电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2020年3月24日 龙湖集团（00960.HK） 7城销售超百亿，2020年目标2600亿 核心观点： 2019年越秀地产营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%，毛利润率和净利润率均有所下降。销售增长20.9%，7城销售规模超百亿。拿地偏积极，24%的土地储备是通过收并购的方式获得。净负债率51%，保持合理、安全的负债水平。 一、深耕成效显著，7城销售超百亿 2019年，龙湖集团实现销售金额2425.0亿元，同比增长20.9%，长三角区域的贡献度最大，且贡献度明显提升，占比较2018年增加6.1个百分点。另外，单城市产能在不断的提高，2019年已经有7城的销售规模超100亿。 二、营业收入和利润双升，但利润率小幅下滑 2019年龙湖集团实现营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%，毛利润508亿元，同比增长28.5%，净利润265.5亿元，同比增长27.1%，毛利润率和净利润率小幅下滑。 三、投资偏积极，收并购占比24% 2019年龙湖集团新增土地储备1731万平方米，投销比120%，逆势纳储。高能级城市总建筑面积占比84%，货值占比88%。土地储备合计6814万平方米，存续比为4.9，可支持未来至少5年发展所需。 四、负债水平安全，境内外评级均为投资级 2019年，龙湖集团净负债率51%，较2018年下降1.9个百分点。货币资金609.5亿元，同比增加34.7%，现金短债比4.4倍，短期内没有偿债压力，且短期偿债能力较2018年进一步提升。 2019年，龙湖集团依然保持着低成本、多渠道的融资优势，境内外评级均为投资级，融资成本4.54%，较2018年微降。 相关研究： 月度数据点评：7月销售保持韧性，投资增速或将继续下行 20190814 2019年7月地产月报：融资约束强化土地市场偏弱，预计市场全年呈前高中低后平趋势 20190806 2019年中期策略报告——七月流火，行情难将持续 20190702 2019年年度策略报告——刚需刚改主导行情， 2019战略年再延续 20190822 2019年报综述——回归核心，内圣外王 20190508 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 徐鹏 17601350466（微信号） xupeng@ehconsulting.com.cn 李海燕 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2019行业环境的不确定性增加，龙湖集团秉承“空间即服务”的战略，坚持地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务协同发展，实现营业收入和利润的持续增长，但净利润率表现却不佳。净负债率51%，债务水平处于行业低位。 一、深耕成效显著，7城销售超百亿 2019年，龙湖集团实现销售金额2425.0亿元，同比增长20.9%，销售面积1424万平方米，同比增长15.2%，销售均价17032元/平方米，较2018年上涨4.9%。 从区域的角度来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中的合同销售额分别为832.9亿元、592.0亿元、522.5亿元、263.0亿元及223.6亿元，分别占集团合同销售金额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。长三角区域的贡献度最大，且贡献度明显提升，占比较2018年增加6.1个百分点，而环渤海区域的贡献度相应下降，占比较2018年下降12.8个百分点。其他区域基本保持稳定。 从城市能级的角度来看，龙湖集团的销售额主要来自于二线城市的贡献，一线和香港贡献11%，重庆、杭州、成都等领先二线城市贡献51%，长沙、沈阳、西安等其他二线城市贡献27%，环都市圈卫星城贡献9%，如南通、绍兴、嘉兴、泉州等，烟台、威海等三线城市贡献2%。 另外，龙湖集团深耕战略的成效逐渐显现，2019年已经有7城的销售规模超100亿，分别为重庆、杭州、成都、南京、北京、武汉和青岛。沈阳、长沙等城市的销售额已然接近百亿，2020年有望成为新的超百亿城市。 2020年龙湖集团继续追求规模稳步增长，将销售目标定位2600亿元，同时注重产品、服务、运营和资本等综合能力的打造。 （注：一线&香港是指北京、上海、广州、深圳、香港；领先一线是指重庆、杭州、成都、青岛、南京、武汉、济南、天津、苏州、厦门；其他二线是指长沙、沈阳、西安、无锡、宁波、合肥、大连、珠海、昆明、贵阳、南昌、福州、南宁、郑州、石家庄、太原；环都市圈卫星城是指南通、绍兴、嘉兴、温州、常德、保定、赣州、常州、佛山、东莞、漳州、中山；其他三线是指烟台、威海、玉溪、咸阳、茂名） 图表：2015-2019年龙湖集团销售金额和销售面积及同比（亿元、万平方米） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 数据来源：亿翰智库、企业年报 图表：2018年和2019年龙湖集团销售额区域贡献度 数据来源：亿翰智库、企业年报 注：外环为2019年，内环为2018年 二、营业收入和利润双升，但利润率小幅下滑 2019年龙湖集团实现营业收入1510.3亿元，同比增长30.4%。