公司注意物业发展│ 香港│ 十月18，2019香港加（没变化）共识评分*：买15持0卖0时代中国控股有限公司购买的三个理由没变化。相对于恒指（RHS）的价格收盘价15.3 23510.3 16020019年10月18日至19年4月19日至19年7月资料来源：彭博社物业管理部门分拆可提供12％的收益时代中国此前曾表示，计划分拆其物业管理部门（时代邻居），并将实物股票分配给时代中国股东（每持有2.6股，分得一股）。根据联交所网站的招股说明书，该业务于1H19录得纯利4,200万元人民币，我们估计其19F财年的全年盈利可能达到1.2亿元人民币，而20F财年的全年盈利可能达到1.8亿元人民币（按年增长50％）。假设FY20F的市盈率约为15倍（行业平均水平为20倍，见图2），则该股的市值约为30亿港币，约占《时代中国》市值的15％。进一步假设时代中国分拆后将拥有该部门80％的股份，我们估计，如果时代中国股东选择在上市后在二级市场出售其股份，其收益率将达到12％左右。大湾区（GBA）的暴露量最高截至2019年6月底，该公司的土地储备总面积为2300万平方米。我们的资产净值估计约90％来自大湾区的项目，鉴于中央和地方的有利政策，我们认为房地产市场的表现可能优于整体行业政府。旧城区重建的最大受益者之一我们认为，《时代》是旧城区重建的最大受益者之一。 广东省。 9月4日，广东省政府宣布了19项措施加快城市重建进程。最值得注意的措施是，达成重建协议的门槛已从先前的90-100％降低到三分之二的利益相关者。截至2019年6月底，《泰晤士报》的投资组合中有85个城市重建项目，总规划建筑面积为2800万平方米（而目前的土地储备为2300万平方米），其中44个项目的总规划建筑面积可能为1200万平方米在19-21财年转换。纽约时报在18财年将四个城市重建项目转换为土地储备（总建筑面积150万平方米），并且鉴于政府最近的措施，我们预计它将进一步加快转换速度。仍然是我们的小盘股首选由于上述原因，时代仍然是我们在小型股领域的首选。它的市盈率为4倍FY19F P / E，具有吸引力的估值，并提供约7％的收益率。我们的目标价21.0港元仍基于19财年末资产净值30.0港元折让30％得出。我们呼吁的主要风险包括其物业管理部门的市场价值低于预期。分析师分拆的时间以及将旧的再开发项目转换为土地库的速度慢于预期的时间。财务摘要12月17日12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额（人民币元）23,11034,37543,75554,13463,426营业EBITDA（人民币百万元）5,2268,96010,58512,60715,189净利润（万元）2,5304,2005,2796,5878,134核心每股收益（人民币）1.432.292.883.594.44CFA成龙每股核心盈利增长36.6%60.0%25.7%24.8%23.5%Ť(852) 2539 1324FD核心P / E（x）8.565.324.233.392.75ËDPS（元）0.410.660.831.041.28股息收益率3.4%5.5%6.8%8.5%10.5%麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327ËEV / EBITDA（x）9.56 6.41 5.60 4.50 3.92聚四氟乙烯（x）20.03 2.21 4.82 5.17不适用净资产负债率57.5%62.6%50.7%37.1%34.8%市净率（x）1.43 1.32 0.86 0.67 0.53鱼子20.5%25.8%24.5%22.2%21.7%CGS-CIMB /共识EPS（x）1.03 1.03 1.04资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■我们估计，投资者将从泰晤士报的物业管理业务中获得约12％的回报，该业务有望在年底前完成。■该公司不仅受益于对GBA的高度关注，还受益于旧城区重建项目的优惠政策。■仍然是我们的小盘股首选。它的市盈率为4倍的19财年市盈率，具吸引力，收益率为7％。体积时价：HK $ 13.50目标价：HK $ 21.00先前的目标：HK $ 21.00上/下：55.6%CGS-CIMB /共识：17.4%路透社：1233.HK彭博社：1233 HK市值：33.42亿美元HK $ 262.15亿每日平均营业额：875万美元HK $ 6,859万当前股数：1,453m自由浮动：*资料来源：彭博社34.8%本说明中的主要更改价格表现1M3M1200万绝对值（％）6.3-9.8101.5相对百分比6.1-3.796.1大股东沉潮雄持有百分比65.2 物业发展│ 香港时代中国控股有限公司│ 十月18，20192图1：中国房地产估价摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币26.2033.80加36,59637.630297.86.76.05.51.00.90.83.43.94.4322418华润置地1109 HK36.7040.50加29,20045.0181010.98.87.56.61.71.51.43.24.04.7344342万科-H2202 HK29.0536.00加43,39640.027248.27.26.45.71.91.61.44.14.65.3313737CIFI884港币5.397.00加5,41914.062306.75.24.53.91.31.00.85.46.98.0675857碧桂园2007香港10.869.00降低29,99013.821(17)6.45.64.94.41.81.41.25.06.17.1505148恒大3333港币18.4828.0加30,93141.455524.55.75.04.51.61.61.36.78.68.0152126108绿城3900港币7.325.60降低2,02613.947(23)6.96.05.65.30.50.50.53.53.94.2105103101广州富力2777 