房地产财务分析宝典系列专题之一：房地产开发业务流程、审批要求及会计处理

2017年 6月工商企业二部房地产行业研究团队李宁电话：010-88090015邮箱：lining@chinaratings.com.cn袁也电话：010-88090035邮件：yuanye@chinaratings.com.cn王旋电话：010-88090049邮件：wangxuan@chinaratings.com.cn市场部电话：010-88090123邮件：cs@chinaratings.com.cn中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn 电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街 28号院盈泰中心 2号楼 6层专题报告 2017年第**期 总第**期房地产开发业务流程、审批要求及会计处理---------房地产财务分析宝典系列专题之一理 内容摘要 受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。本文我们梳理了房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段，明确了各个阶段需注意的节点和前提条件，整理了各阶段的会计处理方法，并且提示了在目前调控趋严的市场环境下房企开发流程发生了哪些变化，为之后的房企会计科目分析、“明股实债”模式研究和财务指标分析做铺垫。 中债资信房地产开发业务流程及会计处理1一、 概述 房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。 专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点；基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异；第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式“明股实债”，对房企隐藏在表外的风险做出揭示；第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。 本文为房地产财务分析宝典系列专题第一篇，主要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关会计处理的梳理。敬请期待后续房企会计科目风险关注、“明股实债”模式分析、财务指标分析篇。 二、 房地产企业开发流程 图1 房地产企业开发流程及关键要素 资料来源：公开资料，中债资信整理 （一）土地获取阶段 中债资信房地产开发业务流程及会计处理21、土地获取方式 土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂”受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。“招拍挂”方式的具体区别如下： 表1 “招拍挂”方式对比表 挂牌交易 拍卖 招标 底价是否公开 公开 不公开 不公开 底价由谁确定 委托人 拍卖委员会 招标委员会 集体决策组织 不需要 设立拍卖委员会 设立招标委员会 报价方式 交易中心电脑报价终端报价 现场举牌 填写投标书 报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会 竞买（投）人数 大于或等于1人 大于或等于2人 大于或等于2人 竞价规则 根据各地土地出让制度 根据各地土地出让制度 综合利用条件最佳者得 公告发布地点 一般在交易中心和互联网发布 交易中心和互联网， 并在指定报刊刊登 交易中心和互联网， 并在指定报刊刊登 资料来源：公开资料，中债资信整理 2、土地获取流程 房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2： ① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等； ② 支付保证金后参与“招拍挂”竞得土地； ③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》； ④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》； ⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。 图2 房地产企业土地获取一般流程 资料来源：公开资料，中债资信整理 竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提高至60%），并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求，具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析—房地产行业土地供应专题报告》。 3、获取土地阶段的会计核算 中债资信房地产开发业务流程及会计处理3根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为： （1）土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下： 1.竞拍前支付保证金 2.竞拍成功后支付剩余出让金（保证金一般可以抵缴出让金） 3.缴纳契税和印花税 借：其他应收款—竞拍保证金 贷：银行存款 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金 贷：银行存款 其他应收款—竞拍保证金 借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—契税 税金及附加 贷：银行存款 （2）土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处理如下： 1.支付土地出让金 2. 缴纳契税和印花税（印花税在缴纳时计入管理费用） 3. 土地使用权每年摊销额 借：无形资产—土地使用权 贷：银行存款 借：无形资产—土地使用权 管理费用 贷：银行存款 借：管理费用 贷：累计摊销 4、获取土地阶段税务处理 房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。 契税税率由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%），在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款；契税一般不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。 印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5‰，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。会计处理方面，应在管理费用账户核算。 （二）开发建设阶段 1、房地产开发建设流程 房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。 图3 房地产开发建设阶段一般流程 中债资信房地产开发业务流程及会计处理4 资料来源：公开资料，中债资信整理 房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商（通常需要半年至一年）；此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》；与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同；根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》；进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下： 图4 房地产开发一般施工流程 资料来源：公开资料，中债资信整理 项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案；二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交 “四证1”和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。 2、开发建设阶段的会计核算 房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。 包工包料承包和发包方控料（甲控材）承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开 1《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》 中债资信房地产开发业务流程及会计处理5发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下： 收到建筑施工企业建筑安装发票时 借：开发成本—基础设施费 —建筑安装工程费—土建工程费 —安装工程费 ...... 贷：银行存款/应付账款等 包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下： 1.购入材料、设备时 2.将材料提供给建筑公司时 3.收到建筑公司发票时 借：工程物资—主体结构材料 —设备 贷：银行存款/应付账款 借：开发成本—建筑安装工程—土建工程费 —安装工程费 贷：工程物资—主体结构材料 —设备 借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费 —安装工程费 ...... 贷：银行存款/应付账款等 3、开发建设阶段的税务处理 一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。 城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6~30元/平方米/年）。通过“招拍挂”方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。 房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。 （三）销售（预售）阶段 1、销售（预售）条件 根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：