市场化外拓显成效

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价： 8.60港元 现价： 6.84港元 预期升幅： 26% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2020.03.06 收盘价（港元） 6.84 总股本（百万股） 32.87 总市值（亿港元） 224.82 净资产（亿港元） 13.00 总资产（亿港元） 37.07 每股净资产（港元） 0.40 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《对内优化结构，对外积极拓展》20190827 《起步早规模大品质优，规模成长有保障》20180928 《在管面积稳步增长，业绩增长确定性强》20180826 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 联系人: 宋婧茹 songjingru@xyzq.com.cn SAC：S0190118010135 ＃dyStockcode＃ 02669 .HK ＃dyCompany＃ 中海物业 港股通（深） ＃title＃ 市场化外拓显成效 ＃createTime1＃ 2020年03月08日 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入(百万港元) 4,155 5,546 7,137 9,116 同比增长(%) 23.7 33.5 28.7 27.7 净利润(百万港元) 402 529 707 937 同比增长(%) 31.1 31.5 33.8 32.4 毛利率(%) 20.4 20.6 21.2 21.8 净利润率(%) 9.7 9.5 9.9 10.3 净资产收益率(%) 40.7 35.5 35.6 35.5 每股收益(港仙) 12 16 22 28 每股股息(港仙) 4.0 4.8 6.5 8.5 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  维持“买入”评级，上调目标价至8.60港元：公司通过优化内部业务结构，理清了各项业务的发展路径，开拓了更多样化的增值服务；市场化外拓取得初步成效，我们看好中海物业的综合实力和专业能力在多元化业态上的拓展。我们预计公司2020/2021年营业收入分别为71.4和91.2亿元，分别同比增长28.7%和27.7%，净利润分别为7.1和9.4亿元，分别同比增长33.8%和32.4%。我们维持公司的 “买入”评级，上调目标价至8.6港元，基于2020/2021年40/30倍PE，较当前股价还有26%的上升空间。  招兵买马加速扩张，市场化外拓显成效：公司自2018年以来，实行新的发展战略，首先加强了人才队伍建设力度，2018/2019年分别新增6101和4789人，到2019年末达到40904人，目前公司自有员工数量是上市物管公司里面最多的。其次，公司加大市场化外拓的力度，2018/2019年市场化外拓的面积达到1150和1504万平米，2019年市场化外拓项目面积超过内接面积。同时，公司借助国资背景与良好的政商关系，积极承接各类政府、公建项目，在管物业类型丰富，在商办写字楼领域行业领先。我们看好中海物业的综合实力和专业能力在多元化业态上的拓展。  发展思路更清晰的增值服务：2019年公司进行业务重整，将增值业务划分为非业主增值（对开发商及其他物管公司的服务）和业主（对小区业主）增值服务，并新增了停车位买卖业务，增值服务的发展思路更清晰。非业主增值服务方面，公司抓住开发商痛点，开拓了审图及验房服务，业务量逐年提升。停车位买卖业务，公司2018年底购入了超过3000个停车位，随着车位价值的逐年提升，将为公司带来稳定的收入和利润。  委任新主席，优化企业管治：公司于2月7日委任张贵清为公司的董事会主席及执行董事，原主席颜建国不再兼任公司董事会主席，但仍然是中海集团的董事会主席。张贵清于1995年加入中国海外集团，出任过不同业务部门工作，并担任过苏州、深圳及而北方区域公司总经理，拥有超过24年的房地产开发及企业管理经验。我们认为公司委任新的专职主席有利于优化企业管治。 风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(评级) 报告正文  招兵买马加速扩张，市场化外拓显成效：公司自2018年以来，实行新的发展战略，首先加强了人才队伍建设力度，2018/2019年分别新增6101和4789人，到2019年末达到40904人，目前公司自有员工数量是上市物管公司里面最多的。其次，公司加大市场化外拓的力度，2018/2019年市场化外拓的面积达到1150和1504万平米，2019年市场化外拓项目面积超过内接面积。同时，公司借助国资背景与良好的政商关系，积极承接各类政府、公建项目，在管物业类型丰富，在商办写字楼领域行业领先。我们看好中海物业的综合实力和专业能力在多元化业态上的拓展。 图1、公司员工数量 图2、公司市场化外拓面积 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  中国海外销售加速：中国海外销售加速，2019年合约销售面积达到1794万平米，同比增长13%，增速达到近4年新高。中国海外2019年新获取土储1140万平米，预计到2019年底，其中总土储约6360万平米，且绝大部分位于一、二线城市，可为中海物业提供高品质的在管物业项目。