HK12.5221.00加5,14335.064684.23.22.52.10.50.50.410.912.213.8184189168克格勃1813 HK7.599.60加3,07219.260266.64.53.63.20.70.70.68.28.811.1655949盼望960港币32.7040.00加24,88840.0182213.610.78.77.22.21.91.73.44.25.2535153世茂地产813港币25.3030.80加10,64944.043228.97.05.64.61.21.00.94.35.97.0575649中洋3377 HK2.743.00保持2,6607.563910.17.15.35.00.40.40.47.66.08.0736660SOHO中国410港币2.292.12降低1,5184.751(8)29.426.021.419.20.30.30.31.51.51.9424241苏纳克1918年香港35.2537.80保持19,96254.03578.25.84.23.42.52.01.62.64.36.0170176124禹州1628 HK3.305.60加2,11711.271703.83.42.92.50.70.60.59.413.813.3676968大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK10.1615.30加5,07425.560515.14.54.13.70.70.70.69.510.010.4797868中国奥园3883 HK10.0614.20加3,45117.8434110.45.73.83.12.01.41.04.07.912.5596146洛根房地产3380港币12.0216.00加8,40322.847338.55.94.94.42.21.41.14.98.29.9545655深圳投资604 HK3.113.06保持3,4416.854(2)8.08.07.97.70.60.60.65.85.86.1414037时代中国1233 HK13.5021.00加3,34230.055565.34.23.42.71.30.90.75.67.18.8635137GBA平均值52367.55.74.84.31.41.00.86.07.89.6595749香港上市开发商的平均价格46267.66.15.14.51.31.10.95.77.08.1767364中国万科-A000002 CH27.3532.60加43,40733.117198.67.66.76.01.91.71.43.94.45.0313737CMSK001979 CH19.8923.90加22,24533.3402010.59.07.36.62.32.01.73.94.55.5555448西善控股601155 CH30.4223.40降低9,70139.022(23)8.66.14.94.52.31.81.44.95.36.6354843金地集团600383 CH13.0215.60加8,30715.114207.66.76.2不适用1.31.11.04.65.25.6665045保利发展600048 CH15.6815.00保持26,43719.218(4)10.48.27.06.01.51.31.23.23.64.3837664A股开发商平均价格*2269.17.56.45.81.91.61.34.14.65.4545347中小盘平均值50257.25.54.74.11.10.90.76.37.69.0737063总体平均42217.96.45.44.71.41.21.05.36.57.5716961截至2019年10月17日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告图2：物业管理公司估值摘要股价目标价最高市盈率市盈率（x）P / BV（x） 产量(%)净负债比率（％）公司名称股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）2017 2018 2019F 2020F 2017 2018 2017 2018 2018 2019F 2020F 2018奥园健康生活3662 HK5.876.40加54352.339.525.416.218.021.0不适用1.11.62.5(157.2)绿城服务集团2869港币7.86不适用没有评分2,78550.741.733.625.510.38.51.20.81.11.4(90.6)中国海外房地产控股2669港币4.27不适用没有评分1,78945.834.927.721.816.412.51.40.91.11.4(212.4)碧桂园服务6098 HK25.40不适用没有评分8,641143.362.141.231.6不适用25.4不适用0.40.60.8(165.8)S-Enjoy服务组1755港币8.55不适用没有评分892不适用32.222.115.4不适用7.5不适用1.31.92.7(300.2)阳光普照1995香港4.33不适用没有评分848不适用44.230.118.4不适用4.9不适用0.51.11.6(179.1)可比同行平均水平79.943.030.922.513.311.81.30.81.11.6(189.6)色彩生活服务集团1778 HK4.18不适用没有评分75811.710.08.77.51.11.62.24.14.55.230.9生活服务3319 HK22.45不适用没有评分3,