公司说明物业发展│香港│七月26，2018香港加（没变化）共识评分*：买11持有0卖0时价：HK $ 10.56目标价：HK $ 14.00先前的目标：HK $ 14.00上/下：32.6%CGS-CIMB /共识：-5.0%路透社：1233.HK彭博：1233 HK市值：24.68亿美元193.65亿港元平均每日成交额：450万美元3,533万港元现有股份：14.53亿自由流通量：34.8％*资料来源：彭博社本说明中的主要更改不适用 收盘价 相对于恒指（RHS）13.2 20511.2 1749.2 1437.2 1121507月17日至10月17日1月18日至18年4月时代中国控股有限公司预计1H18盈利增长约20％我们估计其1H18核心盈利将同比增长约20％时报中国将于7月31日公布其2018年上半年业绩。我们预计其核心收益将同比增长18％至7.49亿元人民币，这得益于其项目的较高售价，这得益于收入增长15％和毛利率扩大1.6％至28.0％ 2017年。同时，我们估计由于人民币在1H18贬值约2％，它可能因其约30％的美元债务敞口而导致外汇损失1.8亿人民币。亏损将通过资产负债表上的权益准备金确认。偿还债券和美元借款我们估计，截至2018年6月底，《纽约时报》的总借款可能约为410亿元人民币。其中，约有35％是140亿元人民币的离岸美元债券，其余65％是270亿元人民币的在岸借款。后者包括100亿元人民币的债券和170亿元人民币的银行项目贷款。我们了解到，今年其在岸债券将偿还30亿至40亿人民币的债务，而到2020年为止，其离岸美元债券无需偿还。我们认为其200亿人民币的现金水平应足以满足这一承诺。 。2018年合同销售目标应该不难实现Times在1H18的合同销售额增加了53％，达到260亿元人民币，占全年目标的47％，高于1H17的40％左右。鉴于2H18有更多可售资源， 我们认为，它应该不难实现其全年的销售目标资料来源：彭博社价格表现1M 3M 12M绝对（％）-14 -9.8 65相对（％）-13.9 -5.1 57.3大股东持有百分比沉超洪65.2550亿元人民币，同比增长32％。可能包含在9月的Stock Connect中我们认为，当恒生指数公司在8月上半月（可能在8月的第二周）宣布其业绩审查时，《泰晤士报》可能会被纳入HSI小盘指数。如果上述情况得以实现，那么几周后，《泰晤士报》将自动进入沪港通，允许大陆投资者购买其股票。我们认为，由于其极具吸引力的估值和对大湾区（BBA）的高度敞口，内地投资者对《时代》很感兴趣。大湾区曝光率最高的地区之一我们评估认为，《时代》是受益于BBA的高曝光率而受益最大的开发商之一，BBA的房地产市场有望超越该行业。我们估计其项目的资产净值中约有90％位于BBA或附近城市，在我们涵盖的开发商中排名最高。极具吸引力的估值-我们的首选小盘股它的估值–较资产净值折让50％，18财年市盈率4.7倍，6％的收益率在经过最近30％的调整后显得特别有吸引力。我们重申“增持”评级，基于每股资产净值的目标价为14.0港元。时代是我们在小盘股中的头等股。主要风险包括延迟加入沪港通以及中国流动性恶化。分析师财务摘要12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额（人民币元）16,20623,11032,11443,16452,730营业EBITDA（人民币百万元）3,1345,2267,2159,76311,907净利润（万元）1,8062,5833,5534,9206,660核心每股收益（人民币）1.051.421.942.683.63每股核心盈利增长34.1%35.7%36.2%38.5%35.4%FD核心P / E（x）8.686.404.703.392.51DPS（元）0.320.410.540.700.92CFA成龙股息收益率3.5％4.6％5.9％7.7％10.1％EV / EBITDA（x）9.98 8.54 5.81 4.32 3.69Ť(852) 2539 1324P / FCFE（x）不适用14.973.707.5018.55Ë净负债55.1%57.5%37.8%31.2%28.8%麦国荣P / BV（x）1.721.070.860.680.53Ť(852) 2539 1328鱼子22.3%20.5%20.4%22.4%23.7%ËCIMB /共识每股收益（x）1.04 1.15 1.15资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告本报告结束时提供了重要的披露，包括任何必需的研究证明。如果此报告在美国分发，则由CIMB SECURITIES（USA）INC。分发并考虑第三方相关研究.由EFA平台提供支持■ 时报将在下周二（7月31日）宣布其1H18业绩。我们估计其核心盈利将增长18％至7.49亿元人民币。■ 我们认为，《时代》拥有足够的现金来履行其债券还款承诺。■ Times可以轻松实现18财年的同比增长32％的销售增长目标，因为1H18达到了这一目标的50％。■ 同时，我们认为，《泰晤士报》很可能会在今年9月加入沪深港通，让内地投资者购买其股票。■ Times是我们最喜欢的小盘股，目标价为14.0港元。该股的估值吸引人，较其资产净值折让50％，19财年市盈率4.7倍，收益率6％。体积 物业发展│香港时报中国控股有限公司│七月26，20182图1：Times 1H18结果预览人民币百万元1H171H18F同比周转8,72510,03415%销售成本(6,424)(7,224)12%毛利2,3012,80922%营销费用(366)(405)10%行政费用(327)(407)25%其他的收入1121131%其他营业费用(71)(110)55%营业利润1,6492,00121%财务费用(174)(226)30%JCE和同事(2)--100%除税前溢利1,4731,77521%税收(543)(748)38%少数权益(294)(275)-6%核心收益63675118%一次性项目(138)不适用报告收益49875151%比pts chg毛利率26.4%28.0%1.6%营销费用3.8%4.2%0.4%行政费用3.4%4.2%0.8%营业利润率18.9%19.9%1.0%核心利润7.3%7.5%0.2%净负债率（％）58%75%17.5%资料来源：CGS-CIMB研究，公司报告图2：中国房地产估值摘要共享光盘。