其中物业投资业务收入57.9亿元，同比增长41.5%。从各城市对龙湖营业收入的贡献度来看，2019年重庆、济南、成都和杭州等城市的贡献居前，分别贡献营业收入300.5亿元、139.3亿元、134.8亿元、121.8亿元，其中杭州的贡献度明显下降，营业收入较2018年下降38.3%。 2019年龙湖集团实现毛利润508亿元，同比增长28.5%，毛利润率33.6%，高于EH50房企平均毛利润率。净利润265.5亿元，同比增长27.1%，净利润率17.6%，较2018年下降0.5个百分点，但依然高于EH50房企平均净利润率。 图表：2015-2019年龙湖集团营业收入及同比（亿元） -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%05001000150020002500300020152016201720182019销售金额销售面积销售金额同比销售面积同比34.40%27.90%23.50%10.70%3.50%环渤海长三角西部华南华中 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 数据来源：亿翰智库、企业年报 图表：2018年和2019年龙湖集团营业收入各城市贡献度 数据来源：亿翰智库、企业年报 图表：2014-2019年龙湖集团毛利润率和净利润率 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0200400600800100012001400160020152016201720182019营业收入同比0%5%10%15%20%25%2019年2018年 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 数据来源：亿翰智库、企业年报 三、投资偏积极，收并购占比24% 2019年龙湖集团新进11个城市，共获取90幅地块，新增土地储备1731万平方米，权益面积为1273万平方米，投销比120%，与2018年相比，拿地积极性有所下降，总体来看依然是逆势纳储，众所周知，2019年融资环境异常严峻，房企资金链面临严峻的考验，大多数房企放缓拿地节奏。 从拿地方式上看，2019年房地产行业呈现洗牌格局，企业间的收并购频频发生，对于有资金实力的房企而言是低价获取优质地块的绝佳时期，龙湖集团把握收并购窗口期，报告期内，24%的土地储备是通过收并购的方式获得，一定程度上降低了新增土地储备的成本，后期的毛利润率有望进一步提升。 从区域的角度来看，龙湖新增土地储备区域分布比较均衡，其中环渤海地区、华南地区、长三角地区和西部地区的占比分别为25.5%、22.3%、21.5%和20.2%。报告期后，新增土地储备232万平方米，加大对华南地区的布局，占比40%，远超长三角、环渤海等地区。 从城市能级的角度来看，高能级城市总建筑面积占比84%，货值占比88%。具体来看，一线城市总建筑面积占比8%，领先二线城市总建筑面积占比36%，其他二线城市总建筑面积占比30%，环都市圈卫星城总建筑面积占比10%，其他三线城市总建筑面积占比16%。 截止2019年12月31日，龙湖集团土地储备合计6814万平方米，存续比为4.9年，可支持未来至少5年发展所需。但从2014年-2019年的总体存续比来看，2019年的存续比达到近6年来的最低水平。土地储备的平均成本为5737元/平方米，为当期销售单价的33.7%。 图表：2014-2019年龙湖集团新增土储和总土储及投销比（万平方米） 0%5%10%15%20%25%30%35%40%201420152016201720182019毛利润率净利润率 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 数据来源：亿翰智库、企业年报 图表：2018年和2019年龙湖集团新增土储区域占比 数据来源：亿翰智库、企业年报 注：外环为2019年，内环为2018年 四、负债水平安全，境内外评级均为投资级 面对复杂多元的房地产下半场，龙湖集团始终坚持稳健的财务管理策略，力求平稳发展，保持合理、安全的负债水平。2019年，龙湖集团净负债率51%，较2018年下降1.9个百分点，龙湖集团的净负债率水平一直保持行业低位，且远低于EH50房企平均净负债率水平。货币资金609.5亿元，同比增加34.7%，现金短债比4.4倍，覆盖短期债务4倍，短期内没有偿债压力，且短期偿债能力较2018年进一步提升。 2019年，龙湖集团依然保持着低成本、多渠道的融资优势，境内外评级均为投资级，融资成本4.54%，较2018年微降。龙湖集团的低融资成本，使得许多房企望尘莫及，2019年龙湖在境内发行22亿元公司债及20亿元住房租赁专项公司债，利率在3.9%-4.7%之间，期0%50%100%150%200%250%010002000300040005000600070008000201420152016201720182019新增土地储备总土地储备投销比35.90%24.90%22.70%12.30%4.20%西部长三角环渤海华中华南 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 限介于5年至7年之间。在境外成功发行8.5亿美元优先票据，利率为3.95%，期限是10年。