公司注意物业发展│香港│2018年2月12日香港加（没变化）共识评分*：买7持0卖0时代地产控股有限公司时报采取了哪些措施来提高其高度集中的股权？ 本说明中的主要更改没变化。证监会在2015年2月强调高股权集中风险2015年2月，香港证券及期货事务监察委员会（SFC）将《时代》杂志列为“少数股东高度集中的股票”。在公告（证监会日期为2015年3月12日的公告）中，证监会表示，根据调查结果，纽约时报的前20名股东持有其95％的已发行股份。自9月16日以来，股权集中度显着提高在过去的两年中，管理层一直在积极尝试解决 股权集中问题并于2017年6月发布公告（链接到 价钱关 相对于恒指（RHS）11.4 2249.4 1897.4 1545.4 1191502月17日5月17日8月17日11月17日资料来源：彭博社多年来，两位董事对公司的贡献为5.3％。此外，其一些主要股东也降低了持股比例，将其前20名股东的持股比例从2015年2月的95.5％降至2017年3月的83.2％。Fortress的可转债转换进一步扩大了股份基础一家私募股权公司Fortress Investment在2013年投资了Times的可转换债券（CB），并于2017年股价飙升时将其转换为股票。按每股3.5港元的换股价计算，丰泽持有时代广场合共6％的股份。同时，Fortress在2018年2月将其所有股份出售给其他机构投资者，我们估计这使前20名股东的持股量从83.2％降至2018年2月的约78.2％ 自2017年3月起。请参见图1，以了解自2015年2月以来的股权变动摘要。价钱性能1M 3M1200万时间可能会在8月纳入恒指中小盘指数证监会宣布后，恒生指数未将恒生指数纳入恒生指数 中小盘指数，尽管时报的市值远高于50亿港币（最低重大的股东持有百分比沉超雄65.2需求）。我们认为，与2015年2月相比，Times可能会被纳入HSI中小型股指数，因为其持股比例比2015年2月更为分散。这应该为Times被纳入该指数铺平道路。 Stock Connect作为索引中的股票自动包含在Stock Connect中。重申《时代》为我们在小盘股领域的头号股票由于以下原因，时代航空仍然是我们的首选股票：1）纳入沪港通的潜在重估催化剂； 2）高暴露于大湾区（BBA）； 3）具吸引力的估值–相当于FY18F市盈率3.8倍，收益率为7.4％。我们的目标价13.3港元（基于较资产净值折让30％），较目前股价有70％的上涨空间。我们正面观点的主要风险包括延迟加入沪港通和BBA项目完成。分析师财务摘要12月15日12月16日12月17日12月18日19F十二月净收入总额（人民币元）13,63816,20623,69630,52438,919营业EBITDA（人民币百万元）2,7193,1344,9496,3958,172净利润（人民币元）1,3471,8062,3013,0213,899核心每股收益（人民币）0.781.051.291.652.13每股核心盈利增长(2.0%)34.1%23.4%27.3%29.1%FD核心P / E（x）8.046.004.863.822.96DPS（元）0.160.320.380.490.63CFA成龙股息收益率2.5％5.0％6.0％7.8％10.0％EV / EBITDA（x）7.41 8.43 6.50 5.28 4.33Ť(852) 2539 1324P / FCFE（x）不适用不适用不适用不适用14.33Ë净负债78.0%55.1%70.9%61.8%54.6%龙少丰CFAP / BV（x）1.531.191.000.780.61Ť(852) 2539 1327鱼子21.5%22.3%22.2%22.9%23.2%ËCIMB /共识每股收益（x）1.05 1.06 1.14资料来源：公司数据，CGS-CIMB预测第三方相关研究.由EFA平台提供支持当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：HK $ 7.80 HK $ 13.30 HK $ 13.3070.5%25.1%1233.HK1233 HK $ 18.29亿美元■ 2015年2月，证监会将《时代》列为少数股东中高度集中的股票，这将其排除在沪港通之外。■ 2017年6月，《泰晤士报》表示，股权高度集中已经解决。Fortress去年对其CB进行了转换，从而进一步扩大了投资者基础。■ 根据我们的估计，前20名股东的持股量从2015年2月的95.5％降至2018年2月的78.2％。■ 因此，我们认为《泰晤士报》应在8月的下一次审核期间纳入HSI中小型股指数，这将使其有资格加入沪深港通。■ 我们认为当前4倍的FY18F市盈率和7.4％的收益率非常有吸引力。体积绝对值（％）-6.3-1.678.5相对百分比-1.4-2.953.1每日平均营业额：143.04亿港元579万美元HK $ 4,528万当前股数：1,358m自由浮动：*资料来源：彭博社34.8% 物业发展│香港时代地产控股有限公司│2018年2月12日2董事长将股份转让给两名董事，以他们对公司的贡献前20大股东持股量从16年9月的83.5％略降至16％的83％堡垒转换其 认证机构Fortess已完全售出6％价格为每股3.5港元时报股份欠约6％的股份在进一步多元化《泰晤士报》和股东股东结构集中度明显下降至78.2％消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY，HK SFC图2：中国房地产估值摘要分享价格TP Mkt上限NAV / sh股票代号（HK $）（HK $）688 香港26.35 1109 香港27.30 000002 CH 31.27 28.502202 HK884港币2007香港3333港币3900港币2777 HK1813 HK960港币813港币3377 HK410港币1918年香港1628 HK34.05 32.395.517.0013.12 8.00减少21.20 32.00保持10.54 7.50减少18.60 22.4010.46 10.5020.80 27.9019.40 22.405.425.40新增新增新增持有4.10 3.85减少27.45 18.40减少4.716.60加36,91424,19453,95253,9815,35436,47035,7092,9217,6644,22015,7328,4025,2582,72615,4422,520光盘。