中国奥园地产集团有限公司（3883.HK）迄今为止最高的增长目标

第三方相关研究.全民教育平台公司注意物业发展│香港│2018年3月15日香港加（没变化）共识评分*：买8持0卖0时价：HK $ 7.15目标价：HK $ 8.40先前的目标：HK $ 7.00上/下：17.5%CGS-CIMB /共识：14.4%路透社：3883.HK彭博社：3883 HK市场帽：24.43亿美元HK $ 191.55亿每日平均周转：1,258万美元9,862万港元目前的股份o / s：2,533m自由浮动：45.9%*资料来源：彭博社本说明中的主要更改2018财年每股收益增长6％。 19财年每股收益增长了14％。 价钱关 相对于恒指（RHS）7.70 3205.70 2373.70 15310017年3月17日至17年9月17日至12月17日资料来源：彭博社中国奥园地产集团有限公司迄今为止最高的增长目标2017财年核心收益同比增长56％，基本符合预期Aoyuan取得了令人满意的业绩，核心收益同比增长56％至15亿人民币，主要是由于销量增长。然而，由于毛利率低于预期和融资成本高于预期，因此盈利比我们的预期低1％。公司宣布末期每股派息为0.25港元，同比增长47％，低于我们的预期，相当于基于核心收益的35％的派息率。目标将毛利率维持在25-27％尽管2017财年的平均销售价格有所提高，但澳元的2017财年毛利率仍然令人失望，达到26.7％，比2016财年下降1％，比我们的预期低1.6％。管理层将其归因于较高的开发成本和较少的商业物业贡献，商业物业通常享有较高的毛利率。鉴于其未来非常快速的资产周转策略，管理层预计未来的毛利率将维持在25-27％，比同业低1-2％。18财年雄心勃勃的销售目标为730亿人民币2017财年奥园的销售额增长了80％，达到460亿人民币。董事长郭台铭表示，澳元18财年的目标销售额为730亿元人民币，同比增长60％，是已宣布销售目标的同行中迄今最高的。他进一步补充说，FY19的销售额应该离1000亿人民币不远。积极的土地储备20172017年，奥园购地非常活跃，花了约310亿元人民币 以平均每平方米人民币2,446元的价格购买58个总建筑面积为1,290万平方米的项目平方米yuan园的土地储备总建筑面积约为2500万平方米。根据每平方米1.10万元人民币的平均均价，我们估计总价值约为2,800亿元人民币。大湾区约50％的净资产值总部位于广州南沙的奥园总部位于大湾区（BBA），总建筑面积为750万平方米（2017年底）（2017年底），我们估计约占其净资产值的50％。鉴于我们对BBA的积极看法，我们认为奥园应该是BBA地区未来发展的最大受益者之一。每股收益预期提高6-14％，资产净值提高20％鉴于其2017年的销售业绩快于预期以及自2H17以来活跃的土地储备业务，我们将18财年和19财年的每股收益预测分别提高6％和14％。同时，我们还将奥园的资产净值预测从10.0港币上调20％至12.0港币，以反映自2017年第4季度以来其购买的建筑面积700万至800万平方米的土地。维持「增持」评级，目标价提高至HK $ 8.4鉴于较高的资产净值估计，我们基于资产净值的目标价上升20％至8.4港元（目标折让维持在30％不变），潜在上升空间为20％。我们重申添加呼叫。澳元的估值相对于每股资产净值折让42％，是2018年预测市盈率的7倍，并提供6％的收益率。我们正面观点的主要风险包括政府收紧政策，这可能会拖累其销售增长。分析师资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告的由■澳元2017年的业绩基本符合我们的预期，核心盈利同比增长56％至15亿人民币。■董事长指导公司在2018财年实现60％的销售增长至730亿元人民币，是迄今为止同行中最高的增长率指导；他预计19财年的销售额将超过1000亿人民币。■考虑到其稳定的利润率前景，我们预计每股收益年增长率为34-39％。在18-20财年期间，主要是由于销量的高速增长。■我们估计奥园是大湾区发展的最大受益者之一，我们估计该地区约占其净资产值的一半。■维持“增持”评级，给予较高的目标价HK $ 8.4。CFA T兆丰龙(852) 2539 1327ËCFA T郑(852) 2539 1324Ë体积财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（人民币元）11,82718,60728,46138,53251,699营业EBITDA（人民币百万元）2,2833,0055,2927,0809,361净利润（万元）9671,0162,0792,8863,867核心每股收益（人民币）0.360.560.781.081.44每股核心盈利增长15.4%55.9%37.7%38.8%34.0%FD核心P / E（x）16.2510.197.415.343.99DPS（元）0.150.220.310.400.54股息收益率2.54%3.82%5.35%7.02%9.41%EV / EBITDA（x）12.4915.389.536.875.15P / FCFE（x）4.73不适用8.681.862.08净负债50.7%51.0%58.9%44.4%34.6%P / BV（x）1.731.521.240.980.77鱼子11.3%15.8%18.4%20.5%21.6%核心每股收益估算的变化百分比6.1%13.5%CIMB /共识EPS（x）0.860.89价格表现1M3M1200万绝对值（％）1978.3205.6相对百分比17.669173大股东郭子文持有百分比54.1 物业发展│香港中国奥园地产集团有限公司│2018年3月15日2图1：奥园2017财年业绩摘要人民币米2016 2017同比g FY17F 