15.3 13810.3 101公司快讯注意物业发展│ 香港│ 2019年4月17日香港2019年4月17日-下午8:13加（没变化）共识评分*：买13持0卖0时代中国控股有限公司仍然是小盘股中的首选关键财务预测 价钱关 相对于恒指（RHS）30Apr-18 Jul-18 Oct-18 Jan-19资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）6.378.340.7相对（％）2.5 65.7 40.5 重大的股东持有百分比沉超洪65.2配售5％新股的时间●据彭博社报道，时代周刊计划发行1亿股新股，发行价格区间为14.54港元至15.18港元，较其最新收盘价15.98港元折价约5-9％；它的目的是从此次交易中筹集约1.9亿美元。新股将占其扩大后资本的5％。●该刊登位置比我们预期的要早一些。但是，这种做法并不令人惊讶，因为其股价年初至今已上涨了84％，是该行业表现最好的股票之一。对每股收益，资产净值和净负债率的影响●我们估计配售对每股收益和每股资产净值的稀释分别为5％和3％。●它将加强《时代》的股票基础并帮助其收益增长，尤其是考虑到其庞大的城市重建投资组合。我们估计其19财年末的净负债率（配股后）将从53％略微提高至47％。●同时，其董事长的股份将从配售后的65.2％降至61.8％。重申时代为我们的首选●我们重申对《时代》的积极看法。鉴于以下因素，它仍然是我们的行业首选：1）仍较NAV折价45％交易，并提供6％的收益率，这是同类证券中最便宜的之一； 2）每年约30％的高收益增长19-21财年，以及3）其对大湾区的高风险敞口，约占其净资产值的90％。●维持「增持」评级及目标价21.0港元，较资产净值折让30％。潜在的重估催化剂包括未来几个月合约销售好于预期。●我们呼吁的主要风险包括中国经济增速放缓。本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CGS-CIMB SECURITIES（USA），INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 时代周刊计划以最新收盘价5-9％的折扣价发行5％的新股。考虑到该股年初至今的强劲表现，这并不奇怪。■ 我们估计每股收益的稀释率为5％，而每股资产净值的稀释率为3％。同时，其19财年末的净负债率将从53％略微提高至47％。■ 时代仍然是我们行业的首选。维持「增持」评级及目标价21.0港元。该股的估值较资产净值折让45％，是FY19F市盈率的5倍。Dec-19F Dec-20F Dec-21F净利（人民币元）5,279 6,5878,134核心每股收益（元）2.883.594.44核心每股收益增长25.7％24.8％23.5％FD核心P / E（x）4.75 3.81 3.08重复发生鱼子24.5%22.2%21.7%市净率（x）0.96 0.76 0.60DPS（元）0.831.041.28股息收益率6.10％7.61％9.39％分析师CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社HK $ 15.98 HK $ 21.00 HK $ 21.0031.4%18.6%1233.HK1233港币37.36 亿 港 元293.04亿港元1065 万 美 元8333万港元1,453m34.8%体积图1：《时代》的股票配售细节低端高端中点配股价格14.5415.1814.86进行（港元）1,454,000,0001,518,000,0001,486,000,000进行（人民币）1,277,363,1711,333,588,2351,305,475,703折扣最新收盘价-9%-5%-7%之前放置后放置影响（％）FY19F EPS（人民币元）2.882.73-5%每股资产净值（港币）30.029.2-3%净负债率（FY19F年底）51.5%47.0%-5%董事长的股份65.2%61.8%-3%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告 物业发展│ 香港时代中国控股有限公司│ 2019年4月17日2图2：同级比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）(%)(%)2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币29.5033.80加41,55937.622159.48.77.56.81.21.11.02.73.13.4273224华润置地1109 HK34.2037.40加29,20041.618912.59.78.16.91.71.51.32.73.64.3363435万科-H2202 HK32.7034.20加52,54638.014511.38.87.36.32.32.01.73.23.84.693134CIFI884港币5.817.20加5,80512.052248.76.95.54.61.51.31.14.05.36.0516764碧桂园2007香港12.949.50降低36,34413.54(27)11.87.36.15.42.62.01.63.64.46.1584544恒大3333港币25.4538.10加42,84245.0435010.55.95.04.32.52.11.80.05.16.6183152108绿城3900港币7.765.60降低2,18013.944(28)8.06.96.15.70.50.50.53.03.53.975105101广州富力2777 HK16.7821.00加6,99335.052257.05.33.83.00.80.70.67.78.69.7180184158克格勃1813 