房地产行业2020年一季度广东区域市场报告：疫情“黑天鹅”按下复苏暂停键核心城市领衔回归正轨

2020年4月——2020年一季度广东区域市场报告疫情“黑天鹅”按下复苏暂停键核心城市领衔回归正轨保利投顾研究院出品 前言疫情“黑天鹅”爆发，全国房地产阶段性被按下“暂停键”，亦打断广东各城原来的周期走势。地产界对疫情的影响、市场的后期恢复、未来走势充满疑惑。因此，本报告基于对国内外环境和房地产政策的分析，落点广东区域及广东内部各城情况，探讨疫情的冲击程度、现阶段的复原程度，及对后市进行预判。具体将围绕以下问题展开：01 疫情黑天鹅出现，国外、国内环境巨变，对房地产的定调与政策有何影响，将走向何方？02 全国市场受到疫情冲击几何？恢复程度如何？广东市场又呈现何种特征？03 区域分化，广东分片区受疫情冲击如何？目前恢复情况如何？后势怎么走？ 保利投顾研究院致力于房地产研究，系统性剖析市场走势及前沿热点，前瞻性研判行业发展及企业战略。咨询服务领域电话：020-89899709邮箱：research@polyic.cn地址：广州海珠区阅江中路688号保利国际广场我们的优势：最具开发商思维的专业研究机构我们的愿景：做中国不动产行业研究的“最强大脑”FORFUTURE 宏 观 形 势 及 行 业 环 境 01 外围环境欧美经济衰退概率较大，我国宏观政策储备丰富，仍有对冲空间疫情“黑天鹅”爆发，全球经济受到巨大的实质创伤，欧美经济衰退概率大，世界贸易增长受到严重影响。外需不振将直接冲击我国出口端，间接影响居民收入和消费端。为应对经济衰退，全球各国货币宽松，其中美联储全力出手推出零利率和无限量QE，避免危机向实体传导。相比主要经济体的“低利率”水平，我国宏观政策工具储备仍丰富。资料来源：保利投顾研究院整理图：近期主要国家宽松货币和刺激财政政策操作主体时间措施美国3.17①将联邦基金利率区间下调1个点至0-0.25%；②7000亿美元大规模量化宽松；③③将银行贴现窗口的紧急贷款利率下调125个基点至0.25%，并将贷款期限延长至90天；④将数千家银行的准备金率降至零。3.19恢复商业票据融资机制，为美国家庭和企业提供信贷支持3.23宣布开放式的资金购买计划，重启“零利率+无限量QE”，按需不限量买入美债和MBS3.26美债短期收益率跌至负债，不排除美联储采用负利率3.25推出2万亿美元经济刺激方案，包括向美国纳税人派发现金、对企业的紧急援助等德国3.26议会批准1.1万亿欧元一揽子救助计划，授予政府无限制发债日本3.13进行计划外公开市场操作，提供1.5万亿日元的流动性，并招标买入2000亿日元的日本债券欧元区3.12、319额外增加1200亿欧元资产购买规模、宣布7500亿欧元紧急购债计划澳大利亚3.19两轮降息，利率水平0.25%为历史新低英国3.12降息50BP，利率水平0.25%为历史新低，购买国债目标4350亿英镑，公司债100亿英镑 327中央政治局会议再次明确“确保实现决胜全面建成小康社会”，通过政府消费带动需求，多项财政政策（提高赤字率、发行特别国债、增加地方债）、引导贷款市场利率下行等对冲疫情影响。02 国内环境：政策基调决胜小康稳增长，明确对冲政策升级，将迎政策刺激密集期资料来源：保利投顾研究院整理图：327中央政治局会议要点解读图：2019年至今历次中央会议表述再提“努力完成全年经济社会发展目标任务”解读：表述从“实现”调整为“完成”，但程度上并没有削减。表明GDP目标不一定是5.6%，需由两会确定。首提“合理增加公共消费”解读：公共消费含行政管理、国防、教科文卫、社会救济、劳动保险等方面支出。表现居民端难以释放的情况下通过政府带动消费。增加“适当提高财政赤字率”、“发行特别国债”、“增加地方政府专项债规模”解读：财政压力大，预计赤字率超3%成定局；政府发行特别国债为财政、货币政策宽松做腾挪空间；地方专项债释放信号更明确。首提“引导贷款利率下行”解读：预计后续降息降准成必然；3月30日OMO下调0.2%，预计4月MLF、LPR利率相继下调。