房地产开发业务流程、会计处理及评价指标

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 房地产开发业务流程、会计处理及评价指标 [Table_Title2] [Table_Summary] 主要内容: 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批。由于上述特点，房企开发流程较为复杂，房企的会计核算和财务分析具有一定的特殊性。本文详细梳理了房地产开发各阶段的操作流程及会计处理，并且提出了适用于房地产开发企业的财务分析评价指标。 ► 土地获取阶段 获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，同时，土地成本也是商品房成本的重要组成部分。房地产开发企业获取的土地使用权根据用途不同应确认为不同科目，当其用于建造房屋来出售时应计入开发成本，而当其用于赚取租金或资本增值时应计入无形资产。 ► 开发建设阶段 房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。开发阶段涉及的成本项目主要有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费和期间费用，需要经过归集和分配分别计入对应项目的开发成本中。 ► 房屋销售阶段 房屋销售包括预售和现房销售两种方式，为了加快资金周转，房企通常采取预售的方式。房企预售一般在项目的开工后竣工前，各地对房企预售条件不尽相同，在不同时间段会根据调控对预售流程做出调整。由于预售制度，房企的销售回款需计入预收账款科目，在竣工交付后达到了结算条件才可确认收入，因此房企的收入确认一般会滞后销售1-2年。 ► 房企财务分析指标 由于房地产开发周期长、收入确认滞后、存货占比大且无法快速去化等特点，因此对房地产企业的财务分析指标需要进行一定的优化。本段，我们对适用于房地产企业的公司规模指标、盈利能力指标、营运能力指标、财务杠杆指标和偿债能力指标进行详细的介绍。 ► 投资建议 行业方面，在国家“房住不炒，稳字当头”的政策及严控金融风险的情况下，行业保持平稳发展是未来政策的主要基调。房企方面，虽然受疫情影响，销售整体承压，但行业集中度提升的逻辑不会改变，预计疫情过后，头部房企的集中度将进一步提升，并且在货币及财政政策更为积极的情况下，房企的融资环境有望持续改善。当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息率高，我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展。相关受益标的包括华夏幸福、融创中国、龙湖集 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn -28%-22%-16%-9%-3%3%2019/042019/072019/102020/012020/04房地产沪深300证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2020年04月12日 49430 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。 风险提示 房地产调控政策的不确定性，销售不及预期。 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2018A 2019E 2020E 2021E 2018A 2019E 2020E 2021E 000002 万科A 26.88 增持 2.99 3.44 4.15 4.95 9.0 7.8 6.5 5.4 600048 保利地产 14.69 增持 1.58 2.23 2.71 3.28 9.3 6.6 5.4 4.5 000656 金科股份 7.88 买入 0.73 1.06 1.36 1.62 10.8 7.4 5.8 4.9 000961 中南建设 7.71 增持 0.59 1.14 1.93 2.43 13.1 6.8 4.0 3.2 资料来源：Wind，华西证券研究所 eX9UuZvXmXiZlX8ZwVpPsQaQbPbRtRmMoMpPfQpPtPfQnMmQ9PqRpPuOqNtRxNrQnQ 证券研究报告|行业深度研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 房地产开发流程及会计核算 ................................................................................................................................................. 4 1.1. 土地获取阶段 ..................................................................................................................................................................... 4 1.2. 开发建设阶段 ..................................................................................................................................................................... 8 1.3. 房屋销售阶段 ................................................................................................................................................................... 12 2. 房地产企业财务分析指标 ................................................................................................................................................... 16 2.1. 公司规模指标 ................................................................................................................................................................... 16 2.2. 盈利能力指标 ................................................................................................................................................................... 17 2.3. 营运能力指标 ................................................................................................................................................................... 18 2.4. 财务杠杆指标 ................................................................................................................................................................... 19 2.5. 偿债能力指标 ................................................................................................................................................................... 20 3. 投资建议 ............................................................................................................................................................................... 21 4. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 21 图表目录 图1 房企以出让方式获取土地流程图 ................................................................................................................................... 6 图2 房企开发建设流程及相关主要证件 ............................................................................................................................... 8 图3 房地产开发企业成本核算流程 ..................................................................................................................................... 10 图4 房地产开发企业成本费用归集与分配 ......................................................................................................................... 11 图5 房企销售流程及现金流流向......................................................................................................................................... 12 表1 土地获取方式 ..............................................................................................................................................