至彭博社（Bloomberg）价格每股盈利上限每股资产净值（NAV / sh）每股资产净值（NA）上行市盈率（x）市净率（x）收益率（％）净负债率（％）公司股票代码（HK $）（HK $）评级（US $ m）（HK $ ）（％）（％）2017 2018F 2019F 2020F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F 2017 2018F 2019F科力688港币25.0033.30加39,15237.032338.06.75.64.71.00.90.83.24.24.7272119华润置地1109 HK28.8533.60加26,00442.0311610.88.87.46.51.41.31.23.34.04.7363431万科-A *000002 CH24.1835.00保持55,64135.031459.77.86.45.52.01.71.43.74.65.792524万科-H2202 HK25.7541.70加55,58641.738629.07.25.95.11.91.61.34.05.06.292524CIFI884港币5.129.10加6,77013.061787.86.14.73.71.41.10.94.75.66.5514741碧桂园2007香港13.4812.60降低46,36314.04(7)12.58.46.35.32.72.21.73.45.06.6574037恒大3333港币21.4535.00加46,66135.039639.05.74.53.72.11.51.4-15.111.118411997绿城3900港币10.229.00降低3,15415.032(12)10.611.710.910.00.70.70.72.32.12.3757681广州富力2777 HK14.9625.90加8,15337.060736.34.23.12.40.70.60.57.68.910.5180165134克格勃1813 HK9.2012.60加4,62218.049377.05.34.13.20.90.80.75.16.68.5686965盼望960港币22.7530.60加18,54134.0333511.79.47.86.81.61.51.33.84.35.1483936世茂地产813港币22.6529.60加9,81737.0393110.07.96.75.91.11.00.94.24.24.9565447中洋3377 HK4.536.12保持5,60610.256357.75.54.23.70.60.60.56.77.09.2624637SOHO中国410港币3.693.50降低2,7365.026(5)不适用40.328.224.30.50.60.528.81.21.8514951苏纳克1918年香港26.3022.40降低19,22628.06(15)31.011.26.04.12.31.91.51.93.15.9257213167禹州1628 HK4.506.60加3,07111.059475.23.93.12.61.00.80.66.67.99.3585350大湾区（BBA）敏捷3383 HK12.4819.20加8,47324.048547.55.54.03.21.00.90.87.39.512.9715742中国奥园3883 HK5.828.40加2,52812.052448.96.54.73.51.31.10.95.06.69.7515944洛根房地产3380港币10.4214.00加8,59220.0483411.27.45.03.72.11.51.23.35.48.0434646深圳投资604 HK2.853.60保持3,4917.260264.88.27.16.50.50.50.46.35.76.0222831时代中国1233 HK10.5614.00加2,86020.047336.44.73.42.51.10.90.74.55.97.6583831BBA平均值51387.86.54.93.91.21.00.85.36.68.9494539中小盘平均45347.25.94.73.91.00.80.74.95.87.3605650总体平均40349.87.15.54.61.31.11.04.46.07.3706254截至2018年7月25日的股价数据; * Vanke-A数据以人民币为单位 物业发展│香港时报中国控股有限公司│七月26，2018312月Fwd滚动FD核心P / E（x）（lhs）FD核心每股收益增长（rhs）ROE（rhs）滚动P / BV（x）（lhs）Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F41.0%35.2%29.3%23.5%17.7%11.8%6.0%成长性4.804.303.803.302.802.301.8027.0%26.0%25.0%24.0%23.0%22.0%21.0%20.0%19.0%12个月Fdd FD Core P / E与FD Core EPS市净率与股本回报率1.201.101.000.900.800.700.600.500.40Jan-14A Jan-15A Jan-16A Jan-17A Jan-18F Jan-19F按数字利润损失（人民币元）12月16日12月17日12月18日19F十二月12月20楼净收入总额16,20623,11032,11443,164