经济目标扩大消费财政政策货币政策表述2019年第一、二季度2019年第四季度2020年第一季度经济目标稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官（2月）努力实现目标、实现全面小康（3月）努力完成目标、确保实现全面小康积极的财政政策加力提效大力提效增质更加积极有为稳健的货币政策松紧适度灵活适度更加灵活适度目前具体经济目标仍未公布，有待两会确认。 随着我国宏观环境进一步趋于宽松，我国首套和二套房贷利率呈现下降趋势，预计4月份5年期LPR利率会进一步下调。但中央对于降首付仍较敏感，大范围大幅度下降可能性低，但部分银行针对指定群体定向降低首付存在机会。02 国内环境：货币政策-购房利率端影响迎近年最宽松时期，房贷利率有望下调，其中首付比例下调仍比较敏感资料来源：保利投顾研究院整理5.52%5.50%5.84%5.81%3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%2018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-03首套平均房贷利率全国二套房贷平均利率图：近两年全国首套、二套房贷款平均利率走势（%）5.45%5.77%2月20日5年期以上LPR下调至4.75%城市政策/松动方向温州融360报告显示，多家大行二套首付由原来6成下降至4成，官方回应早期就存在4成首付，并非近期调整陕西宝鸡争取降低首套房贷款首付比例，发文撤回中山浦发银行外地人一套在供且中山无房，二套可贷款（此前二套不能贷款）重庆主城区部分银行（工行/交行/招行/建行/重庆银行）针对首次购房者（就业单位要好，如老师/公务员/世界500强员工），可2成首付（此前要3成）表：近期首套/二套首付变动情况政策动向 当前资金面宽松，房企发债频率增加，整体融资成本也有明显下行。在相对充裕的资金补充下，房企拿地积极性提高，华东及部分重点二线城市如沈阳、成都等土拍热度高企，也是市场复苏较快的地区，有利引导客户预期向好。02 国内环境：货币政策-房企融资端影响房企融资成本下降，带动土拍热度提升，有助改善客户预期0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%05001000150020002500银行贷款信托境内债券境外债券股权融资一二线城市宅地溢价率图：监测房地产企业融资总量及一二线宅地溢价率（亿元）表：3月热点城市土拍溢价率及热点地块区域城市平均溢价率区域城市平均溢价率华东合肥27%华中洛阳89%南昌40%宁波26%九江38%杭州17%上饶26%温州13%华南东莞47%苏州12%深圳20%佛山14%西部昆明22%东北沈阳35%南宁20%海西泉州86%成都18%城市拿地详情溢价率徐州正荣以5.7亿元拿下徐州宅地，楼面价8639元/㎡107%洛阳正弘以5.75亿元竞得伊滨区一地块，楼面价2905元/㎡165%广州广州城投23.6亿元夺越秀宅地，楼面价47616元/㎡，新单价地王0成都天府新区2宗综合地引30余家房企参拍，均以封顶价+无偿移交统筹住房面积比例23%成交，竞得企业为蓝光、佳兆业。49%苏州6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块竞拍，有超70家房企争夺，86家房企争夺一宗地，6幅地块一天揽金约124亿元11.6%资料来源：保利投顾研究院整理 财政政策更加积极有为，基建作为稳投资、稳经济、稳就业对冲政策已先行。近期中央政治局常委会强调加快新基建进度，20多个省市政府工作报告提及加大基建投资，有利于引导客户预期，刺激需求。近期地方基建提速表现：◼合肥：城市轨道交通第三期规划建设受批复，总投资798.08亿元；◼徐州：城市轨道交通第二期建设规划获批复，总投资为535.9亿元；◼西宁：曹家堡机场三期扩建工程获批复，项目总投资约105.1亿元；◼深圳：深圳机场三跑道扩建工程获批复，项目总投资约123.3亿元；◼鹰潭：鹰潭港总体规划获批复，该港口总投资约44.5亿元。