公司快讯注意物业发展│ 香港│ 2019年8月6日香港2019年8月6日-下午3:12加（没变化）共识评分*：买13持0卖0时代中国控股有限公司独特的GBA和城市重建项目关键财务预测19F十二月12月20楼12月21日净利润（万元）5,2796,5878,134核心每股收益（人民币）2.883.594.44每股核心盈利增长25.7%24.8%23.5%FD核心P / E（x）3.953.162.56经常性股本回报率24.5%22.2%21.7%P / BV（x）0.800.630.50DPS（元）0.831.041.28股息收益率7.3%9.2%11.3% 价钱关 相对于恒指（RHS）15.3 16610.3 1162008月18日至11月18日2月19日至19年5月19日资料来源：彭博社价格表现1M3M1200万绝对值（％）-17.9-12.834.5相对百分比-8.80.340大股东沉潮雄持有百分比65.2FY19的盈利可见度高●时代周刊的管理层预计，FY19-21F的收入将增长20-30％。它已经锁定了其FY19收入的85-90％。●它在1H19确认出售城市重建项目的净利润为1.7亿元人民币。管理层预计这将是经常性收入，并贡献其总收入的10-20％。●在1H19，时报实现合同销售额312亿人民币，同比增长20％，并实现其全年销售目标750亿人民币的42％。现金回收率为83％。●在19财年1,300亿人民币的可售资源中，700亿人民币的新资源将在2H19可用。管理层有信心实现全年约60％的销售率并达到其销售目标。土地储备战略：专注于大湾区和城市重建●泰晤士报在1H19积极进行土地储备，增加了21块土地，总土地成本为188亿人民币（占其合同销售的60％）。●收购的大部分新基地位于大湾区（GBA），管理层计划在未来两年内继续专注于大湾区，直至其规模（按销售额计）达到2000亿元人民币。●主席同时强调，其城市重建将加快步伐，并有望看到更多的转变。截至1H19，《时代》在城市重建方面的建筑面积约为2800万平方米，并预计在19-21财年转换为1200万平方米。资金成本和美元债务敞口●1H19的平均融资成本小幅下降至7.55％（2018年底：7.70％）。管理层预计，今年余下时间里，融资成本将大致维持在当前水平。●鉴于将为2020年到期的3亿美元票面利率为10.95％的优先票据再融资，2020年的平均融资成本可能进一步下降。●同时，他们的在岸信用评级被联合信用评级和中国诚信证券评级提升为AAA。这对于他们未来的国内债券和资产支持证券（ABS）发行应该是积极的。●截至6月底，美元和港币债务占其总债务的39％。物业管理部门可以拆分●其物业管理部门在1H19录得强劲的收入增长。 1H19收入增长75％至3.3亿元人民币，净利润约3,300万元人民币（净利率10％）。●主席拒绝评论是否有计划剥离该部门。我们认为，鉴于该部门的规模已经扩大并且物业管理部门的估值更高，它可能会剥离该部门。●主要风险包括政府潜在的信贷紧缩。图1：现金流量预测（人民币百万元）1H18 1H19 FY19F现金流入18.323.557.5施工(5.2)(6.6)(13.2)土地溢价(7.5)(11.0)(30.2)利益(1.5)(1.7)(4.1)税(2.0)(3.0)(5.5)SG＆A(1.7)(2.1)(4.5)总0.4(0.9)资料来源：CGS-CIMB研究，0.0公司报告第三方相关研究.由EFA平台提供支持高对流■董事长沉先生有信心《泰晤士报》应能兑现合同销售和收益年均增长20-30％在接下来的几年中。■他还表示，《泰晤士报》将从未来的城市重建中受益，这可能贡献其每年约10-20％的收入。■同时，考虑到该行业的吸引力估值，我们认为该公司将来可能会剥离其物业管理部门。■Times仍是我们的首选，目标价为21港元，较资产净值折让30％）。它的市盈率为3.9倍FY19市盈率和7.6％的吸引力。HK $ 12.64 HK $ 21.00 HK $ 21.0066.1%18.7%1233.HK1233港币31.32 亿 美 元245.45亿美元1071 万 美 元8381万港元1,453m34.8%当前价格：目标价格：先前目标：上升/下跌：CGS-CIMB /共识：路透社：彭博社：市值：每日平均营业额：当前股份自由流通量：*资料来源：彭博社分析师CFA成龙Ť(852) 2539 1324Ë麦国荣Ť(852) 2539 1328Ë楚先生Ť(852) 2539 1327Ë体积 物业发展│ 香港时代中国控股有限公司│ 2019年8月6日2图2：同伴比较共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格TP Mkt上限每股净资产值（NAV）/每股净资产值（NAV）上行市盈率（x）P / BV（x）产量(%)净负债比率（％）公司股份代号（港元）（港元）评级（百万美元）（港元）（％）（％）2018 2019 2020F 2021F 2018 2019F 2020F 2018 2019 2019F 2020F 2018 2019F 2020F科力688港币24.9033.80加34,81037.634367.46.45.75.21.00.90.83.64.14.6322418华润置地1109 HK30.8537.40加29,20041.626219.27.66.55.61.41.21.23.84.65.4343537万科-H2202 HK27.5534.20加42,85138.028247.86.55.65.01.81.51.24.35.26.0313431CIFI884港币4.507.20加4,52512.063605.64.53.73.31.10.90.76.57.48.7676446碧桂园2007香港9.809.50降低27,08513.527(3)5.84.94.33.91.61.31.05.57.78.4454440恒大3333港币19.8038.10加33,16745.056924.84.13.53.21.71.51.26.38.111.215210882绿城3900港币5.785.60降低1,60113.958(3)5.44.84.44.10.40.40.44.45.05.410510194广州富力2777 