方差周转11,82719,11562%19,2040%销售成本(8,550)(14,004)64%(13,770)2%毛利3,2775,11156%5,433-6%营销费用(592)(926)56%(1,000)-7%行政费用(489)(800)63%(833)-4%其他的收入8812847%11413%其他营业费用00呐0不适用营业利润2,2833,51454%3,714-5%财务费用(157)(268)70%(159)69%JCE和同事(32)0a0不适用除税前溢利2,0933,24655%3,555-9%税收(1,001)(1,424)42%(1,544)-8%少数权益(126)(312)148%(483)-35%核心收益9671,51156%1,529-1%报告收益8811,64086%1,5297%每股股息（港元）0.170.2547%0.29-13%比ppt chgppt chg毛利率27.7%26.7%-1.0%28.3%-1.6%营销费用10.3%16.2%1.8%17.5%-1.3%行政费用8.5%14.0%1.5%14.5%-0.6%营业利润率19.3%18.4%-0.6%19.3%-1.0%核心利润8.2%7.9%-0.8%8.0%-0.1%净负债率（％）51%51%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：收益修订人民币米2018F 2019F旧新％CHG旧新％CHG收入23,66728,46120%31,25438,53223%息税折旧摊销前利润4,5595,29216%5,8737,08021%税前收益4,4244,94112%5,7346,78018%净利1,9592,0796%2,5422,88614%每股收益0.730.786%0.951.0814%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图3：奥园的资产净值细分人民币百万元人民币/股发展性质39,53714.8投资物业4,8601.8资产总值（GAV）44,39716.6净债务(17,589)(6.6)资产净值（NAV）26,80710.0资产净值（NAV）-港元12.0资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图4：资产净值和目标价格变化摘要港币老新g资产净值101220%目标折扣30%30%0%目标价7.08.420%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│香港中国奥园地产集团有限公司│2018年3月15日3图5：中国房地产估值摘要共享光盘。至价格TP Mkt上限NAV / sh NAV上升P / E（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 股票代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2016 2017F 2018F 2019F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F 2016 2017F 2018F科力688香港27.9031.50加38,98835.0201310.18.67.26.41.41.21.12.63.13.572526华润置地1109 香港28.4528.00加25,15035.019(2)12.710.79.27.91.71.51.52.52.83.3243031万科-A *000002 CH 32.6628.50保持56,15628.5(15)(13)16.512.810.38.53.22.72.32.43.13.9122727万科-H2202 香港34.9032.39加56,10832.4(8)(7)14.211.08.97.32.72.32.02.83.64.5122727CIFI884港币7.209.10加6,98413.0452613.710.17.96.12.61.81.52.63.64.3505147碧桂园2007香港15.828.00降低43,86610.0(58)(49)28.618.413.110.64.03.42.81.31.92.6495347恒大3333港币26.0032.00保持43,69032.0192381.18.66.25.56.53.82.8-6.47.9432232144绿城3900港币12.947.50降低3,57812.5(4)(42)13.613.913.814.60.90.90.81.21.81.8847879广州富力2777 HK19.3622.40加7,95732.040167.95.84.63.91.11.00.95.87.08.2174204172克格勃1813 HK12.1010.50加4,86915.019(13)10.17.76.24.71.21.21.04.15.06.0676963盼望960港币23.5027.90加17,73031.0241914.311.79.68.21.81.61.52.53.03.7545755世茂地产813港币21.7022.40加9,37432.032310.08.57.26.21.11.00.93.63.94.7515656中洋3377 HK5.875.40保持5,6809.035(8)14.110.27.76.50.80.80.73.55.45.9446063SOHO中国410港币4.813.85降低3,1905.513(20)不适用107.071.850.00.60.60.614.08.910.3323629苏纳克1918年香港31.8018.40降低17,84523.0(38)(42)48.661.215.411.84.23.73.00.90.21.3208452383禹州1628 HK5.306.60加2,82911.052258.05.94.53.61.51.00.94.46.37.3724831大湾戏剧敏捷3383 HK14.6016.80加7,29421.0301516.88.96.75.21.11.00.93.45.56.3495449中国奥园3883 HK7.158.40加2,44312.0401715.910.27.45.31.71.51.22.64.35.8515159洛根房地产3380港币12.1410.50加8,50315.019(14)17.412.99.77.32.82.21.82.32.33.1726356深圳投资604