2020年轨道交通建设待批复城市：◼8个城市新一期地铁建设规划待批复：佛山、济南、温州、宁波、石家庄、青岛、无锡、昆明；◼5个城市地铁规划调整待批复：深圳、广州、东莞、福州、南昌。基建投入较高省份-重点项目2020年度投资计划：◼广东：总投资7000亿，基础设施计划投资4412亿，占比63%；◼浙江：总投资4150亿，交通建设工程2063亿，占比达49.7%；◼江苏：总投资5410亿，基础设施计划投资2212亿，占比40.9%表：近期地方基建提速表现及2020年轨道交通待批复城市图：25省公布重点项目投资计划（万亿元）5.90 5.00 4.40 3.84 3.79 3.38 3.30 3.05 2.72 0.70 0.60 0.50 0.82 0.50 0.84 0.42 0.34 0.54 0.25 0.15 0123456广东云南四川福建山西陕西河南湖北浙江山东重庆甘肃广西河北江西湖南黑龙江海南宁夏江苏贵州北京西藏上海安徽长期总投资规模2020年投资规模资料来源：各地发改委及公开资料，保利投顾研究院整理02 国内环境：财政政策“稳经济”下基建投资将加速，配套落地可提升客户预期 03 房地产行业政策政策储备空间大，将以“保量稳价”为目标2020年当前政策后续可能释放空间极限空间首套不低于30%，认房认贷，二套最高首付70%首付比例直接下调首付比例很敏感，更可能放松认房又认贷的条件直接下调首套首付20%二套首付30%基于LPR加点贷款利率降息降准后，LPR持续下调LPR持续下调，且加点下调或减基点普遍本地限购两套，外地凭社保限购一套购房资格持续通过人才引进、落户松绑等方式优化，或降低社保年限要求取消限购，允许第三套贷款表：当前一二线城市需求端政策及可释放空间回顾2008年救市政策先后出台：首付降至两成、利率最低为基准7折等。当前“四限”严控程度高，后续完全可能持续松动，一方面政策储备空间很大，客观上具备政策放松条件，另一方面考虑到全年GDP目标压力，楼市政策将以“保量稳价”为目标，需要在需求端政策有所优化。资料来源：保利投顾研究院整理 327政治局未提及房地产，大松难期，小松有望的基调延续。近期多个省市政策微调，主要集中在供应端，包括预售条件调整、拿地付款分期、延长交付期等。需求端方面，直接放开限购较敏感，多以人才为突破口放松。房企端支持政策方向城市土地出让金缓缴/分期缴纳苏州、常州、广东梅州、江门、珠海、河南鹤壁、江西抚州、广西钦州、湖南降低竞买保证金比例九江、珠海降低预售条件山东、石家庄、苏州、常州、广东梅州、深圳、河南鹤壁、江西抚州、九江、广西钦州、玉林、南通启东、长春放宽预售资金监管长春、石家庄、玉林、南通启东、湖南延长工期/交付延期九江、安徽、南通启东、江门加快网签深圳调整/延期缴纳税款山西、益阳表：近期各地政策动向需求端刺激政策类型城市政策方向人才限购广州白云、佛山、江门降低人才购房门槛，佛山降至中专，广州白云北部四镇、江门降至大专珠海适时研究调整房地产市场政策，合理优化房地产调控措施人才落户济南、青岛、苏州人才范围扩大大、力度加大，但对整体市场影响有限人才购房租房补贴温州、广州南沙、汕头、苏州、盐城、天津购房补贴泸州、益阳一次性补贴、契税优惠地方发文撤回济南3.153.17撤回在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受限购政策约束浙江海宁3.24当晚撤回“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂停执行一个月资料来源：保利投顾研究院整理03 房地产行业政策出台较多房企支持政策，默许以人才政策为突破口 0246810121416(90)(60)(30)030609020042005200620072008200