HK12.7021.00加5,22235.064654.23.12.42.00.50.50.410.812.213.4184158138克格勃1813 HK6.559.60加2,65319.266475.63.93.12.70.60.60.59.510.812.9655949盼望960港币26.3540.00加20,03640.0345210.98.77.05.91.71.61.44.25.26.4535658世茂地产813港币19.6428.00加8,27440.051436.95.54.63.90.90.80.75.66.27.2575451中洋3377 HK2.913.40保持2,8288.5661710.76.35.65.10.40.40.47.26.06.3737370SOHO中国410港币2.382.60降低1,5795.254930.525.720.017.90.30.30.31.41.62.0424242苏纳克1918年香港33.0043.20保持18,69354.039317.75.43.93.22.31.81.52.84.76.417012181禹州1628 HK3.235.60加1,98411.271733.73.32.82.40.70.60.59.711.613.6676764大湾区（GBA）演出敏捷3383 HK9.3815.30加4,68825.563634.74.03.42.80.70.60.510.413.215.5796757中国奥园3883 HK9.2912.00加3,18915.038299.66.74.83.81.91.41.14.26.29.1595745洛根房地产3380港币10.5215.00加7,36021.451437.45.74.74.11.91.21.05.69.211.1545448深圳投资604 HK2.643.06保持2,8436.861166.86.86.76.50.50.50.56.86.87.2413937时代中国1233 HK12.6421.00加3,13230.058665.03.93.22.61.20.80.66.17.69.5635137GBA平均值54436.75.44.63.91.20.90.76.68.610.5595345香港上市开发商的平均价格51416.85.44.54.01.21.00.86.27.58.9756757中国万科-A000002 CH27.0134.40加42,84433.118278.57.16.15.41.91.61.44.04.75.5313431CMSK001979 CH19.3724.90加21,76032.0392910.28.47.46.52.21.91.64.04.85.5555448西善控股601155 CH24.7723.40降低7,93539.036(6)7.05.04.03.61.81.51.16.16.58.1354843金地集团600383 CH11.4815.60加7,35715.124366.75.95.5不适用1.11.00.95.25.96.4665045保利发展600048 CH13.3915.00保持22,61019.230128.87.06.05.11.31.11.03.74.35.0837664A股开发商平均价格*30208.26.75.85.21.71.41.24.65.26.1545346中小盘平均值55376.44.94.23.61.00.80.77.08.29.6736759总体平均46357.15.64.84.21.31.10.95.87.08.3716455截至2019年8月5日的股价数据; * A股数据以人民币表示资料来源：CGS-CIMB研究，彭博社，公司报告 物业发展│ 香港时代中国控股有限公司│ 2019年8月6日3按数字利润损失（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日资产负债表（人民币元）12月18日19F十二月12月20楼12月21日净收入总额34,37543,75554,13463,426总现金及等价物27,42631,15534,01831,787毛利10,62112,90015,53318,703发展中物业营业性EBITDA8,96010,58512,60715,189总债务人30,27635,11840,63246,297折旧及摊销0000存货50,67765,88182,351102,938营业息税前利润8,96010,58512,60715,189其他流动资产合计7,3407,8918,4849,122财政收入/（支出）(667)(1,089)(1,110)(1,078)流动资产总额115,719140,045165,484190,145来自Assoc的税前收入/（亏损）。(331)1,0351,4091,609固定资产4,9585,1905,4575,765营业外收入/（费用）0000总投资5,1575,4685,8906,373税前利润（EI前）7,96210,53112,90615,721无形资产0000特殊物品其他非流动资产合计2,9983,2163,4783,793税前收益7,96210,53112,90615,721非流动资产总计13,11313,87414,82615,931税收(3,350)(3,986)(5,239)(5,998)短期债务7,3129,8129,8129,812特殊收入-税后长期债务的当前部分税后利润4,6126,5457,6679,723债权人总数39,29952,19770,16985,441少数权益