HK9.449.60加3,86919.25127.17.75.34.30.90.90.85.06.97.9686559盼望960港币28.2531.50加21,88835.0191214.411.19.07.42.01.81.63.14.15.0485357世茂地产813港币24.8528.00加10,77640.0381310.48.36.65.51.21.11.03.94.65.1565754中洋3377 HK3.783.40保持3,7198.556(10)6.313.37.77.00.50.50.58.25.84.8627373SOHO中国410港币3.022.60降低1,9895.242(14)不适用36.831.024.10.40.40.435.71.21.3514242苏纳克1918年香港41.4027.90降低24,38539.9(4)(33)48.413.58.26.83.62.72.11.42.33.0257170130禹州1628 HK4.525.60加2,79111.260245.24.94.33.71.00.90.86.77.28.7586767大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK12.8015.30加6,35325.550207.66.15.14.41.00.90.87.28.010.2717967中国奥园3883 HK9.628.40加3,30512.020(13)14.610.67.65.72.21.81.43.04.05.9515944洛根房地产3380港币13.2815.00加9,35421.4381313.58.96.85.63.02.31.52.74.77.7575454深圳投资604 HK3.183.06保持3,4546.853(4)6.28.28.28.00.60.60.65.65.65.7384139时代中国1233 HK15.9821.00加3,75530.047319.66.04.83.81.61.51.03.05.06.3586351GBA平均值47159.27.36.25.51.61.31.04.65.87.5565953香港上市开发商的平均价格36811.58.26.45.51.61.41.14.15.16.1777668中国万科-A000002 CH30.9834.40加52,53933.161112.59.78.17.02.62.21.82.93.54.193134CMSK001979 CH22.7522.90加27,28735.035118.411.49.38.32.82.42.02.73.54.3708167未来之地-A601155 CH40.9938.50加14,29039.0(5)(6)18.311.68.26.54.53.02.42.03.73.9713547金地集团600383 CH13.2015.60加9,16215.1131810.07.76.86.31.51.31.14.04.55.2446650保利发展600048 CH14.1913.70保持25,66318.122(3)10.88.46.96.01.61.41.22.83.33.9879572A股开发商平均价格*14414.09.87.96.82.62.11.72.93.74.3566254中小盘平均值4289.19.97.96.61.41.10.97.05.36.2677166总体平均32612.19.77.76.61.71.51.25.24.65.5727264截至2019年4月17日的股价数据;以人民币列示的A股数据资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 物业发展│ 香港时代中国控股有限公司│ 2019年4月17日3按数字利润损失（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日资产负债表（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额34,37543,75554,13463,426总现金及等价物27,42631,15534,01831,787毛利10,62112,90015,53318,703发展中物业营业性EBITDA8,96010,58512,60715,189总债务人30,27635,11840,63246,297折旧及摊销0000存货50,67765,88182,351102,938营业息税前利润8,96010,58512,60715,189其他流动资产合计7,3407,8918,4849,122财政收入/（支出）(667)(1,089)(1,110)(1,078)流动资产总额115,719140,045165,484190,145来自Assoc的税前收入/（亏损）。(331)1,0351,4091,609固定资产4,9585,1905,4575,765营业外收入/（费用）0000总投资5,1575,4685,8906,373税前利润（EI前）7,96210,53112,90615,721无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计2,9983,2163,4783,793税前收益7,96210,53112,90615,721非流动资产总计13,11313,87414,82615,931税收(3,350)(3,986)(5,239)(5,998)短期债务7,3129,8129,8129,812特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润4,6126,5457,6679,723债权人总数39,29952,19770,16985,441少数权益(412)(1,266)(1,080)(1,589)其他流动负债7,9754,7855,0245,276首选＆特别分部0000总流动负债54,58566,79485,005100,528外汇收益/（亏损）-税后长期债务合计40,31942,81942,81942,819其他调整-税后混合债务-债务组成部