B（倍） 4.4 3.9 3.4 2.9 2.5 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 增持（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 增持 最新收盘价 20.74 总市值(百万元) 2,781.79 总股本(百万股) 134.13 其中自由流通股(%) 25.00 30日日均成交量(百万股) 0.73 股价走势 作者 分析师 张俊 执业证书编号：S0680518010004 邮箱：zhangjun1@gszq.com 分析师 郑树明 执业证书编号：S0680520040003 邮箱：zhengshuming@gszq.com 相关研究 1、《南都物业（603506.SH）：业绩符合预期，进军剧院物业扩展全新品类》2019-10-29 2、《南都物业（603506.SH）：业绩符合预期，全国业务版图持续布局》2019-04-27 -18 %-9%0%9%18%27%37%46%2019-042019-082019-122020-04南都物业 沪深300 2020年04月30日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 流动资产 1099 1237 1333 1678 1866 营业收入 1059 1244 1401 1607 1838 现金 397 332 431 663 839 营业成本 825 965 1089 1241 1416 应收票据及应收账款 212 282 274 364 366 营业税金及附加 5 6 6 7 8 其他应收款 75 77 94 102 123 营业费用 28 27 34 37 40 预付账款 6 9 8 11 10 管理费用 94 103 122 137 153 存货 1 13 2 15 5 研发费用 2 2 3 3 4 其他流动资产 408 524 524 524 524 财务费用 -3 -3 -11 -16 -23 非流动资产 244 374 382 392 403 资产减值损失 5 -5 0 0 0 长期投资 0 0 0 0 0 其他收益 13 12 11 11 10 固定资产 38 38 40 43 46 公允价值变动收益 0 7 2 2 3 无形资产 1 1 1 1 1 投资净收益 17 24 23 28 30 其他非流动资产 205 335 341 348 356 资产处臵收益 0 0 0 0 0 资产总计 1343 1610 1715 2070 2268 营业利润 133 175 194 240 282 流动负债 696 876 871 1093 1122 营业外收入 0 1 1 0 1 短期借款 0 0 0 0 0 营业外支出 0 1 1 1 1 应付票据及应付账款 146 192 190 245 251 利润总额 133 175 194 240 282 其他流动负债 550 684 681 848 871 所得税 37 55 51 62 73 非流动负债 0 1 1 1 1 净利润 96 120 144 177 209 长期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 4 6 8 9 11 其他非流动负债 0 1 1 1 1 归属母公司净利润 92 114 136 168 198 负债合计 696 877 872 1094 1123 EBITDA 132 180 197 240 279 少数股东权益 8 12 19 29 40 EPS（元） 0.68 0.85 1.02 1.25 1.47 股本 103 134 134 134 134 资本公积 344 313 313 313 313 主要财务比率 留存收益 192 275 372 496 638 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E 归属母公司股东权益 639 722 824 948 1105 成长能力 负债和股东权益 1343 1610 1715 2070 2268 营业收入(%) 29.2 17.6 12.6 14.7 14.3 营业利润(%) 28.5 31.9 10.9 23.6 17.5 归属于母公司净利润(%) 22.7 24.1 19.6 23.4 17.6 获利能力 毛利率(%) 22.1 22.4 22.3 22.8 22.9 现金流量表（百万元） 净利率(%) 8.7 9.2 9.7 10.5 10.8 会计年度 2018A 2019A 2020E 2021E 2022E ROE(%) 14.8 16.4 17.1 18.2 18.2 经营活动现金流 155 193 118 256 191 ROIC (%) 13.7 15.7 16.4 17.4 17.4 净利润 96 120 144 177 209 偿债能力 折旧摊销 11 15 14 16 20 资产负债率(%) 51.9 54.4 50.8 52.8 49.5 财务费用 -3 -3 -11 -16 -23 净负债比率(%) -61.4 -45.2 -50.9 -67.7 -73.1 投资损失 -17 -24 -23 -28 -30 流动比率 1.6 1.4 1.5 1.5 1.7 营运资金变动 62 73 -3 109 18 速动比率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 其他经营现金流 5 11 -2 -2 -3 营运能力 投资活动现金流 -476 -224 3 4 2 总资产周转率 1.0 0.8 0.8 0.8 0.8 资本支出 25 28 8 10 11 应收账款周转率 6.0 5.0 5.0 5.0 5.0 长期投资 -390 -113 0 0 0 应付账款周转率 6.9 5.7 5.7 5.7 5.7 其他投资现金流 -841 -309 11 14 13 每股指标（元） 筹资活动现金流 242 -32 -23 -28 -17 每股收益(最新摊薄) 0.68 0.85 1.02 1.25 1.47 短期借款 0 0 0 0 0 每股经营现金流(最新摊薄) 1.15 1.44 0.88 1.91 1.42 长期借款 0 0 0 0 0 每股净资产(最新摊薄) 4.76 5.38 6.14 7.06 8.24 普通股增加 44 31 0 0 0 估值比率 资本公积增加 244 -31 0 0 0 P/E 30.3 24.4 20.4 16.5 14.1 其他筹资现金流 -46 -32 -23 -28 -17 P/B 4.4 3.9 3.4 2.9 2.5 现金净增加额 -79 -64 98 232 176 EV/EBITDA 18.1 12.1 10.6 7.8 6.1 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 xPpMxOmMrQoQoRpMmPaQaObRsQpPnPmMkPnNqNiNnNpObRmNzQwMoPmOwMtQnM 2020年04月30日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修