另外中海宏洋拥有超过2000万平米的土地储备，可保障中海物业在管面积的稳步提升。 图3、中国海外合约销售面积 图4、中国海外土储 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  发展思路更清晰的增值服务：2019年公司进行业务重整，将增值业务划分为非业主增值（对开发商及其他物管公司的服务）和业主（对小区业主）增值服务，并新增了停车位买卖业务，增值服务的发展思路更清晰。非业主增值服务方面，公司抓住开发商痛点，开拓了审图及验房服务，业务量逐年提升。停车位买卖业务，公司2018年底购入了超过3000个停车位，随着车位价值的逐年提升，将为公司带来稳定的收入和利润。 mNtNnQqOyRpPnNrNsPoQnP7NdN8OmOmMnPqQkPoOmPiNmNoObRqRuMwMnQtNxNpPmM 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(评级)  委任新主席，优化企业管治：公司于2月7日委任张贵清为公司的董事会主席及执行董事，原主席颜建国不再兼任公司董事会主席，但仍然是中海集团的董事会主席。张贵清于1995年加入中国海外集团，出任过不同业务部门工作，并担任过苏州、深圳及而北方区域公司总经理，拥有超过24年的房地产开发及企业管理经验。我们认为公司委任新的专职主席有利于优化企业管治。  维持“买入”评级，上调目标价至8.60港元：公司通过优化内部业务结构，理清了各项业务的发展路径，开拓了更多样化的增值服务；市场化外拓取得初步成效，我们看好中海物业的综合实力和专业能力在多元化业态上的拓展。我们预计公司2020/2021年营业收入分别为71.4和91.2亿元，分别同比增长28.7%和27.7%，净利润分别为7.1和9.4亿元，分别同比增长33.8%和32.4%。我们维持公司的 “买入”评级，上调目标价至8.6港元，基于2020/2021年40/30倍PE，较当前股价还有26%的上升空间。 表1、物管行业估值表 代码 公司 股价 市值 EPS PE PB 息率 ROE （港元） （亿港元） 2018A 2019E 2020E 2021E 2018A 2019E 2020E 2021E 2018A (%) (%) 1755.HK 新城悦服务 16.20 133 0.24 0.34 0.51 0.73 60.8 43.5 28.7 19.9 13.5 0.7 30.1 1778.HK 彩生活 4.30 61 0.38 0.37 0.42 0.49 10.2 10.6 9.2 7.9 1.7 4.2 20.0 1995.HK 永升生活服务 8.45 130 0.09 0.15 0.22 0.30 84.5 50.7 34.7 25.0 11.3 0.3 17.6 2669.HK 中海物业* 6.84 225 0.12 0.16 0.22 0.28 57.0 42.8 31.1 24.4 17.3 0.6 40.7 2869.HK 绿城服务 10.20 285 0.15 0.22 0.28 0.36 61.2 41.7 32.8 25.5 10.4 0.7 22.8 3319.HK 雅生活服务 36.95 493 0.62 0.93 1.22 1.76 53.6 35.8 27.3 18.9 7.9 0.9 23.2 3662.HK 奥园健康 8.45 61 0.17 0.21 0.35 0.48 44.7 36.1 21.6 15.9 7.0 0.8 66.2 6049.HK 保利物业 69.80 386 0.63 0.90 1.22 1.56 99.7 69.5 51.6 40.3 3.4 na 64.9 6098.HK 碧桂园服务 32.10 870 0.37 0.55 0.74 1.04 78.1 52.2 39.0 27.8 17.1 0.3 50.1 2606.HK 蓝光嘉宝 48.40 86 1.68 2.50 3.55 3.93 25.9 17.4 12.3 11.1 18.4 na 67.1 9909.HK 宝龙商业 11.36 68 0.30 0.35 0.49 0.67 34.1 29.2 20.9 15.3 2.8 na 81.7 9928.HK 时代邻里 7.13 65 0.07 0.15 0.26 0.37 91.7 42.8 24.7 17.3 4.4 na 88.7 平均 58.5 39.3 27.8 20.8 9.6 1.1 37.3 资料来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 *中海物业为港币报表  风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；增值业务拓展不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(评级) 附表 资产负债表 单位:百万港元 利润表 单位:百万港元 会计年度 2018A 2019E 2020E 2021E 会计年度 2018A 2019E 2020E 2021E 流动资产 3,263 3,837 4,528 5,338 营业收入 4,155 5,546 7,137 9,116 货币资金 2,398 2,561 2,980 3,463 营业成本 3,306 4,406 5,624 7,131 按金及预付款 61 61 61 61 其它收益 49 42 46 54 应收账款 766 955 1,177 1,454 管理费用