至资产净值上升市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债率（％） 2522(10)(5)45(31)3416423033394025(19)57评级（百万美元）（港币）35.035.028.532.410.010.032.012.532.015.031.032.09.05.523.011.0(%)203(9)(5)27(39)51(29)2003415(0)(6)(33)402016 2017F 2018F 2019F2016 2017F 2018F2016 2017F 2018F科力华润置地中国万科-A *中国万科-H CIFI广州恒大绿城碧桂园富力地产有限公司龙湖世茂地产中洋SOHO中国融创禹州大湾戏剧敏捷中国奥园洛根房地产深圳投资时代房地产BBA平均值添加添加保留添加添加9.612.215.813.810.523.766.111.17.68.712.68.913.1不适用42.07.18.110.212.310.88.115.37.011.35.66.710.37.69.491.252.95.26.88.89.98.76.410.95.011.34.55.48.56.47.161.213.34.06.07.68.27.24.98.84.511.93.74.17.25.66.042.710.23.21.31.63.02.72.03.35.30.71.11.11.61.00.70.53.71.41.21.52.62.31.62.83.10.71.01.01.40.90.70.53.20.91.01.42.21.91.32.32.30.70.90.91.30.80.70.52.60.82.72.62.52.93.41.6-1.46.04.72.84.03.716.41.05.03.32.93.23.74.22.27.92.27.25.83.44.35.810.50.37.13.73.44.04.65.03.19.72.28.56.94.15.26.412.11.58.2201672412125049432841746754514432208722017F253027274853232782046957566036452482018F263127275547144791726355566329383313383 HK3883 HK3380港币604 HK1233 HK10.96 16.805.249.813.187.807.0010.503.6013.30添加添加添加保留添加5,4891,7956,8883,2771,82921.010.015.07.219.0中小市值平均值48483556594939285312.66.73411.98.0714.1 10.4137.34.8716.04.936 10.47.0189.2 12.81315.7 14.65.05.87.88.03.86.19.89.93.94.45.97.13.04.97.67.90.81.32.20.61.21.21.01.80.81.11.80.61.01.00.91.50.74.57.38.40.93.45.17.11.42.82.83.90.56.34.64.30.85.05.87.40.94.45.16.20.84.85.26.11.23.94.85.7495172215550597754666332715763854955564162535874截至2018年2月10日价格消息来源：CGS-CIMB RESEARCH，COMPANY图1：时代的持股比例从2015年2月的95％提高到2018年2月的78％15年2月16年9月16年12月17年3月17年8月2月18日股份数占总数的百分比股份数占总数的百分比股份数占总数的百分比股份数占总数的百分比股份数占总数的百分比股份数占总数的百分比董事长沉超雄先生1,292.275.0%1,195.07269.4%1,195.169.4%1,195.169.4%1,195.165.2%1,195.165.2%2名董事91.45.3%91.45.3%91.45.3%91.45.0%91.45.0%17位主要股东（不包括机构投资者）352.920.5%152.28.8%144.18.4%146.78.5%146.78.0%146.78.0%前20名合计1,645.195.5%1,438.783.5%1,430.783.0%1,433.283.2%1,433.278.2%1,433.278.2%堡垒投资110.96.0%其他股东（包括机构投资者）77.94.5%284.316.5%292.317.0%289.716.8%289.715.8%400.621.8%总1,723.0100%1,723.0100%1,723.0100%1,723.0100%1,833.8100%1,833.8100% 物业发展│香港时代地产控股有限公司│2018年2月12日312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-13A Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17F Jan-18F40.0%32.9%25.7%18.6%11.4%4.3%-2.9%-10.0%成长性4.904.403.903